Airbnb: Αντίστροφη μέτρηση για το “μπλόκο” σε τρεις περιοχές της Αθήνας – Τι αλλάζει

Σχέδιο “πιλότος” για μια προσδοκώμενη νέα ισορροπία, μεταξύ κατοικίας και βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά και για διασφάλιση όρων βιώσιμης καθημερινότητας και επαρκούς κοινωνικού χώρου στο κέντρο των Ελληνικών πόλεων, για μόνιμους κατοίκους, μπαίνει μπρος από την αυγή του νέου έτους, με την εφαρμογή του νέου πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, στο ιστορικό κέντρο της πρωτεύουσας.

Κι αυτό, γιατί από 1η Ιανουαρίου σε περιοχές, όπως  το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, το Παγκράτι ή τα Πετράλωνα και συγκεκριμένα σε ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, όπως ορίζει η σχετική διάταξη, δεν επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Το διάστημα για το οποίο μπαίνει “μπλόκο” στο άνοιγμα νέων διαμερισμάτων στη βραχυχρόνια μίσθωση εκτείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2025, οπότε και θα αξιολογηθεί το όλο μέτρο, που “ειρήσθω εν παρόδω” έχει εφαρμοστεί και σε άλλες πόλεις της Ευρώπης, ακόμη και με πιο αυστηρές διατάξεις.

Τα τρία προσδοκώμενα αποτελέσματα

Ουσιαστικά, σε διάστημα ενός χρόνου θα γίνει το “ζύγισμα” του μέτρου και το κατά πόσο βοήθησε στο άνοιγμα κατοικιών για αστικές μισθώσεις, στη διαμόρφωση πιο προσιτών τιμών για τους ντόπιους, αλλά και για την επανάκαμψη μιας εικόνας “γειτονιάς”, σε ιστορικές περιοχές της Αθήνας, που ωστόσο, σήμερα μοιάζουν με απέραντα “dromitoria”, δηλαδή, σε χώρους ύπνου και προσωρινής ενδιαίτησης.

Ο αντίλογος

Βέβαια υπάρχει και η άλλη όψη που έχει να κάνει με την “βίαιη” αλλαγή για όσους και όσες έχουν επενδύσει σε ακίνητα, ώστε να μπουν σε διαδικασία σχετικής εκμετάλλευσης σε πλατφόρμες, τύπου Airbnb, σε αυτές τις περιοχές.

Ουσιαστικά, μόνο, μέχρι τέλος του χρόνου, μπορούν να λάβουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου και να προχωρήσουν σε αυτές τις μισθώσεις, αφού εν τω μεταξύ έχουν ολοκληρώσει ανακαινίσεις κτλ.

Το νέο πλαίσιο

Το νομοσχέδιο του ΥΠΕΘΟ, εάν περάσει ως έχει από τη Βουλή, προβλέπει πως από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 δεν επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.

Σε κύριο, νομέα, επικαρπωτή, υπεκμισθωτή ή τρίτο διαχειριστή, ο οποίος προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου του πρώτου εδαφίου, ανεξαρτήτως αν η βραχυχρόνια μίσθωση καταρτίζεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή με άλλον τρόπο, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση από την 1η Ιανουαρίου 2025 και μέχρι τον έλεγχο, το οποίο δεν είναι κατώτερο από 20.000 ευρώ.

Αν, μετά την επιβολή της κύρωσης του προηγούμενου εδαφίου, διαπιστωθεί νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων που δεν είναι κατώτερο από 40.000 ευρώ. Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, το οποίο επιβάλλεται και εισπράττεται από την Α.Α.Δ.Ε..

Με κοινή υπουργική απόφαση μπορεί να παραταθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβριου.

Δηλαδή, η αναστολή των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα ισχύσει αρχικά το 2025 στις ακόλουθες περιοχές:

• 1ο δημοτικό διαμέρισμα: Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα – Ομόνοια – Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη.
• 2ο δημοτικό διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Αγιος Αρτέμιος, Παγκράτι.
• 3ο δημοτικό διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ.

Ουσιαστικά, Στις περιοχές αυτές, δεν θα μπορούν οι ιδιοκτήτες των κατοικιών, να τις εγγράφουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, μέτρο το οποίο θα επανεξεταστεί. Βέβαια, με βάση αναφορές ιθυνόντων, πρόθεση είναι να επεκταθεί.

Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκε η AirDNA, οι δημοφιλέστερες περιοχές του κέντρου της πόλης για βραχυχρόνιες μισθώσεις, με βάση τον αριθμό των ενεργών καταλυμάτων, καταγράφουν από 91 έως 165 διανυκτερεύσεις κατά μέσον όρο τον χρόνο ανά κατάλυμα.  Ουσιαστικά καταγράφονται 505.965 διανυκτερεύσεις τον χρόνο για τα καταλύματα που βρίσκονται στο εμπορικό τρίγωνο, ενώ ακολουθεί στη δεύτερη θέση το γειτονικό Κουκάκι με 232.611 διανυκτερεύσεις, που σε 12μηνη βάση αντιστοιχούν σε 148 ημέρες ανά κατάλυμα.

Επιπλέον με βάση το ΙΝΣΕΤΕ, σε εθνική βάση, καταγράφηκε συνεχής αύξηση της προσφοράς καταλυμάτων το 2024. Σύμφωνα με τον ΙΝΣΕΤΕ η αύξηση της προσφοράς καταλυμάτων έφτασε τις 20.000 σε ετήσια βάση, αύξηση που παρέμεινε σταθερή από μήνα σε μήνα, καθόλη την διάρκεια του πρώτου εξαμήνου της χρονιάς. Ειδικά τον Ιούνιο δε, με την εκκίνηση της θερινής σεζόν, ο αριθμός καταλυμάτων ανήλθε στα 224.860, έναντι 204.578 ένα χρόνο πριν.

Η φορολογία

Εν τω μεταξύ όσοι και όσες προλάβουν να μπουν στο χώρο των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα πρέπει να ξέρουν ότι το εισόδημα που αποκτούν φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων θεωρείται εισόδημα από:

• ακίνητη περιουσία και απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ, εφόσον η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά μέχρι δύο ακίνητα
• επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%, εφόσον η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά από τρία ακίνητα και άνω.

 Η διαδικασία για απόκτηση ΑΜΑ

Επίσης, η  διαδικασία απόκτησης Αριθμού Μητρώου Ακινήτου για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτων γίνεται ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του ακινήτου και, για τις περιπτώσεις τμηματικής μίσθωσης, τα σχετικά τετραγωνικά μέτρα.

Προκειμένου ο διαχειριστής ακινήτου να πραγματοποιεί Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, θα πρέπει:

• Να έχει αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου
• Να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής
• Να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

Η ΠΟΜΙΔΑ

Στο φόντο πάντως του νέου πλαισίου, η ΠΟΜΙΔΑ στο πλαίσιο της διαβούλευσης, εστιάζει στα πρόστιμα και ζητά να ενεργοποιηθούν ασφαλιστικές δικλείδες, έτσι ώστε το μέτρο να μην λειτουργήσει “εγκλωβίσει” πολλούς ιδιοκτήτες που έχουν προχωρήσει σε επενδύσεις αλλά δεν έχουν κάνει τις σχετικές προβλέψεις. Συγκεκριμένα, ζητά να προβλεφθεί ότι το Μητρώο της ΑΑΔΕ δεν θα χορηγεί νέους αριθμούς Α.Μ.Α. σε ακίνητα που βρίσκονται εντός του 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων κατά το έτος 2025, αποκλείοντας μηχανογραφικά τη δυνατότητα αυτή βάσει των ταχυδρομικών κωδίκων των διαμερισμάτων αυτών. Με απλά λόγια το  ίδιο το Μητρώο να είναι “κλειδωμένο” για νέους ΑΜΑ στις εν λόγω περιοχές.

Πιο συγκεκριμένα η ΠΟΜΙΔΑ αναφέρει:

“Είναι απορίας άξιον γιατί προβλέπονται τερατώδη πρόστιμα για την ακόμη και από παραδρομή εγγραφή κατά το 2025 (ή και το 2026) μιας κατοικίας που βρίσκεται στα «απαγορευμένα» δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης της ΑΑΔΕ.

Γι’ αυτό, για να μην μετατραπεί σε παγίδα ανυποψίαστων ιδιοκτητών ή των φοροτεχνικών τους, η διάταξη αυτή πρέπει να τροποποιηθεί αναφέροντας ότι  «Το Μητρώο της ΑΑΔΕ δεν θα χορηγεί νέους αριθμούς Α.Μ.Α. σε ακίνητα που ευρίσκονται εντός του 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων κατά το έτος 2025» αποκλείοντας μηχανογραφικά τη δυνατότητα αυτή βάσει των ταχυδρομικών κωδίκων των διαμερισμάτων αυτών.

Πέραν αυτών, και επί τη βάσει της εξουσιοδότησης που προβλέπεται στην παρ. 2 του άρθρου αυτού, ο Διοικητής της ΑΑΔΕ θα πρέπει με απόφασή του να προβλέψει ότι κατοικίες που βρίσκονται στα ανωτέρω διαμερίσματα, οι οποίες ήδη διαθέτουν Α.Μ.Α. θα μπορούν να τον διατηρήσουν (ή να λάβουν νέο Α.Μ.Α.) σε περίπτωση αλλαγής είτε του διαχειριστή, είτε του ιδιοκτήτη τους, ούτως ώστε να μην απαξιωθούν τα περιουσιακά αυτά στοιχεία λόγω αλλαγής ή θανάτου του διαχειριστή, λήξης μίσθωσης, ή άλλου τυχαίου γεγονότος, συσχετίζοντας πλέον τον Α.Μ.Α. με το ΑΤΑΚ του ακινήτου, και όχι με το πρόσωπο του λαβόντος τον Α.Μ.Α. Πρέπει δηλαδή ο περιορισμός στα διαμερίσματα αυτά να αφορά αποκλειστικά νέα ΑΤΑΚ και όχι νέα Α.Μ.Α.!”