Πέμπτη, 28 Αυγούστου 2014
 
 
 
 

Μην τα χάσετε

Ανατινάχθηκε από βόμβα, την πυροβόλησαν, επέζησε και έγινε μια καλλονή

 

"Λερναία Ύδρα" οι ληξιπρόθεσμες οφειλές. Με ρυθμό 1 δισ. ευρώ αυξάνονται τα χρέη προς την εφορία κάθε μήνα

 

Ποινική δίωξη στον Μιχάλη Χατζηγιάννη για τις πινακίδες μιας Ferrari

 

Η απάντηση Χατζηγιάννη για τη Φεράρι

 

Απορρίφθηκε η προσφυγή Κασιδιάρη. Παραιτήθηκε ο δικηγόρος του

 

Χονγκ Κονγκ: Ατρόμητοι νέοι φωτογραφίζουν το κενό από τις ταράτσες ουρανοξυστών

 

Ποιοι "αιώνιοι φοιτητές" εξαιρούνται από την διαγραφή

 

Δείτε νέες φωτογραφίες από τα ευρήματα της Αμφίπολης

 

Μηχανή του Χρόνου: Οι σέξι στηθόδεσμοι του μεσαίωνα. Ανατροπή της εικόνας σεμνοτυφίας και της… πανοπλίας

 

Και δεύτερη είσοδος στον περίβολο της Αμφίπολης: Ανησυχία προκαλεί η οπή στον προθάλαμο, για το αν έχει συληθεί ή όχι ο τάφος

 

Νεκρός... "αναστήθηκε" λίγο πριν την κηδεία

 

9χρονη σκότωσε τον εκπαιδευτή που της έδειχνε πώς να χρησιμοποιεί ούζι

 

"Έκλεισε" στις έξι δόσεις η καταβολή του ΕΝΦΙΑ: Οι τελικές διαρθρωτικές αποφάσεις

 

Βίντεο: Έλληνες διεθνούς φήμης εξηγούν τι σημαίνει φιλότιμο

 

Τι βρέθηκε στον Αργολικό κόλπο. "Ενθαρρυντικά τα αποτελέσματα" λένε οι αρχαιολόγοι

 

Στα ΚΕΠ από τις 2 Σεπτεμβρίου η μεταβίβαση και έκδοση άδειας κυκλοφορίας αυτοκινήτων ή μοτοσικλετών

 

Emmys 2014: Σάρωσαν "Breaking Bad" και "Modern Family"

 

Οι οκτώ εταιρείες "πρωταθλήτριες" στις απολύσεις

 

Δείτε ολόκληρη την πρόσοψη του ταφικού μνημείου της Αμφίπολης

 

 

 

Τι προβλέπει ο νόμος για τις εμπορικές μισθώσεις

 
 
 
Διαβάστε ένα άρθρο του Δικηγόρου Ανδρέας Ε. Λιανέρη σχετικά με τις εμπορικές μισθώσεις και όλα όσα προβλέπονται από το νόμο. Όσα πρέπει να ξέρετε
 

Ποιες είναι οι βασικότερες έννοιες και προβλέψεις της νομοθεσίας για τις εμπορικές μισθώσεις. Ποιες είναι οι προστατευόμενες δραστηριότητες και επαγγέλματα, ποιες μισθώσεις δεν είναι προστατευόμενες. Ο Ανδρέας Ε. Λιανέρης αναλύει και επεξηγεί, δίνοντας απαντήσεις σε πολλά καίρια ερωτήματα.

"Οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται από το Προεδρικό Διάταγμα 34/1995, όπως αυτό ισχύει σήμερα και συμπληρωματικά, για όσα θέματα δεν ρυθμίζονται από το ΠΔ, από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση πράγματος (άρθρα 574 επόμενα του ΑΚ). Με το ΠΔ 34/1995, ο Νομοθέτης αποσκοπεί να παράσχει μια πρόσθετη προστασία στις εμπορικές μισθώσεις, σε σχέση με τις υπόλοιπες μισθώσεις ακινήτων, αποδεχόμενος τον σπουδαίο οικονομικό σκοπό τους, αλλά και το γεγονός ότι κατά κανόνα ο ιδιοκτήτης του ακινήτου βρίσκεται σε θέση ισχύος έναντι του μισθωτή, κατά την μεταξύ τους διαπραγμάτευση.

Παρακάτω, θα αναλύσουμε τις βασικότερες έννοιες και προβλέψεις της νομοθεσίας για τις εμπορικές μισθώσεις:

Προστατευόμενες δραστηριότητες και επαγγέλματα

Στο ΠΔ αναφέρονται περιοριστικά οι δραστηριότητες και τα επαγγέλματα, στα οποία παρέχεται προστασία για τις μισθώσεις των ακινήτων που τα αφορούν.

Ενδεικτικά είναι:

οι εμπορικές επιχειρήσεις, τα εκπαιδευτήρια και οι παιδικοί σταθμοί, τα φαρμακεία και οι φαρμακαποθήκες, τα δικηγορικά και λογιστικά γραφεία, τα ιατρεία και οδοντιατρεία, τα γραφεία των διπλωματούχων μηχανικών, οι χώροι διάθεσης υγρών καυσίμων (υπό προϋποθέσεις όμως).

Μη προστατευόμενες μισθώσεις

Δεν υπάγονται στις διατάξεις του ανωτέρω ΠΔ (ενδεικτικά), οι μισθώσεις που κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη συνάπτονται για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει το ένα έτος, οι μισθώσεις χώρων εντός συνοριακών σταθμών, λιμένων, αεροδρομίων και ηλεκτρικών σιδηροδρόμων, οι μισθώσεις χώρων εντός δημοσίων κήπων, πλατειών και εν γένει κοινοχρήστων χώρων, οι μισθώσεις ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων, οι μισθώσεις καταστημάτων διάθεσης προϊόντων των Κεντρικών Λαχαναγορών Αθηνών και Θεσσαλονίκης, οι μισθώσεις ακινήτων που συνομολογούνται με χρηματοδοτική μίσθωση.

Διάρκεια μίσθωσης

Η εμπορική μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη (μεταγενέστερη δηλαδή της υπογραφής του μισθωτηρίου) συμφωνία των δύο μερών, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Οι προστασία του ΠΔ, παρέχεται και σε μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 12 ετών.

Μετά την παρέλευση της δωδεκαετίας, αν ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) δεν επιθυμεί την παράταση της σύμβασης μίσθωσης, οφείλει να αποκαταστήσει την άυλη εμπορική αξία του ακινήτων καταβάλλοντας ως αποζημίωση στον μισθωτή ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης 24 μηνών.

Η αποζημίωση αυτή δεν οφείλεται όταν ο μισθωτής αποχωρεί οικειοθελώς από το μίσθιο, όταν η μίσθωση αφορά χώρους στους οποίους δεν διενεργούνται εμπορικές πράξεις καθώς και στα δικηγορικά, λογιστικά γραφεία, ιατρεία κλπ και τέλος στην περίπτωση που μετά την πάροδο τις δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής δεν επιδιώξει εντός εννέα μηνών να πάρει πίσω το μίσθιο, οπότε η μίσθωση παρατείνεται εκ του νόμου για τέσσερα (4) έτη. Μετά την παρέλευση και των πρόσθετων 4 ετών δεν οφείλεται η αποζημίωση για την άυλη εμπορική αξία.

Καθορισμός και αναπροσαρμογή μισθώματος

Τόσο το ύψος του μισθώματος, όσο και τα χρονικά διαστήματα και το ύψος της αναπροσαρμογής του μισθώματος, συμφωνείται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους.

Σε περίπτωση, όμως, που δεν έχει περιληφθεί στη συμφωνία όρος για τον τρόπο και το ύψος της αναπροσαρμογής, ο νόμος προβλέπει ότι αυτή μπορεί να γίνει το πρώτον, μετά διετία από την έναρξη της μίσθωσης και στη συνέχεια κατ’ έτος. Το ύψος της αναπροσαρμογής προκύπτει από μαθηματικό υπολογισμό που λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική αξία του ακινήτου και τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, όπως αυτός υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Αρχή.

Καταγγελία της μίσθωσης από τον Εκμισθωτή

Στην περίπτωση που η σύμβαση μίσθωσης τηρείται κανονικά από τον μισθωτή, ο εκμισθωτής έχει πολύ περιορισμένες δυνατότητες να καταγγείλει τη μίσθωση, προτού λήξει η συμβατική διάρκεια.

Το ΠΔ, προβλέπει περιοριστικά ορισμένες περιπτώσεις (π.χ. καταγγελία για ιδιόχρηση, για ανοικοδόμηση, για δημιουργία κύριας κατοικίας κλπ), θέτει όμως αυστηρές προϋποθέσεις, όπως πάροδος σημαντικού χρονικού διαστήματος από την έναρξη της μίσθωσης, καταβολή αποζημίωσης, απαγόρευση εκμίσθωσης πάλι του ακινήτου για επαγγελματική χρήση, προτού περάσει ορισμένο χρονικό διάστημα από την απομάκρυνση του προηγούμενου μισθωτή κλπ.

Αυτονόητο είναι ότι στην περίπτωση που ο μισθωτής δεν τηρεί τους όρους της μίσθωσης (π.χ. δεν καταβάλει τα μισθώματα ή κάνει κακή χρήση αυτού), ο εκμισθωτής έχει όλα τα δικαιώματα από τον νόμο για να αναγκάσει τον μισθωτή να συμμορφωθεί άλλως να αποχωρήσει από το μίσθιο.

Καταγγελία της μίσθωσης από τον Μισθωτή

Αντιθέτως, με όσα αναφέραμε προηγουμένως, ο νόμος είναι πολύ ελαστικός όσον αφορά τη δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης από πλευράς του μισθωτή. Ο τελευταίος μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση.

Η καταγγελία πρέπει να γίνει εγγράφως και τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από αυτή. Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό ανέρχεται κατά το χρόνο της καταγγελίας.

Ανώμαλη εξέλιξη της σύμβασης μίσθωσης

Για όλες τις οικονομικές συναλλαγές, άρα και για τις εμπορικές μισθώσεις, η επίδειξη πνεύματος κατανόησης, η διαλλακτικότητα και η διάθεση συμβιβαστικής επίλυσης των διαφορών, θα πρέπει να αποτελούν τις πρώτες επιλογές και των δύο συμβαλλόμενων πλευρών, προκειμένου να αντιμετωπιστούν "ειρηνικά" τα προβλήματα που μπορεί να ανακύψουν.

Στην περίπτωση όμως που κάτι τέτοιο δεν είναι δυνατό, ο νόμος προβλέπει διαδικασίες και νομικές ενέργειες, σχετικά πιο απλές, γρήγορες και αποτελεσματικές, από ότι για άλλου είδους υποθέσεις. για την επίλυση των διαφορών που θα ανακύψουν μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή.

Πολλές φορές, οι νομικές συμβουλές που έχει λάβει προληπτικά ο ένας συμβαλλόμενος (δηλαδή πριν την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης ή πριν την εμφάνιση του προβλήματος), μπορεί να αποβούν σωτήριες για τα συμφέροντα του στο μέλλον".

Ανδρέας Ε. Λιανέρης

Δικηγόρος Αθηνών

www.bml-law.gr

Ο δικηγόρος Ανδρέας Ε. Λιανέρης φοίτησε στη Νομική Σχολή του Δημοκρίτειου Πανεπιστημίου Θράκης την περίοδο 1998 - 2002. Είναι μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών από το 2004, όταν και έλαβε την άδεια ασκήσεως επαγγέλματος. Το 2008 προήχθη σε Δικηγόρο Παρ’ Εφέταις. Από το 2004 μέχρι και σήμερα ασκεί δικαστηριακή και συμβουλευτική δικηγορία στους τομείς του Αστικού, Εμπορικού και Ποινικού Δικαίου.

 
NEWSLETTER
FOLLOW NEWS247:
comments powered by Disqus