Αντικειμενικές αξίες: Αναθεωρήσεις φέρνει η “έκρηξη” των εμπορικών τιμών – Τα “απόνερα” στον ΕΝΦΙΑ

Παρά τις ενδείξεις τάσεων διόρθωσης, τουλάχιστον σε κάποιες περιοχές, η έκρηξη των τιμών σε πολλές περιοχές της χώρας, ιδιαίτερα εκεί όπου καταγράφεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον από ξένα κεφάλαια, δυνητικούς κατόχους Golden Visa κτλ, αλλά και σε τουριστικές περιοχές φέρνει στα “ψηλά” της ατζέντας του οικονομικού επιτελείου το πλάνο αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών, καθώς αυτές, παρά τις τελευταίες αλλαγές, πλέον φαντάζουν ως “νάνοι”.

Παράπλευρα, βέβαια, η απαγόρευση της χρήσης μετρητών σε αγοραπωλησίες ακινήτων, που θα ισχύσει από τις αρχές του χρόνου ενισχύει την πρόθεση του οικονομικού επιτελείου, ώστε να “κλειδώσει” έτι περαιτέρω, τη διακίνηση “μαύρου” χρήματος, μέσα από τη “δίοδο” των ακινήτων και τις αγορές που κάνουν φυσικά πρόσωπα κι όχι εταιρείες. Κι έτσι, βέβαια, να “κλειδώσει” και περισσότερα έσοδα για τον ΕΝΦΙΑ, από “μέτωπα” κατεχόντων, που δεν νοιάζονται για το πόσο π.χ. κάνει ένα διαμέρισμα στο Κολωνάκι ή την οδό Νίξης στη Θεσσαλονίκη, ή μια εξοχική πολυτελής κατοικία στις Κυκλάδες. Έτσι, π.χ. εάν ένα ακίνητο έχει υψηλή αντικειμενική αξία, ανάλογη της εμπορικής, θα κληθεί ο ενδιαφερόμενος να καταβάλει το απαιτούμενο κεφάλαιο, μέσα από τα επίσημα κανάλια τραπεζών κι όχι να περάσει μόνο τη χαμηλή αντικειμενική αξία, μέσα από κίνηση λογαριασμού, και το υπόλοιπο σε “μαύρες” σακούλες.

Υπενθυμίζεται ότι με βάση το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών με μια σειρά μέτρα, από την 1η Ιανουαρίου 2024,  θα γίνει εφικτός ο περιορισμός της χρήσης μετρητών. Έτσι, συγκεκριμένα, προβλέπεται η απαγόρευση μετρητών στις αγορές ακινήτων. Το τίμημα για αγοραπωλησίες ακινήτων θα καταβάλλεται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Όπως αναφέρεται η σχετική άρτι ψηφισθείσα νομοθεσία το συμβόλαιο που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά είναι άκυρο και απαγορεύεται η μεταγραφή του. Επίσης, οι παραβάτες  τιμωρούνται με πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που καταβλήθηκε με μετρητά, κατ’ ελάχιστο 10.000 και μέχρι 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση.

Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, το 2022 πραγματοποιήθηκαν 338.511 μεταβιβάσεις ακινήτων με συνολικό τίμημα 27.740.709.425.71 ευρώ. Από αυτές, οι 42.613 εξοφλήθηκαν αποκλειστικά με μετρητά (συνολικό τίμημα :462.493.710,3 ευρώ) ενώ σε 41.741 περιπτώσεις, τίμημα ύψους 2.980.580.395.13 ευρώ εξοφλήθηκε εν μέρει με μετρητά.

Οι τιμές

Να σημειωθεί ότι με βάση την Ενδιάμεση Έκθεση για το 2023 του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννη Στουρνάρα, “κατά τη διάρκεια του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων προσέλκυσε σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, παρά τις αρνητικές εξελίξεις στο διεθνές περιβάλλον και τις αβεβαιότητες που ανακύπτουν κατά την τελευταία διετία από την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια. Οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν την ανοδική πορεία τους, καθώς η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό και το εσωτερικό της χώρας για ακίνητα καλών προδιαγραφών δεν καλύπτεται από την τρέχουσα περιορισμένη προσφορά και συντηρεί υψηλούς ρυθμούς αύξησης, αν και ηπιότερους σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα. Ωστόσο, πρόδρομοι δείκτες σχετικοί με την εγχώρια αγορά, αλλά και η εξέλιξη των τιμών σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο, παραπέμπουν ενδεχομένως σε μια επικείμενη περίοδο διόρθωσης των τιμών, ειδικά για χρήσεις, χαρακτηριστικά και θέσεις ακινήτων χαμηλότερης ζήτησης.”

Όπως αναφέρεται, όμως, “στην αγορά των κατοικιών, ισχυροί ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να καταγράφονται έως και το γ΄ τρίμηνο του 2023, παρόλο που επιβράδυνση παρατηρείται σε επιμέρους δείκτες τιμών κατά τα δύο τελευταία τρίμηνα. Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,2% το αντίστοιχο διάστημα του 2022.

Σε τοπικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών εμφανίζουν ετερογένεια ως προς τις μεταβολές τους, με σημαντικές αυξήσεις κυρίως σε θέσεις με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και μικρότερες μεταβολές σε άλλες. Στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2023 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των περισσοτέρων αστικών περιοχών της χώρας. Πιο συγκεκριμένα, οι μεγαλύτεροι ρυθμοί αύξησης καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,5%), στην Αθήνα (14,5%) και στις άλλες μεγάλες πόλεις (14,1%), ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας ο ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος (11,1%). Την ίδια περίοδο οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,4%, έναντι 13,1% για τις τιμές των νέων διαμερισμάτων.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, το 2025 αναμένεται η νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με το νέο, αυτοματοποιημένο σύστημα μαζικής εκτίμησης ακινήτων. Μέχρι το τέλος του 2024 θα έχει στηθεί ένα νέο πληροφοριακό σύστημα το οποίο θα καταγράφει τις τάσεις στην κτηματαγορά με τη συγκέντρωση στοιχείων για τις αξίες των ακινήτων και δεδομένων για τα χαρακτηριστικά τους και με βάση αυτά θα προχωρήσει αυτόματα στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των εμπορικών τιμών” αναφέρει η Έκθεση της ΤτΕ.

Οι αλλαγές στις αντικειμενικές

Στο φόντο αυτό το οικονομικό επιτελείο “σκανάρει” τις εκκρεμότητες στο φορολογικό μέτωπο των ακινήτων το 2024. Συγκεκριμένα, ειδική επιτροπή στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζει τα αιτήματα που έχουν υποβάλει σχεδόν οι μισοί δήμοι της χώρας για επανακαθορισμό και μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, με ορίζοντα ολοκλήρωσης της διαδικασίας αναθεώρησης τα τέλη Φεβρουαρίου.

Να σημειωθεί ότι περίπου 145 δήμοι της χώρας έχουν ζητήσει αναθεωρήσεις προς  τα κάτω ώστε να μειωθεί σε πολλούς δημότες τους η επιβάρυνση του ΕΝΦΙΑ. Πάντως, με βάση πληροφορίες, σχεδόν το 60% των ενστάσεων απορρίπτονται καθώς δεν είναι επαρκώς στοιχειοθετημένες.

Πάντως, μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου, θα υπάρξει κι ένα “δεύτερο μάτι”, από ιδιώτες εκτιμητές, για τον επαναπροσδιορισμό των τιμών ζώνης στις περιοχές αυτές.

Βέβαια, και πάλι, η εκτίμηση είναι ότι δε θα υπάρξουν “βαθιά κουρέματα”, αλλά κάποιες στοχευμένες παρεμβάσεις και άρα δεν αναμένεται σημαντική μεταβολή στο συνδεόμενο με τις αντικειμενικές αξίες ΕΝΦΙΑ.

Ήδη, άλλωστε, ακόμη και σε περιπτώσεις που, πριν δύο χρόνια, κατά την ένταξη περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών ή κατά την αναθεώρησή τους, υπήρξαν σημαντικές αποκλίσεις από τα τότε εμπορικά δεδομένα, τα πράγματα έχουν αλλάξει. Έχει “κυλήσει πολύ νερό στο αυλάκι” και οι τιμές στην αγορά έχουν κάνει άλμα. Έτσι, όπου υπήρχε “χάσμα”, αυτό έχει κλείσει, ενώ αλλού η και η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών έχει ανοίξει περαιτέρω με τις μεγαλύτερες διαφορές να εντοπίζονται στις πιο ακριβές περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης αλλά και των υπολοίπων μεγάλων πόλεων. Μάλιστα, όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς τα χιλιάδες ακίνητα που αλλάζουν σήμερα χέρια γίνονται σε τιμές ακόμη και διπλάσιες των αντικειμενικών.

Στο μεταξύ, πέρα από την ολοκλήρωση της εκκρεμότητας με τους Δήμους, το οικονομικό επιτελείο έχει στην ατζέντα του και την επέκταση των αντικειμενικών τιμών σε 2.167 περιοχές που εξακολουθούν να βρίσκονται εκτός συστήματος. Αυτές οι περιοχές αντιπροσωπεύουν το 1,5% της επικράτειας. Δεν είχαν, δε, ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών, καθώς ήταν αραιοκατοικημένες ή ακόμη και χωρίς κατοίκους, ενώ δεν υπήρχαν και τα απαιτούμενα στοιχεία τεκμηρίωσης, (δηλαδή πολεοδομικά στοιχεία, δεδομένα εμπορικών πράξεων κτλ). Με βάση, μάλιστα, αρμόδιες πηγές,  η προσπάθεια για επέκταση των αντικειμενικών αξιών στις περιοχές αυτές συνεχίζει να έχει τις ίδιες σημαντικές δυσκολίες.

Συγκεκριμένα, στην Αττική  οι περιοχές όπου έχουν μείνει “εκτός” συστήματος αντικειμενικών τιμών ζώνης είναι από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Χάρακας, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη, περιοχές σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα δεν έχουν αντικειμενικές αξίες περιοχές στην Αχαΐα (Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος), στην Ηλεία (Κυλλήνη, Αρχαία Ολυμπία), στα Τρίκαλα (Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι) στη Φλώρινα (Αμύνταιο, Αγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη).

Σημειώνεται, ότι η περιοχή που μπήκε τελευταία στον αστερισμό των αντικειμενικών αξίων ήταν το Μητροπολιτικό Πάρκο Ελληνικού – Αγίου Κοσμά με τις τιμές να κυμαίνονται από 3.250 έως και 8.000 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ στην πρώτη θέση της κατάταξης με τις ακριβότερες περιοχές εξακολουθεί να βρίσκεται η Βουλιαγμένη με 10.800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο στον Λαιμό με δεύτερο το Κολωνάκι με τιμή 8.550 ευρώ το τετραγωνικό. Από τα νησιά ξεχωρίζει η Μύκονος με 5.900 ευρώ το τετραγωνικό.

Διαρκής επικαιροποίηση

Άλλη μια παράλληλη διαδικασία που είναι στις βασικές πολιτικές στοχεύσεις του οικονομικού επιτελείου είναι και η επαναχάραξη των ζωνών. Το όλο πλάνο τρέχει ειδική ομάδα εργασίας σε συνεργασία, που έχει συσταθεί με τη συμμετοχή ΑΕΙ και του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος. Αναμένεται, δε, να υποβάλει προτάσεις στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι εξετάζονται επεκτάσεις και συνενώσεις ζωνών, ενώ σε κάποιες περιοχές οι υφιστάμενες ζώνες θα σπάσουν στα δύο.

Ωστόσο η μεγάλη μεταρρύθμιση που έχει ανακοινωθεί, ήδη, από την προηγούμενη τετραετία, αλλά και αποτελεί μια από τις δεσμεύσεις έναντι των θεσμών είναι η δημιουργία ενός σταθερού μηχανισμού αυτόματης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, με τη χρήση ψηφιακών λύσεων και οριζόντια αξιοποίηση των δεδομένων από τις διάφορες πλατφόρμες του δημοσίου (Κτηματολόγιο, Δασολόγιο κτλ), από πολεοδομίες για τη θέση, επιφάνεια, όροφος, χρήση γης, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.) , αλλά και άλλες πηγές (π.χ. συμβολαιογράφους, ΑΑΔΕ, αποφάσεις για αξίες απαλλοτρίωσης). Έτσι, ουσιαστικά, με την αυτόματη χρήση δεδομένων, δε θα απαιτείται Υπουργική Απόφαση για τις τιμές ζώνης, κάθε δύο η περισσότερα χρόνια, αλλά οι όποιες διακυμάνσεις των αγοραίων αξιών θα αποτυπώνονται άμεσα, σχεδόν σε πραγματικό χρόνο. Το νέο, δε, σύστημα αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία προς το τέλος του 2024 και θα επιτρέψει και την μείωση των περιπτώσεων “ξεπλύματος” “μαύρου χρήματος” μέσω των ακινήτων, κι όπου καταγράφεται διαφορά αντικειμενικής εμπορικής αξίας, αλλά και θα δώσει πλαίσιο διαφάνειας και δικαίου στην αγορά.

Ταυτόχρονα σχεδιάζεται και ένα Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων  όπου ο χρήστης θα έχει τη δυνατότητα:

• Να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου
• Να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες
• Να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει