Airbnb: Επί τάπητος νέοι φόροι και “χρονικοί κόφτες”

Σε αναζήτηση ισορροπίας ανάμεσα στην ανάγκη για απελευθέρωση κατοικιών για αστικές μισθώσεις, στο φόντο ενός στεγαστικού προβλήματος, που ολοένα γίνεται πιο οξύ, αλλά και της ανάγκης να διατηρηθεί μια δραστηριότητα, που αποτελεί “οικονομικό πυλώνα” για την κάλυψη αναγκών, που έχουν πολλά νοικοκυριά βρίσκεται και πάλι η κυβέρνηση με αιχμή τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Άλλωστε η ακρίβεια των ενοικίων, οι εικόνες δασκάλων, ιατρών, αστυνομικών και άλλων δημόσιων λειτουργών που αδυνατούν να βρουν στέγη σε τουριστικές περιοχές, από τη μια κι από την άλλη, η διασφάλιση υψηλού ποσοστών εισπραξιμότητας στους φόρους για τα ακίνητα και ειδικά στον ΕΝΦΙΑ, λόγω και του Airbnb διαμορφώνει μια δύσκολη “εξίσωση” που όμως καλείται άμεσα να λύσει η κυβέρνηση, έστω κι αν λίγους μήνες πριν πέρασε σχετική ρύθμιση.

Σε όλα αυτά έρχεται να προστεθεί και το θέμα φαινομένων αθέμιτου ανταγωνισμού με τα ξενοδοχεία, καθώς τα τελευταία έχουν να διαχειριστούν ένα “βουνό ρυθμίσεων, επιβαρύνσεων κτλ”,  την ώρα μάλιστα, που, πλέον, οι διαθέσιμες κλίνες, μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν ξεπεράσει, τουλάχιστον στην Αθήνα, τις αντίστοιχες των ξενοδοχείων.

Η κυβέρνηση

“Η κυβέρνηση έκανε μια παρέμβαση, σωστή, για τα ζητήματα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, έτσι ώστε ακριβώς να κάνει έναν φορολογικό διαχωρισμό μεταξύ της περιστασιακής μίσθωσης ενός ακινήτου -η οποία θέλω να θυμίσω ότι ήταν και ο βασικός λόγος για τον οποίο ξεκίνησαν οι πλατφόρμες, «νοικιάζω το σπίτι μου τις μέρες που δεν το χρησιμοποιώ»- και αυτών οι οποίοι χρησιμοποιούν τη βραχυχρόνια μίσθωση ως μια επαγγελματική δραστηριότητα και προφανώς δεν γίνεται να έχουν μια διαφορετική αντιμετώπιση από ένα μικρό ξενοδοχείο ή ένα μεγαλύτερο ξενοδοχείο” τόνισε μιλώντας το βράδυ της Πέμπτης στην ανοικτή συνεδρίαση στο πλαίσιο της 32η Γενικής Συνέλευσης του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης.

“Κάναμε βήματα σε αυτή την κατεύθυνση” συμπλήρωσε και τόνισε: “Εξακολουθούμε όμως να μελετούμε το ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, των προδιαγραφών που πρέπει τα σπίτια αυτά να έχουν, αλλά και ενδεχομένως κάποιων επιπρόσθετων περιορισμών που ίσως πρέπει να μπουν. Λέω το «ίσως» γιατί είναι ένα σύνθετο ζήτημα το οποίο πρέπει να μελετηθεί διεξοδικά, διότι η βραχυχρόνια μίσθωση, όταν γίνεται μια επαγγελματική δραστηριότητα πέραν της μίσθωσης του σπιτιού για κάποιες μέρες τον χρόνο, παρεμβαίνει αφενός στη λειτουργία της τουριστικής αγοράς, αφετέρου στην αγορά της στέγης, διότι ουσιαστικά στερεί σπίτια από την αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Είναι ένα ζήτημα το οποίο είναι πολύ σύνθετο. Το εξετάζουμε με τον Υπουργό Οικονομικών. Δεν είμαστε έτοιμοι να πούμε κάτι περισσότερο αυτή τη στιγμή. Δεν θα αργήσουμε και πολύ, όμως, να καταλήξουμε στις πολιτικές τις οποίες θα εφαρμόσουμε” τόνισε ο Πρωθυπουργός.

Λίγο νωρίτερα, την Πέμπτη, την πρόθεση της κυβέρνησης για αλλαγές στο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, μετά το καλοκαίρι έδωσε ο οικονομικός σύμβουλος του πρωθυπουργού Αλέξης Πατέλης μιλώντας στο 1ο Διεθνές Συνέδριο του ΤΜΕΔΕ, που πραγματοποιείται υπό την αιγίδα της Τράπεζας της Ελλάδος και του Τεχνικού Επιμελητηρίου με τίτλο: “Redefining the Future Horizons: Σχεδιάζοντας τις βιώσιμες στρατηγικές του αύριο”. Έκανε, λόγο, δε, για παρεμβάσεις στα χρονικά όρια και τη φορολόγηση διαβεβαιώνοντας ότι θα υπάρχει περίοδος προσαρμογής για την εφαρμογή των όποιων αλλαγών.

Να σημειωθεί ότι τόσο η υπουργός τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, όσο και ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων Γιάννης Παράσχης αναφέρθηκαν στο θέμα στο πλαίσιο της Γ.Σ. του ΣΕΤΕ. “Αλλά μια σειρά από άλλα ζητήματα -αναφερθήκατε, και η Υπουργός, στο ζήτημα του χωροταξικού- είναι πάρα πολύ κρίσιμα. Αυτό που ονομάζουμε «level playing field» στο θέμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι κι αυτό μία πολύ κρίσιμη παράμετρος. Είχαμε μία νομοθετική ρύθμιση το Δεκέμβριο που αφορά κυρίως στα φορολογικά ζητήματα και, αν θέλετε, το διαχωρισμό της περιστασιακής, ερασιτεχνικής θα την έλεγα, εκμετάλλευσης από την επαγγελματική δραστηριότητα στη βραχυχρόνια μίσθωση” τόνισε ο κ. Παράσχης.

Πάντως, παράγοντες της τουριστικής αγοράς στο περιθώριο τηε Γ.Σ. και με αφορμή τα όσα ετέθησαν κι από την κυβέρνηση εστίαζαν περισσότερο στο θέμα των περιορισμών στη διαθεσιμότητα σπιτιών και λιγότερο στη φορολογική διάσταση. Υπογράμμιζαν, δε, ότι το βασικό είναι να μπουν περιορισμοί σε ότι αφορά ποια και πόσα σπίτια μπορούν να χρησιμοποιούνται αλλά και να συνεκτιμηθεί η φέρουσα δυνατότητα κάθε προορισμού,  όπως άλλωστε συμβαίνει σε κάθε χώρα της Ευρώπης.

Το πλάνο

Με βάση πάντως τις πρώτες ενδείξεις, το πλάνο της κυβέρνησης περιλαμβάνει την εισαγωγή περιορισμών στο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων που θα αφορούν τη χρονική διάρκεια και τον αριθμό των ακινήτων, ειδικά  σε περιοχές με οξύ πρόβλημα προσφοράς κατοικιών, καθώς και αλλαγές στο καθεστώς φορολόγησης. Οι οριστικές αποφάσεις για το είδος και την έκταση των αλλαγών αναμένεται να ληφθούν το Σεπτέμβριο οπότε και θα υπάρχει μια στάθμιση για την απόδοση των μέτρων που έχουν ήδη ενεργοποιηθεί με το πλαίσιο που ψηφίστηκε το Νοέμβριο του 2023.

Στα σενάρια που έχουν μπει στο τραπέζι είναι  η καθιέρωση χρονικών, αριθμητικών και γεωγραφικών περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση σε εφαρμογή της διάταξης που έχει ήδη ψηφισθεί από τη βουλή και ορίζει ότι «με κοινή απόφαση των υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση».

Πιο συγκεκριμένα εξετάζονται:

–   Να τεθεί όριο στη μίσθωση κάθε ακινήτου, που να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας να επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος

–   Να μην επιτρέπεται βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.

–   Επιβολή πλαφόν στον αριθμό ακινήτων που θα εκμισθώνονται βραχυχρόνια ανά δήμο με αρμόδιους παράγοντες να αναφέρουν ότι θα πρέπει σε κάθε περιοχή να καταγραφούν οι ανάγκες για στέγαση, το ύψος των ενοικίων, ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση

Στο μέτωπο της φορολογίας υπάρχουν προτάσεις για διεύρυνση του αριθμού των ιδιοκτητών ακινήτων με βραχυχρόνια μίσθωση που θα υποχρεούνται να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και παροχή φόρο-κινήτρων για τη διάθεση κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.

Το υφιστάμενο πλαίσιο

Σημειώνεται ότι από τις αρχές του έτους  ισχύουν νέες παρεμβάσεις όπως τέλος διαμονής σε 170.000 ακίνητα και  ΦΠΑ σε 7.440 φυσικά πρόσωπα που θα υποχρεωθούν να ανοίξουν βιβλία και αυστηρότερα πρόστιμα. Έτσι, όσοι μισθώνουν περισσότερα ακίνητα μέσα από τις πλατφόρμες τύπου Airbnb υποχρεώνονται στο άνοιγμα βιβλίων ενώ ταυτόχρονα οι ενοικιαστές τους,  πληρώνουν και τέλος διαμονής. Το σημερινό καθεστώς φορολόγησης προβλέπει:

Φυσικά πρόσωπα

Το εισόδημα, που λαμβάνουν τα φυσικά πρόσωπα, τα οποία εκμεταλλεύονται έως και δύο ακίνητα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, απαλλάσσεται του ΦΠΑ 13% και φορολογείται ως εισόδημα από την εκμετάλλευση ακινήτων.

Όταν το φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται τρία ή περισσότερα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, το σχετικό εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%.

Ο αριθμός των ακινήτων λογίζεται βάσει του αριθμού των ΑΜΑ [Αριθμος Μητρώου Ακινήτου] που έχει λάβει το φυσικό πρόσωπο, ανεξαρτήτως εάν λαμβάνει εισόδημα.

Νομικά Πρόσωπα

Τα φυσικά πρόσωπα, που εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω για βραχυχρόνια διαμονή,  από 1.1.2024 και εφεξής,   κάνουν έναρξη  εργασιών,εντάσσονται  στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ, και  δηλώσουν τον ορθό ΚΑΔ  ανεξάρτητα από το αν παρέχουν ή όχι πρόσθετες υπηρεσίες, πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων, έχοντας τις υποχρεώσεις ενός επιτηδευματία.

Τα νομικά πρόσωπα, που ήδη δραστηριοποιούνται στην εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή,  εντάσσονται στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ 13%, με όλες τις υποχρεώσεις  που απορρέουν από αυτή την υποχρέωση.

Κάθε ακίνητο λογίζεται ως επαγγελματική εγκατάσταση και για αυτό πρέπει  να καταβάλλεται τέλος επιτηδεύματος.

Eπίσης, δύο νέοι φόροι, που  πρέπει να καταβάλλουν, είναι το τέλος παρεπιδημούντων και το τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση  κατά την έκδοση των ειδικών στοιχείων – αποδείξεων είσπραξης.