Ακίνητα: Τα “μυστικά” των ρυθμίσεων που “κουρεύουν” τους φόρους

Με διαδικασίες “εξπρές” η ΑΑΔΕ εξέδωσε την εφαρμοστική εγκύκλιο για όλες τις εκπτώσεις- απαλλαγές, που αφορούν στην κατοχή και στο εισόδημα από ακίνητα, μετά την ψήφιση του σχετικού πολυνομοσχεδίου.

Να σημειωθεί ότι τη δυνατότητα να απαλλαγούν πλήρως από τον φόρο για τα εισοδήματα από ενοίκια που θα εισπράξουν το τελευταίο τρίμηνο του 2024 και θα δηλωθούν στις φορολογικές δηλώσεις του 2025 δίνει η νέα ρύθμιση που ισχύει από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024.

Συγκεκριμένα, η ρύθμιση προβλέπει ότι οι ιδιοκτήτες που θα νοικιάσουν για πρώτη φορά κλειστά ακίνητα ή περάσουν από την βραχυχρόνια στην μακροχρόνια μίσθωση θα απαλλαγούν πλήρως από τον φόρο για τα εισοδήματα που θα προκύψουν από αυτές τις μισθώσεις.

Έχει, δε, στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, και κατ΄ επέκταση τη συγκράτηση των τιμών στα ενοίκια, που ήδη έχουν “γράψει” ράλι, αξιοποιώντας ενδεχομένως και τη συγκυρία, με ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν ενδεχόμενη δυσκολία να εκμεταλλευτούν τα ακίνητά τους με το Airbnb και θέλουν να εισέλθουν ξανά στην αγορά και να επενδύσουν σε μακροχρόνιες μισθώσεις.

Η έκπτωση

Αναλυτικά, σύμφωνα με την εφαρμοστική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, για τους 36 πρώτους μήνες μετά τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Ωστόσο, απαραίτητη προϋπόθεση είναι το εισόδημα αυτό να προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025.

Υπενθυμίζεται ότι τα “προαπαιτούμενα” για τη διασφάλιση της έκπτωσης βρέθηκαν στο επίκεντρο έντονων συζητήσεων, που τελικά οδήγησαν σε σχετική “χαλάρωση” των χρονικών περιορισμών, για τα ακίνητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ωστόσο το πλαίσιο για τις “κλειστές” κατοικίες παρέμεινε αυστηρό, ως είχε με την αρχική πρόταση του ΥΠΕΘΟ.

Αναλυτικά, όπως ορίζει η εγκύκλιος, για να “κλειδώσει” η 3ετής έκπτωση φόρου, η εν λόγω κατοικία θα πρέπει:

• κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024, να έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως “κενό” ακίνητο (έντυπο Ε2)
• ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2)
• ή κατά το φορολογικό έτος 2023 ή, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, κατά το φορολογικό έτος 2024, έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις να έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.

Με απλά λόγια η έκπτωση διασφαλίζεται για τα “κενά” ακίνητα, εφόσον είναι είναι “κλειστά” για μια 3ετία, πριν εκμισθωθούν για τουλάχιστον 3 χρόνια, ενώ για τις κατοικίες που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, αρκεί τέτοια χρήση για 1 έτος.

Πότε “ακυρώνεται” η έκπτωση;

Βέβαια, θα πρέπει να επισημανθεί ότι αν εντός των 3 ετών το ακίνητο κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται, ενώ αν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Μάλιστα, η συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων της έκπτωσης φόρου αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου.

Ο ΕΝΦΙΑ

Στην εγκύκλιο επίσης της ΑΑΔΕ, περιγράφεται το πλαίσιο, που οδηγεί σε μεγαλύτερη μείωση του ΕΝΦΙΑ, για κατοικίες ασφαλισμένες και έναντι φυσικών καταστροφών.

Ειδικότερα, για το 2025 και εφεξής, για κατοικίες φυσικών προσώπων που ασφαλίζονται για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 20%, εφόσον η φορολογητέα αξία τους δεν υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ και κατά 10%, εφόσον υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ.

Προϋπόθεση για την έκπτωση είναι η ασφάλιση να αφορά το προηγούμενο έτος, με διάρκεια τουλάχιστον 3 μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης είναι μικρότερη του 1 έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά.

Η ασφάλιση θα πρέπει να καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου. Ως αξία του ακινήτου, λαμβάνεται η αξία ανακατασκευής του κτίσματος ή των κτισμάτων, μη υπολογιζόμενης της αξίας του οικοπέδου, η οποία δεν μπορεί να υπολείπεται των 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Ωστόσο, με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, που εκδίδεται μετά από εισήγηση του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, μπορεί να αναπροσαρμόζεται το ποσό της ανακατασκευής, έτσι ώστε να προσαρμόζεται στα νεότερα δεδομένα της αγοράς.

Με άλλη διάταξη, ξεκαθαρίζεται ότι οι κατοικίες με φορολογητέα αξία άνω των 500.000 ευρώ, εξαιρούνται από την επιχορήγηση στεγαστικής συνδρομής για ανακατασκευή ή επισκευή κτιρίου, την επιδότηση προσωρινής στέγασης, την ενίσχυση πρώτης αρωγής και την εφάπαξ έκτακτη οικονομική ενίσχυση για την αντιμετώπιση απλών επισκευαστικών εργασιών και την αντικατάσταση οικοσκευής, λόγω σεισμού, πυρκαγιάς από φυσικά αίτια και πλημμύρας.