Ακίνητα: Η στεγαστική “βόμβα” φέρνει “ψηφιακή πλατφόρμα τιμών”

Με μια νέα ψηφιακή πλατφόρμα, όπου θα καταγράφονται οι τιμές για σπίτια, οικόπεδα και άλλα, όπως καταγράφονται στα συμβόλαια αγοραπωλησιών, αλλά και στις συμβάσεις ενοικιάσεων ετοιμάζει η κυβέρνηση.

Πρόκειται για το “Price Map“, που, καθώς θα τεθεί σε λειτουργία από τις αρχές του νέου έτους, στοχεύει να εξομαλύνει την αγορά ακινήτων, προσφέροντας μια πιο αντιπροσωπευτική εικόνα για τις εμπορικές τιμές σε όλη την επικράτεια.

“Θα δώσουμε μέσω πλατφόρμας του υπουργείου Οικονομικών τη δυνατότητα να αναρτώνται τα συμβόλαια που συνάπτονται είτε για αγορές είτε για μισθώσεις, ανωνυμοποιημένα προφανώς, σε κάθε γειτονιά, σε κάθε περιοχή, σε κάθε πόλη της χώρας. Αυτό σε τι θα ωφελήσει; Υπάρχει μια ονομαστική τιμή που εμφανίζεται στα sites που κάνουν την προώθηση των αγγελιών, όμως η πραγματική τιμή είναι χαμηλότερη. Δημιουργείται δηλαδή έτσι μια τεχνητή εικόνα για τις τιμές που υπάρχουν στην αγορά, χωρίς να ξέρουμε τελικά πού συμφωνεί ο ιδιοκτήτης με τον ενοικιαστή. Αυτή η πλατφόρμα, που υπάρχουν τα δεδομένα στην ΑΑΔΕ, θα βοηθήσει πάρα πολύ στο να εξορθολογιστούν. Είναι στόχος για το 2025”, τόνισε, αναφερόμενος στο ζήτημα της προσιτής στέγασης, ο Υπουργός Επικρατείας, Άκης Σκέρτσος μιλώντας στην εκπομπή “Συνδέσεις” στο ΕΡΤNews.

Ουσιαστικά, όπως τόνισε ο κ. Σκέρτσος η κυβέρνηση επιδιώκει να έχει μια αποτύπωση τιμών, που θα φεύγει από τις εκτιμήσεις αξίας μέσω αγγελιών, οι οποίες συχνά αφορούν προσδοκώμενες τιμές κι έτσι να αποτρέψει στρεβλώσεις στην αγορά εις βάρος των αγοραστών. “Είναι λοιπόν πολύ σημαντικό να έχει ο πολίτης μια τάξη μεγέθους και να γνωρίζει την πραγματική αξία πώλησης ενός ακινήτου ανά περιοχή“, τόνισε ο κ. Σκέρτσος που εξέφρασε την άποψη ότι οι τιμές στις οποίες γίνονται οι αγοραπωλησίες ή οι ενοικιάσεις είναι κατά 10-15% πιο χαμηλά από τις αναγραφόμενες στις ειδικές ιστοσελίδες ή στα μεσιτικά sites.

Η δομή του ψηφιακού εργαλείου

Με βάση τα όσα αναφέρονται, η ψηφιακή πλατφόρμα, που αναπτύσσεται από τα Υπουργεία Εθνικής Οικονομίας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης, θα αντλεί δεδομένα από τα στοιχεία που καταγράφονται στις επίσημες πλατφόρμες του δημοσίου (Κτηματολόγιο, taxisnet κτλ), ενώ θα καλύπτουν στοιχεία όπως η τοποθεσία, η έκταση, οι υποδομές και η εμπορικότητα κάθε ακινήτου. Παράλληλα η νέα αυτή πλατφόρμα θα παρέχει την πληροφόρηση αυτή στους πολίτες, χωρίς να αποκαλύπτονται ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα, για όλη την κτηματογραφημένη επικράτεια κι έτσι οι ενδιαφερόμενοι για αγορές ή ενοικιάσεις θα μπορούν να έχουν πλέον στη διάθεσή τους, πιο αντιπροσωπευτικά δεδομένα για τις τιμές πώλησης και μίσθωσης ακινήτων σε όλη την Ελλάδα.

Μάλιστα, όπως ανέφερε και ο κ Σκέρτσος η πλατφόρμα θα επιτρέπει την ανάλυση των διαφορών μεταξύ δηλωμένων και πραγματικών τιμών, ενισχύοντας τον υγιή ανταγωνισμό, ενώ η πρόσβαση θα διευκολύνεται με διαδραστικούς χάρτες και φίλτρα αναζήτησης.

Με Τεχνητή Νοημοσύνη

Το νέο αυτό ψηφιακό εργαλείο μάλιστα, που θα αξιοποιήσει και εφαρμογές Τεχνητής Νοημοσύνης, αλλά θα βασιστεί σε επεξεργασίες Big Data από αγγελίες, συμβόλαια μεταβιβάσεων και εκτιμήσεις, καταβάλλεται προσπάθεια για ένα πραγματικό χάρτη αξιών ακινήτων που θα προσφέρει πληροφόρηση σε σε πραγματικό χρόνο. Έτσι, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να παρακολουθούν την αξία των ακινήτων τους με ακρίβεια, όπως οι επενδυτές παρακολουθούν μετοχές, και θα ενημερώνονται βάσει πραγματικών συναλλαγών, όχι αντικειμενικών αξιών.

Παράλληλα, η πλατφόρμα θα δίνει τη δυνατότητα για συγκρίσεις τιμών ανά περιοχή, ενώ ειδικά σχεδιασμένο λογισμικό θα διευκολύνει την αναζήτηση πραγματικών τιμών συναλλαγών για ακίνητα σε όλη τη χώρα. Οι πληροφορίες θα περιλαμβάνουν φυσικά και γεωχωρικά χαρακτηριστικά, παρέχοντας μια πλήρη και τεκμηριωμένη εικόνα για την αξία του κάθε ακινήτου.

Οι επιλογές για πρόσβαση στην πλατφόρμα

Παράλληλα, θα υπάρχει ένα “μενού” για το εύρος χρήσης της πλατφόρμας.

Συγκεκριμένα, θα παρέχεται:

• Δωρεάν Πρόσβαση, για όσους και όσες θέλουν να δουν την εκτιμώμενη αξία των ακινήτων τους, με δυνατότητα προβολής της τρέχουσας και διαχρονικής αξίας.
• Πρόσβαση με Αντίτιμο για την αναζήτηση αναλυτικών πληροφοριών για συγκεκριμένες περιοχές. Ουσιαστικά θα δίνεται, όπως και τώρα συμβαίνει για τις εκτιμήσεις ειδικών αξιολογητών, μια επίσημη στάθμιση τιμής για επιδιωκόμενες αγορές ή πωλήσεις ή και ενοικιάσεις.
• Πρόσβαση με μεγαλύτερο αντίτιμο για μεγάλους επενδυτές, τράπεζες και μεσιτικά γραφεία, ώστε να παρέχονται λεπτομερή δεδομένα και αναλύσεις για στρατηγικές αποφάσεις.

Η πλατφόρμα αναμένεται να ξεκινήσει με κάλυψη του 75% της επικράτειας, με στόχο την πλήρη κάλυψη της χώρας μέχρι το τέλος του 2025, προσφέροντας μια ολοκληρωμένη και ακριβή εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

Ενστάσεις

Πάντως, ο Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-RealEstates μιλώντας το βράδυ της Δευτέρας στο δελτίο ειδήσεων του Τ/Σ Kontra 24 σημείωσε ότι η πλατφόρμα δε θα μπορεί να καταγράφει με ρεαλισμό τις αγοραπωλησίες, που γίνονται, καθώς δεν μπορεί να αποτυπώνει τις συναλλαγές που γίνονται στο “διπλανό δωμάτιο”.

“Ο νέος χάρτης βασίζεται στα στοιχεία των συμβολαίων κτλ. Ωστόσο δεν μπορεί να καταγράφει, όσα συμφωνούνται χωρίς να δηλώνονται και άρα δεν υπάρχει ακριβής καταγραφή των εμπορικών τιμών“. Εξήγησε, δηλαδή, ότι παρά την απαγόρευση της χρήσης μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων, συνεχίζει το φαινόμενο των “χρημάτων στη σακούλα” καθώς πέρα από τις επίσημες πληρωμές που ακολουθούν τις Τιμές Ζώνης, όπως τις έχει καθορίσει η ΑΑΔΕ, δε λείπουν και τα “μαύρα” σε περιπτώσεις αξιόλογων ακινήτων.

Το ίδιο, δε, ισχύει και για τις ενοικιάσεις όπου το φαινόμενο των “μαύρων” καταβολών δε λείπει, σε μια προσπάθεια και ο ιδιοκτήτης να αποφύγει το φόρο, αλλά και ο ενοικιαστής να γλιτώσει υπέρογκα ποσά μισθωμάτων. Ουσιαστικά, έτσι, το “όφελος” από την φοροδιαφυγή μπορεί να μοιραστεί, εφόσον φυσικά το θέλει ο ιδιοκτήτης, στα δύο μέρη.

Ο κ. Μπάκας πάντως σημείωσε ότι το “Price map“, ειδικά για τα ενοίκια, μπορεί να δώσει μια κάποια εικόνα, αν και τόνισε ότι ήδη από τους μεσίτες έχει κατατεθεί μια πιο αποτελεσματική πρόταση για το θέμα των ενοικίων. Σε περιπτώσεις, όπως είπε, που ο ενοικιαστής είναι “εν τάξει” σε πληρωμές και επιδιώκει ανανέωση σύμβαση ενοικίασης, να υπάρχει ένα “πλαφόν” 5% στην αύξηση του μισθώματος και μια έκπτωση, για τον ιδιοκτήτη, της τάξης του 20% στο αυτοτελή φόρο που συνοδεύει το έσοδο, που έχει από το εν λόγω ακίνητο.

“Καίει” το στεγαστικό

Είναι προφανές ότι όλη αυτή η συζήτηση γίνεται στο φόντο του στεγαστικού, που εξελίσσεται σε κοινωνική βόμβα. “Αυτή τη στιγμή υπάρχει μια εκρηκτική αύξηση της ζήτησης για ενοικίαση και για αγορά κατοικιών και δεν υπάρχουν αρκετά ακίνητα. Αυτό, μαζί με τις πιέσεις που ασκεί ο τουρισμός και η βραχυχρόνια μίσθωση αυξάνει τις τιμές Και όντως υπάρχουν πλέον υπερβολικά υψηλές τιμές σε πολλές περιοχές, ειδικά των αστικών κέντρων και των τουριστικών περιοχών, που δυσκολεύουν κυρίως τους νέους ανθρώπους που δεν έχουν τη δική τους κατοικία να βρουν κατοικία”, τόνισε στο Ertnews ο κ. Σκέρτσος.

“Δεν είμαστε ανοχύρωτοι σε αυτό το πρόβλημα. Η κυβέρνηση αυτές τις μέρες νομοθέτησε την πολιτική που λέγεται ‘Σπίτι μου’, μέσα στην οποία εφαρμόζονται τουλάχιστον 10 με 12 διαφορετικές παρεμβάσεις ενίσχυσης και στήριξης των εισοδημάτων, ώστε να μπορούν οι νέοι άνθρωποι και όχι μόνο οι νέοι άνθρωποι να αποκτήσουν με επιδοτούμενο επιτόκιο το δικό τους σπίτι ή να νοικιάσουν με χαμηλότερο ενοίκιο επίσης το δικό τους σπίτι. Τα φθηνά στεγαστικά δάνεια που έχουμε εξασφαλίσει μετά από διαπραγμάτευση Με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή και θα έρθουν από τον Ιανουάριο του 2025. Θα δώσει τη δυνατότητα σε περίπου 20.000 νέα νοικοκυριά, νέα ζευγάρια ή και ατομικές ατομικά νοικοκυριά να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι”, συμπλήρωσε ο Υπουργός Επικρατείας υπερασπιζόμενος την κυβερνητική πολιτική, που όμως στοχεύει, κύρια, στο κομμάτι της ζήτησης και όχι της προσφοράς ακινήτων που είναι και το “κλειδί”. Δηλαδή, χωρίς εκτεταμένα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας, άνοιγμα των κλειστών σπιτιών και νέες κατασκευές τα όποια μέτρα με ενισχύσεις σε δάνεια κτλ, μάλλον, “φουσκώνουν”, όπως λένε αναλυτές, τις τιμές, παρά διευκολύνουν την απόκτηση κατοικίας.

Εξωτερική ζήτηση

Όλα αυτά, βέβαια, εγγράφονται σε ένα περιβάλλον αυξημένης εξωτερικής ζήτησης για ακίνητα, δηλαδή, αγορές από ξένους. Πάντως μιλώντας τη Δευτέρα στο ραδιόφωνο του Real fm ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κωστής Χατζηδάκης υπεραμύνθηκε της ανάγκης να συνεχιστούν, με τους όρους, βέβαια, που έχουν τεθεί τα προγράμματα golden visa, ώστε να τονωθεί το επενδυτικό κύμα στη χώρα. “Η χώρα έχει ανάγκη από επενδύσεις καθώς υστερεί σημαντικά σε σχέση με το μέσο όρο της ΕΕ”, τόνισε ο κ. Χατζηδάκης, που ωστόσο μετέφερε, με δεδομένες τις παρατηρήσεις της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, έναν προβληματισμό για την τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα κλειστά ακίνητα ή αυτά που αποσύρονται από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, κ. Στρ. Παραδιά, το μέτρο μπορεί να φέρει περισσότερα σπίτια στην αγορά, εφόσον νομοθετηθεί σωστά. “Δεν πρέπει να μπουν αχρείαστοι περιορισμοί. Κάθε περιορισμός στερεί από τους νέους σπίτια στην αγορά”, τόνισε ο κ. Παραδιάς, προσθέτοντας πως δεν έχει λογική η προϋπόθεση της τριετίας για τα κενά ακίνητα, όταν ο Δήμος Αθηναίων ανακοίνωσε πρόσφατα πρόγραμμα επιδότησης 10.000 ευρώ για την ανακαίνιση και εκμίσθωση κατοικιών κενών για μόλις έξι μήνες.

Επίσης, σύμφωνα με τον ίδιο, προβληματική είναι και η προϋπόθεση της τριετίας για τα σπίτια βραχυχρόνιας μίσθωσης, δηλαδή το να απαιτείται κάποιος που θέλει να αποχωρήσει άμεσα από τη βραχυχρόνια να αναμένει τη συμπλήρωση τριετίας στη βραχυχρόνια μίσθωση. Αυτό θα αποκλείσει εξ αρχής όλους όσους εντάχθηκαν στη βραχυχρόνια το 2023 και το 2024.

Πάντως, οι όποιες αλλαγές θα οριστικοποιηθούν μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης. Υπενθυμίζεται ότι το φορολογικό νομοσχέδιο, που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση, καθορίζει τις βασικές προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής. Συγκεκριμένα, προβλέπεται απαλλαγή φόρου εισοδήματος για τρία έτη για ακίνητα που θα ενοικιαστούν και δηλώνονταν προηγουμένως ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση. Συγκεκριμένα, αφορά κατοικίες:

• Επιφάνειας έως 120 τ.μ.
• Για τις οποίες θα συναφθούν συμβόλαια τουλάχιστον τριετούς μίσθωσης μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025.
• Που για τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024 (αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025) είχαν δηλωθεί ως κενά ακίνητα (έντυπο Ε2), δεν δηλώνονταν ως μισθωμένα ούτε ως κύριες ή δευτερεύουσες κατοικίες των εκμισθωτών, ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενα ή δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα (έντυπα Ε1 και Ε2) ή είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις είχαν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.