Ύψη κτιρίων: Μεταβατική τροπολογία – Tι θα ισχύει για δύο χρόνια

Ανάλογα με τον συντελεστή δόμησης θα διαμορφώνεται το μπόνους στο ύψος των κτιρίων, όπως προβλέπεται σε τροπολογία που κατατέθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σε υπό συζήτηση νομοσχέδιο της αρμοδιότητάς του, στη Βουλή.

Όπως δήλωσε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης, κατά την ενημέρωση των πολιτικών συντακτών, η σχετική ρύθμιση του υπουργείου που θα έχει μεταβατικό χαρακτήρα μέχρι την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων της χώρας -η οποία αναμένεται περί τα τέλη του 2025- δεν θα αναιρεί οριζόντια τον ισχύοντα Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), αλλά θα προβλέπει τον κλιμακωτό περιορισμό ανά περιοχή και περίπτωση.

Πάντως, όπως ανέφερε μιλώντας το απόγευμα της Πέμπτης στην ΕΡΤ ο δήμαρχος Αλίμου, Ανδρέας Κονδύλης, “η τροπολογία κινείται σε καλη κατεύθυνση, κουρεύει ακραίες καταχρήσεις, δίνει λύσεις έστω σταματάει μπονους σε περιοχες με συντελεστή μεχρι 0,8 ή περιορίζει την αθροιστική χρήση του μπόνους σε περιοχες που είναι ο συντελεστής πάνω από 0,8”.

Παράλληλα έθεσε και ένα άλλο ζήτημα σε σχέση με τα πράσινα δώματα. “Τα κτίρια  με φυτεμένη στέγη δεν έχουν πλαίσιο ελέγχου, είπε αναφερόμενος σε μια άλλη διάσταση του θέματος με το μπόνους στα τετραγωνικά που δίνεται σε νέα κτίρια. Σε ένα βαθμό ικανοποιητικό, πυροσβεστικά έρχεται και θα λύσει μεταβατικά το ζήτημα, μιας και είναι για δυο χρόνια, τόνισε. “Ανοίγει μια ιστορία με παραπάνω δόμηση και με τις φυτεμένες στέγες, που όμως δεν έχουμε έναν μηχανισμό ελέγχου ότι θα φυτευτούν και θα διατηρηθούν” ανέφερε.

Τι προβλέπει η τροπολογία

Σύμφωνα με όσα αναφέρονται στην τροπολογία:

• Στις περιοχές με συντελεστή δόμησης έως 0,8 το επιπλέον ύψος δεν θα μπορεί να είναι περισσότερο από 2 μέτρα (δηλαδή το κτίριο να κερδίσει περίπου έναν όροφο επιπλέον από τα άλλα στην περιοχή).
• Στις περιοχές με συντελεστή μεγαλύτερο από 0,8 και έως 1,6 το επιπλέον ύψος δεν θα μπορεί να είναι περισσότερο από 2,5 μέτρα.
• Στις περιοχές με συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο από 1,6 το ανώτατο επιπλέον ύψος που θα μπορεί να κερδίσει ένα κτίριο σε σχέση με τα υπόλοιπα στην ίδια περιοχή είναι επιπλέον 3 μέτρα.

Σε ό,τι αφορά οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν πριν την 1η Μαΐου 2024 με χρήση κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές, εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και αναθεωρούνται, δυνάμει των ισχύοντων κατά την έκδοση τους διατάξεων.

Επίσης:

• Με την παρ. 2 επεκτείνεται το περιεχόμενο της εξουσιοδοτικής διάταξης της παρ. 3 του άρθρου 18 του ΝΟΚ προκειμένου να συμπεριλάβει και στοιχεία αναφορικά με τους ελέγχους και τις κυρώσεις που σχετίζονται με την κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, ούτως ώστε να διασφαλιστεί η εν τοις πράγμασι κατασκευή και διατήρηση αυτών.
• Με την παρ. 3 θεσμοθετείται ο επαναληπτικός έλεγχος για τις περιπτώσεις οικοδομικών αδειών κτιρίων σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας, βάσει του άρθρου 25 ΝΟΚ, καθώς και δημιουργίας φυτεμένων επιφανειών.
• Τέλος, με την παρ. 4 καθορίζεται, για λόγους επείγοντος, διαδικασία άμεσης ανάθεσης εκπόνησης «Μελέτης αξιολόγησης της εφαρμογής των κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές» και η δυνατότητα χρηματοδότησης αυτής από το Πράσινο Ταμείο.

Τι ανέφεραν πηγές του υπουργείου

Πηγές του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας σημείωναν στο Αθηναϊκό – Μακεδονικό Πρακτορείο Ειδήσεων ότι «πριν από 12 χρόνια η χώρα μας απέκτησε τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό με διατάξεις κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας του αστικού περιβάλλοντος, άρα πρώτιστα της ποιότητας ζωής των πολιτών. Υπενθυμίζεται ότι ο ΝΟΚ ήρθε σε μία πολύ δύσκολη οικονομική περίοδο της χώρας μας, μέσα στη δίνη των Μνημονίων, όπου η οικοδομική δραστηριότητα, όπως άλλωστε και πλήθος άλλων δραστηριοτήτων, είχε υποστεί πρωτόγνωρο για τα ελληνικά δεδομένα πλήγμα, επηρεάζοντας άμεσα και έμμεσα δεκάδες επαγγέλματα. Από το 2019 και μέχρι σήμερα η εικόνα έχει πλήρως αναστραφεί. Οι εκδοθείσες νέες άδειες όπως και η καθημερινή εικόνα νέων εργοταξίων με αναγειρόμενες οικοδομές σε γειτονιές όλης της Επικράτειας το καταμαρτυρούν, ενώ ταυτόχρονα επαναπροσδιορίζουν την ουσία και το πνεύμα του νομοθέτη του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού του 2012».

Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, «είναι αληθές ότι σε ορισμένες περιπτώσεις περιοχών έχουν ανακύψει ζητήματα με τη χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ, όσον αφορά τα ύψη των κτιρίων. Τα ζητήματα αυτά δικαίως προβληματίζουν και ιδιοκτήτες ακινήτων και μηχανικούς και υπαλλήλους στις Υπηρεσίες Δόμησης. Σε αυτόν τον προβληματισμό προστίθενται και οι παραπεμπτικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας στην Ολομέλεια για συγκεκριμένες περιπτώσεις. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αφουγκραζόμενο την κοινωνία συνολικά, αναγνωρίζει ότι σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν ανακύψει ζητήματα με ορισμένες από τις ευνοϊκές διατάξεις του ΝΟΚ και έχοντας τη βούληση να τα επιλύσει, αναλαμβάνει την πρωτοβουλία να παρέμβει ρυθμιστικά σταθμίζοντας τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής ώστε να επιτευχθούν οι εξής δύο στόχοι: Αφενός να μην χαθούν οριζόντια οι περιβαλλοντικά ευνοϊκές διατάξεις του ΝΟΚ, με δεδομένο ότι είναι ίσως ο μοναδικός νόμος του Κράτους που κινητροδοτεί την υλοποίηση κατασκευών υψηλής ενεργειακής κατάταξης και κατά δεύτερον να διασφαλισθεί ότι ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης δεν θα αλλοιώνει τα ειδικά χαρακτηριστικά των περιοχών».

«Η σχετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ που θα έχει μεταβατικό χαρακτήρα μέχρι την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων της χώρας, η οποία αναμένεται περί τα τέλη του 2025, δεν θα αναιρεί οριζόντια τον ισχύοντα ΝΟΚ, αλλά θα προβλέπει τον κλιμακωτό περιορισμό ανά περιοχή και περίπτωση. Ταυτόχρονα, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θα εκπονήσει κατεπείγουσα μελέτη τεκμηρίωσης με την οποία θα αξιολογηθεί η εφαρμογής της νέας μεταβατικής ρύθμισης για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές. Δηλαδή με ‘χειρουργικές κινήσεις’ ό,τι δεν θα μπορούσε εκ των πραγμάτων να προβλέψει ο ΝΟΚ του 2012 -εν μέσω των Μνημονίων- θα προβλεφθεί τώρα, που η χώρα μας βρίσκεται σε σταθερή αναπτυξιακή τροχιά με την οικοδομική δραστηριότητα να αποτελεί βασικό πυλώνα. Τα δεδομένα άλλαξαν προς όφελος της πατρίδας μας και γι΄αυτό ο ΝΟΚ οφείλει να αλλάξει, ειδικά στο σημείο των υψών των κτιρίων σε ορισμένες περιπτώσεις και περιοχές. Το ζητούμενο είναι η ευελιξία, η ενσυναίσθηση της κοινωνίας και εν τέλει η επίλυση αστοχιών, για τις οποίες προφανώς ο νομοθέτης δεν είχε πρόθεση, ούτε και …κληρονομικό χάρισμα για τις πρωτιές αναπτυξιακής πορείας της Ελλάδας 12 χρόνια μετά. Μέχρι το 2025, θα έχει υλοποιηθεί η μεγαλύτερη πολεοδομική μεταρρύθμιση από συστάσεως του ελληνικού κράτους, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Το εθνικό στοίχημα που καλούμαστε να κερδίσουμε όλοι μαζί, Πολιτεία, τεχνικός κόσμος και Αυτοδιοίκηση. Ζητήματα όπως τα ύψη των κτιρίων βάσει του ΝΟΚ αντιμετωπίζονται με ψυχραιμία και αποφασιστικότητα. Χωρίς ανούσιες προστριβές. Με γνώμονα την κοινή λογική», σημείωναν οι ίδιες πηγές.

Αυτό σημαίνει ότι ενώ πριν το ανώτατο ύψος από τις δύο αυτές διατάξεις το μπόνους ύψους ήταν στα 5,25 μέτρα. Πλέον για περιοχές με συντελεστή δόμησης έως 0,8 θα είναι τα δύο μέτρα το ανώτατο ύψος. Για όσα έχουν μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης μέχρι το 1,6 το ανώτατο όριο ύψους είναι + 2,5 μέτρα και για τις υπόλοιπες περιοχές που έχουν αυξημένο συντελεστή δόμησης το ανώτατο όριο θα είναι τα 3 μέτρα. Να σημειωθεί πως υπάρχει και διάταξη για τα φυτεμένα δώματα που δίνει δικαίωμα για άλλα 3 μέτρα και 40 εκατοστά.

Το ΤΕΕ

Σημειώνεται ότι πριν λίγες μέρες, στη Βουλή, ο Γ. Στασινός Πρόεδρος του ΤΕΕ αναφέρθηκε στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό σημειώνοντας ότι «ισχύει από το 2012 και μέχρι σήμερα δεν υπάρχουν αλλαγές στο κομμάτι του ύψους που έχει τεθεί δημόσια πολύ πρόσφατα. Μέχρι σήμερα οι Δήμοι που έχουν αντιδράσει είναι 4-5, ωστόσο, υπάρχουν και περισσότεροι από άλλοι 325 που δεν αντιδρούν. Μιλάμε για ισχνή μειοψηφία και οι αντιδράσεις σημειώνονται σε «πλούσιους», αν μου επιτρέπεται, δήμους. Θα ζητήσω από το Υπουργείο να εξασφαλιστεί η ασφάλεια δικαίου. Δεν είναι δυνατόν οι δήμοι να προσπαθούν να επιβάλλουν παράνομες πράξεις και αυτό φαίνεται και με την εξέλιξη ακύρωσης της απόφασής τους. Αν υπάρχουν μεμονωμένες περιπτώσεις με συνδυαστική εφαρμογή κινήτρων που οδηγούν σε μεγαλύτερα ύψη, κάτι που δεν ήταν στις προθέσεις όταν ψηφίστηκε ο ΝΟΚ, ας αναλάβει πρωτοβουλία το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προκειμένου να μπει ένα πλαφόν».