Νέο τοπίο για τη φορολογία ακινήτων στο παράκτιο μέτωπο του Ελληνικού

Με τροποποίηση των συντελεστών, αλλά χωρίς αυξήσεις τις τιμές ζώνης, αλλάζει το τοπίο στις αντικειμενικές αξίες, στα ακίνητα των σε περιοχές των Δήμων Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου. 

Συγκεκριμένα αναθεωρούνται 2 βασικοί συντελεστές που διαμορφώνουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Ο λόγος για το Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) και το Συντελεστή Οικοπέδου (Σ.Ο.).

Ουσιαστικά, όπως προκύπτει από την απόφαση του 2024 (δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ στις 30 Δεκεμβρίου) η τροποποίηση των εν λόγω συντελεστών, αυξάνει την αντικειμενική αξία των ακινήτων σε περιοχές των Δήμων Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου, οι οποίες προσφέρουν καλύτερη θέα, υποδομές ή εμπορικότητα. Ακόμα, εισάγονται και νέοι συντελεστές για περιοχές με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά (π.χ. μικρότερο Σ.Α.Ο.).

Όπως είναι φυσικό, τα έργα στο Ellinikon, στην περιοχή του παλαιού αεροδρομίου, έχουν εκτοξεύσει την αξία στην ευρύτερη και την περιξ περιοχή κι έτσι το ΥΠΕΘΟ προσπαθεί να “ακολουθήσει” την όλη τάση, με το “πείραγμα” των εν λόγω συντελεστών. Επίσης παράπλευρα έργα, όπως η υπογειοποίηση της Ποσειδώνος, η ανάπτυξη δικτύων  καθιστούν την περιοχή πόλο έλξης για επενδυτές και αγοραστές, έστω κι αν ακόμη τα κυκλοφοριακά ζητήματα που θα προκύψουν από  τη ανάπτυξη ουσιαστικά μιας πόλης στο Ελληνικό της τάξης των 40.000 κατοίκων, αλλά και από την προσέλκυση κι άλλων κατοίκων σε γύρω περιοχές αποτελούν ένα ερώτημα.

Ειδικότερα, οι μεγαλύτερες επιβαρύνσεις καταγράφονται σε ακίνητα υψηλής ζήτησης, κυρίως σε περιοχές με έντονη εμπορικότητα και αναπτυξιακό ενδιαφέρον, όπως αυτές γύρω από το παραλιακό μέτωπο και τις κεντρικές αρτηρίες των όμορων Δήμων.

Να σημειωθεί ότι οι τιμές ζώνης αποτελούν τη βάση του υπολογισμού σχεδόν όλων των φόρων που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία. Από τον ΕΝΦΙΑ και το τεκμήριο κατοικίας, έως τους φόρους μεταβίβασης, κληρονομιάς και δωρεάς, οι νέες ρυθμίσεις στους συντελεστές διαμορφώνουν τις συνολικές επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή. Επιπλέον, επηρεάζονται τα τέλη Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), οι πολεοδομικές εισφορές και άλλα κόστη που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία.

Πάντως, αμετάβλητες παραμένουν οι τιμές ζώνης για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων στις περιοχές του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά, οι οποίες είχαν καθοριστεί τον Αύγουστο του 2022. Να σημειωθεί ότι σε σχετική ερώτηση για τις αντικειμενικές τιμές ζώνης, του news247.gr, στην ετήσια παρουσίαση για την πορεία των έργων, πριν λίγες εβδομάδες, ο επικεφαλής της LAMDΑ Οδυσσέα Αθανασίου,  απάντησε, ότι δεν είχε σχετική ενημέρωση από το ΥΠΕΘΟ για αλλαγές.

Οι τιμές

Στα ακίνητα, πάντως, στους Δήμους Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου, με τα νέα δεδομένα, οι αντικειμενικές τιμές κυμαίνονται από 3.250 έως 8.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ειδικότερα, η χαμηλότερη τιμή ζώνης, στα 3.250 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αφορά ακίνητα που βρίσκονται εκατέρωθεν της Λεωφόρου Βουλιαγμένης. Στον αντίποδα, η υψηλότερη τιμή, στα 8.000 ευρώ, καταγράφεται σε περιοχές όπου οι δρόμοι προς το παρόν παραμένουν ανώνυμοι. Πάντως η περιοχή πέριξ της λεωφόρου Ποσειδώνος που βλέπει θάλασσα επιμερίζεται σε 13 ζώνες με τις τιμές να ξεκινούν από τα 4.000 ευρώ το τετραγωνικό και ανάλογα με το σημείο να ανεβαίνουν στα 6.000 και τα 8.000 ευρώ.

Οι μεγαλύτερες επιβαρύνσεις καταγράφονται σε ακίνητα υψηλής ζήτησης, κυρίως σε περιοχές με έντονη εμπορικότητα και αναπτυξιακό ενδιαφέρον, όπως αυτές γύρω από τον παραλιακό άξονα και τις κεντρικές αρτηρίες των δήμων Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου.

Στη Ζώνη Α, που περιλαμβάνει περιοχές όπως η Λεωφόρος Ποσειδώνος, οι νέοι συντελεστές αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) και οικοπέδου (Σ.Ο.) αυξάνουν τις αντικειμενικές αξίες. Για παράδειγμα, για ακίνητα με Σ.Α.Ο. 0,205, ο Σ.Ο. αυξήθηκε από 1,38 το 2022 σε 1,62 το 2024, οδηγώντας σε μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση. Επιπλέον, νέοι Σ.Α.Ο., όπως το 0,052 με Σ.Ο. 6,38 και το 0,172 με Σ.Ο. 1,93, εισήχθησαν στη Ζώνη Α, επηρεάζοντας κυρίως διαμερίσματα και κατοικίες στον παραλιακό άξονα.

Στη Ζώνη Β, περιοχές όπως η Ζάκυνθου, η Μ. Κάλλας και η Αγ. Γεράσιμου υφίστανται επίσης σημαντικές επιβαρύνσεις. Για παράδειγμα, για ακίνητα με Σ.Α.Ο. 0,46, ο Σ.Ο. αυξήθηκε από 0,79 το 2022 σε 1,04 το 2024. Νέοι Σ.Α.Ο., όπως το 0,175 με Σ.Ο. 2,72, προστέθηκαν, επηρεάζοντας κυρίως μικρότερα ακίνητα ή οικόπεδα σε περιοχές μέσης εμπορικότητας.

Στη Ζώνη Γ, που περιλαμβάνει περιοχές όπως η Λεωφόρος Βουλιαγμένης, οι επιβαρύνσεις είναι πιο περιορισμένες. Ωστόσο, οι υψηλότεροι Σ.Α.Ο. (π.χ., 2,20) συνδέονται με αυξήσεις στον Σ.Ο. από 0,24 σε 0,32, επηρεάζοντας κυρίως εμπορικές ή νεόδμητες κατοικίες.