Πώς θα μπορούσαν να “πέσουν” τα ενοίκια; Προτάσεις και “καλές πρακτικές” από τη μελέτη του Eteron

Αν βαρεθείς να περπατάς στις γειτονιές του κέντρου της Αθήνας, από τα Εξάρχεια μέχρι το Κουκάκι, συχνά θα συναντήσεις υποψιασμένους επίδοξους ενοικιαστές να “καταριούνται” το Airbnb και την Golden Visa.

“Με διώχνουν από το σπίτι”, “μου έκαναν αύξηση στο ενοίκιο”, “δεν τα βγάζω πέρα με έναν μισθό, πάει όλος στο σπίτι” αποτελούν μερικές από τις πιο διαδεδομένες συζητήσεις μεταξύ όλων αυτών των ανθρώπων που ζουν στο νοίκι και αναζητούν μια χαραμάδα ελπίδας.

Στα social media οι τρομακτικά παράλογες απαιτήσεις των ιδιοκτητών κατοικιών προς ενοικίαση με… ντουζιέρα στην κουζίνα γίνονται αντικείμενο σαρκασμού και από παντού θα ακούσεις την ατάκα “Τι φάση με τα ενοίκια;”

Η πιο δημοφιλής ερώτηση μεταξύ ανθρώπων που ζουν στην Αθήνα και τις μεγάλες πόλεις και αναζητούν απελπισμένα μια αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή κατοικία, βρέθηκε στο μικροσκόπιο του Eteron – Ινστιτούτο για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή.

Το Eteron έδωσε τον λόγο στους ενοικιαστές και τις ενοικιάστριες

Σκιαγραφώντας το φάσμα της στεγαστικής επισφάλειας, το προηγούμενο διάστημα το Eteron αποφάσισε να δώσει τον λόγο στους ενοικιαστές και τις ενοικιάστριες, διεξάγοντας μια έρευνα που διενεργήθηκε από την εταιρία aboutpeople, σε δείγμα 1.007 ατόμων από όλη τη χώρα, με ηλεκτρονικές συνεντεύξεις μέσω διαδικτύου, το διάστημα από τις 24 Μαΐου έως τις 3 Ιουνίου του 2022, τα αποτελέσματα της οποίας μπορείτε να δείτε αναλυτικά εδώ.

Τα βασικά ευρήματα που προέκυψαν, σύμφωνα με τον Πέτρο Ιωαννίδη, Πολιτικό αναλυτή της aboutpeople συμπυκνώνονται στα εξής:

• Άγχος και ανασφάλεια για τους ενοικιαστές και τις ενοικιάστριες
• Οι μισοί/ές δυσκολεύονται να πληρώσουν το ενοίκιο τους
• Ένας/Μία στους πέντε λαμβάνει το σχετικό επίδομα
• Το κράτος μπορεί και οφείλει να δώσει λύσεις στο πρόβλημα

Σύμφωνα λοιπόν με τον κ. Ιωαννίδη οι ενοικιαστές και οι ενοικιάστριες μίλησαν και δύο πράγματα είναι ξεκάθαρα: Δυσκολεύονται με τα ενοίκια και επιθυμούν αλλαγή της παρούσας κατάστασης. Το ερώτημα όμως παραμένει, θα τους ακούσει κανείς;

Πιάνοντας το νήμα από το παραπάνω ερώτημα, το Eteron προχώρησε και σε ένα άλλο μεγάλο βήμα, επιλέγοντας να παραθέσει μια σειρά από ενέργειες που μπορούν να δώσουν απάντηση στο αδιέξοδο που βιώνουν όσες και όσοι αναζητούν σπίτι.

Η Δήμητρα Σιατίτσα, Δρ. αρχιτεκτονικής – πολεοδομίας, ερευνήτρια σε θέματα κατοικίας και πόλης, η Στεφανία Γυφτοπούλου, αρχιτέκτων – πολεοδόμος, ο Δημήτρης Μπαλαμπανίδης, Δρ. πολεοδόμος – γεωγράφος, ερευνητής σε θέματα κατοικίας και μετανάστευσης και η Εύα Παπατζανή, Υπ. Δρ. & ερευνήτρια σε θέματα μετανάστευσης και μελέτης της πόλης αποτελούν την ερευνητική ομάδα που συνέταξε το “Κείμενο Πολιτικής: Για το δικαίωμα στην οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία”.

Μέσα από επεξεργασίες της, παραθέτει μια σειρά από προτάσεις με σκοπό το δικαίωμα στην οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία να μπορέσει να γίνει κάποια στιγμή πραγματικότητα.

Η ενοικιαζόμενη κατοικία στην Ελλάδα

Η ερευνητική ομάδα του Eteron, περιγράφοντας μια σειρά από χαρακτηριστικά της ενοικιαζόμενης κατοικίας στην Ελλάδα, διαπιστώνει πως αντίθετα με άλλες Ευρωπαϊκές χώρες, στη χώρα μας δεν υπάρχει καθόλου κοινωνικός ενοικιαζόμενος τομέας, δηλαδή κατοικία που να ανήκει σε δημόσιους, δημοτικούς ή μη-κερδοσκοπικούς φορείς και να διατίθεται με ειδικά κριτήρια σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς.

Σύμφωνα με την Eurostat, η ενοικιαζόμενη κατοικία αποτελεί περίπου το 20,5% της αγοράς κατοικίας πανελλαδικά, ποσοστό πολύ κοντά στον Ευρωπαϊκό μέσο όρο του 22,2%, ενώ στα μεγάλα αστικά κέντρα το ποσοστό αυτό διπλασιάζεται.

Από τα μέσα της δεκαετίας του 2010, παρατηρείται στη χώρα μια σημαντική αύξηση των τιμών ενοικίασης, που έχει ενταθεί ακόμα περισσότερο τα τελευταία χρόνια.

Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με τις αυξημένες στεγαστικές δαπάνες, αναφέρει μεταξύ άλλων το Eteron, που δεν ακολουθήθηκαν από αντίστοιχη αύξηση των εισοδημάτων, τη διατήρηση της ανεργίας σε σημαντικά υψηλά επίπεδα και την υποβάθμιση των ήδη υπολειμματικών κοινωνικών στεγαστικών πολιτικών, αναδεικνύει την πρόσβαση σε κοινωνική και οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία ως ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που έχει να αντιμετωπίσει μια μεγάλη μερίδα του πληθυσμού.

Ωστόσο, όπως επισημαίνουν, τα ιδιαίτερα, ιστορικά διαμορφωμένα, χαρακτηριστικά της στέγασης και της στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα συχνά χρησιμοποιούνται ως πρόσχημα για την έλλειψη εμβάθυνσης της σχετικής συζήτησης και των σχετικών πολιτικών για το ζήτημα των ενοικίων. Σε αυτά εντάσσονται τα διαχρονικά υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης – που έκαναν το ζήτημα της πρόσβασης στην ενοικιαζόμενη στέγη να μοιάζει ότι αφορά πολύ μικρά ποσοστά του πληθυσμού, συνήθως τους πιο ευάλωτους/ες, τους μετανάστες/ριες, τους νεότερους/ες – και ο κεντρικός ρόλος της οικογένειας, μέσω της οποίας οι κάτοικοι της χώρας κατάφερναν να καλύπτουν τις στεγαστικές τους ανάγκες.

Η είσοδος νέων παικτών

Η ερευνητική ομάδα του Eteron, ρίχνει φως, ανάμεσα σε άλλα, και στην άνοδο του επενδυτικού ενδιαφέροντος στα ακίνητα και στην Ελλάδα το τελευταίο διάστημα, με αποτέλεσμα να πολλαπλασιάζονται οι επενδυτικές πρακτικές από εταιρίες ή μεμονωμένους ξένους επενδυτές, τις επενδύσεις των οποίων συνήθως διαχειρίζονται μεσιτικές εταιρείες.

Η πιο συνηθισμένη επενδυτική πρακτική, όπως περιγράφουν, είναι το λεγόμενο buy-to-let κάτι που διευκολύνεται από την δυνατότητα εκμετάλλευσης μέσω των πλατφορμών για βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά μπορεί να αφορά και τη μακροχρόνια μίσθωση. Άλλες επενδυτικές πρακτικές που έχουν κάνει την εμφάνισή τους είναι τα κτίρια διαμερισμάτων για co-living ή τα serviced apartments.

Την ίδια περίοδο, ιδιαίτερα σημαντικές είναι και οι αλλαγές που συμβαίνουν ευρύτερα στην αγορά κατοικίας, με επενδυτικά fund να αποκτούν την ιδιοκτησία και διαχείριση χιλιάδων κατοικιών, νέους “παίκτες” Ανώνυμων Εταιρείων Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΑΑΠ), ενώ διαμορφώνεται ένα πλαίσιο για τη λειτουργία ειδικών καθεστώτων μίσθωσης.

Με όλα τα παραπάνω να αποτελούν σημεία αναφοράς και στην καθημερινότητα των ανθρώπων που αναζητούν μια προσιτή στέγη για ενοικίαση, η ερευνητική ομάδα του Eteron έχει ξεχωρίσει και μια σειρά “καλών πρακτικών” που μπορούν να αποτελέσουν παράδειγμα – όχι προς άμεση μεταφορά, όπως διευκρινίζει, αλλά – προς ανάλυση και επεξεργασία για το ελληνικό πλαίσιο.

Το παράδειγμα της Βαρκελώνης

Ανάμεσα σε αυτές τις “καλές πρακτικές”, ξεχωρίζει η περίπτωση της Βαρκελώνης.

Η ισπανική πόλη έχει υιοθετήσει ένα σχέδιο με γεωγραφικούς περιορισμούς, ενώ παράλληλα έχει καθορίσει με νόμο τιμές αναφοράς ενοικίων και προβλέπει ότι οι δαπάνες για τη στέγαση δεν θα υπερβαίνουν το 30% του εισοδήματος του νοικοκυριού.

Το σχέδιο PEUAT, το οποίο παρουσιάζει εν συντομία το Eteron, ορίζει έξι διακριτές γεωγραφικές περιοχές στην πόλη, που δέχονται διαφορετικού τύπου πιέσεις από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εμφανίζουν διαφορετικές δυνατότητες υποδοχής του φαινομένου και, ως εκ τούτου, απαιτούν διαφορετική αντιμετώπιση των επιπτώσεών του.

Συγκεκριμένα, στη “γεωγραφική περιοχή 1”, δεν επιτρέπεται καμία νέα βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, ενώ για κάθε ακίνητο που αποσύρεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ένα άλλο ακίνητο μπορεί να διατεθεί στη “γεωγραφική περιοχή 3” υπό τις προϋποθέσεις που ισχύουν εκεί.

Στη “γεωγραφική περιοχή 2”, περιμετρικά της κεντρικής περιοχής, διατηρείται ο σημερινός αριθμός βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, ενώ για κάθε ακίνητο που αποσύρεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ένα άλλο ακίνητο μπορεί να διατεθεί στην ίδια περιοχή.

Επιπλέον, τα ακίνητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν μπορούν να ξεπερνούν το 1,5% των συνολικά διαθέσιμων ακινήτων ανά οικοδομικό τετράγωνο ή μπορούν να συγκεντρώνονται σε ένα μόνο κτίριο του οικοδομικού τετραγώνου χωρίς όμως να ξεπερνούν τα 10.

Αντίστοιχες κλιμακωτές ρυθμίσεις ισχύουν και για τις υπόλοιπες γεωγραφικές περιοχές διαφοροποιώντας τα κριτήρια και τους περιορισμούς με βάση τα ιδιαίτερα χωρικά και κοινωνικά χαρακτηριστικά τους.

Οι προτάσεις του Eteron

Το τελευταίο χρονικό διάστημα (άνοιξη του 2022) και μάλλον για πρώτη φορά μετά από πολλά χρόνια, σημειώνει το Eteron, οι βασικές πολιτικές δυνάμεις της χώρας αρθρώνουν πολιτικό λόγο για την κατοικία.

Βασική θέση του Eteron είναι ότι το “αόρατο χέρι της αγοράς” δεν είναι δυνατό να συγκρατήσει τις τιμές των ενοικίων σε χαμηλά επίπεδα και να εξασφαλίσει έτσι πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη στέγη για όλους και όλες, πράγμα για το οποίο απαιτείται συγκροτημένη και αποφασιστική δημόσια παρέμβαση και θεσμική ρύθμιση.

Όπως σημειώνει, η δημόσια παρέμβαση, για την οποία γίνεται λόγος στις επεξεργασίες του, δεν είναι δυνατό να περιορίζεται σε μέτρα έκτακτης ανάγκης και για συγκεκριμένες μόνο ομάδες του πληθυσμού, δηλαδή τις πιο ακραία αποστερημένες.

Έτσι λοιπόν, επισημαίνει την ανάγκη συστηματικής πολιτικής υποστήριξης, με το βλέμμα στραμμένο σε ευρύτατες πληθυσμιακές ομάδες.

Στο ίδιο πνεύμα, τονίζει, μεταξύ άλλων την ανάγκη, στη θέση αποσπασματικών μέτρων, να υπάρξει ένα ολοκληρωμένο πλέγμα δημόσιων παρεμβάσεων στον τομέα της στέγασης, άμεσων αλλά και μακροπρόθεσμων. Έτσι προτείνει:

1. Επιδότηση ενοικίου, καθώς χρειάζεται να διευρυνθεί για να καλύπτει μεγαλύτερο φάσμα δικαιούχων και στεγαστικών δαπανών.
2. Έλεγχος και ρύθμιση ενοικίου, που συνιστά μια άμεση παρέμβαση για τη συγκράτηση των τιμών, που μπορεί να έχει προσωρινή και ευέλικτη εφαρμογή, ενώ απαιτεί συνεχή παρακολούθηση ώστε να μη δημιουργήσει αγορές δύο ταχυτήτων.
3. Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μέσω μιας σειράς μέτρων και κυρίως της έκδοσης της ΚΥΑ που προβλέπεται από τον Ν. 4472/2017, αλλά με αναγκαίες προσαρμογές, τόσο για λόγους αποτελεσματικότητας των περιορισμών που ορίζει όσο και εξαιτίας μεταβολών στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
4. Έλεγχος επενδύσεων και τάσεων χρηματιστικοποίησης της κατοικίας, όπου ζητούμενο είναι να περιοριστούν οι βραχυπρόθεσμες και ευκαιριακές επενδύσεις και να διαμορφωθεί ένα ασφαλές πλαίσιο για τις χαμηλότερης απόδοσης επενδύσεις (που συνιστούν μέχρι τώρα το χαρακτηριστικό γνώρισμα της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα), όπως επίσης και για τη σταθερή μακροπρόθεσμη απόσβεση των κεφαλαίων, διευκολύνοντας τη δραστηριοποίηση και μικρότερων επενδυτών, του δημοσίου και φορέων κοινωνικής και αλληλέγγυας οικονομίας.
5. Υποστήριξη της κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας στο υφιστάμενο απόθεμα, μέσω δύο διαφορετικών μηχανισμών, όπως ένα φορέα υποστηριζόμενης στέγης, ή/και ένα φορέα διαμεσολάβησης. Για το σκοπό αυτό, είναι σημαντική η υιοθέτηση κινήτρων προς τους ιδιοκτήτες/τριες ακινήτων καθώς και η επιδίωξη προγραμματικών συμπράξεων με μεγαλύτερους ιδιοκτήτες ακινήτων, όπως το δημόσιο, οι τράπεζες, ιδρύματα, η Εκκλησία κ.α. Εδώ, υπάρχει ήδη μια θετική κεκτημένη εμπειρία μέσω πρόσφατων στεγαστικών παρεμβάσεων, όπως το πρόγραμμα στέγασης αιτούντων ασύλου ΕΣΤΙΑ.
6. Εκ νέου κατασκευή κοινωνικών και οικονομικά προσιτών κατοικιών, που παρότι κρίνεται ως δύσκολο εγχείρημα έχει σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης. Προϋποτίθεται η διαμόρφωση ειδικού πλαισίου παραγωγής και διάθεσης κατοικιών από μη-κερδοσκοπικούς φορείς του δημόσιου και της κοινωνικής και αλληλέγγυας οικονομίας.
7. Προστασία και ενδυνάμωση ενοικιαστών/στριών, μέσω ανάπτυξης ειδικών εργαλείων που θα επιτρέψουν τη συστηματική παρακολούθηση του ενοικιαζόμενου τομέα, τη θέσπιση ελάχιστων προδιαγραφών καταλληλότητας της κατοικίας, τη δημιουργία του θεσμού του “συνήγορου των ενοικιαστών/στριών”, τη συμμετοχή των ενοικιαστών/στριών στην αξιολόγηση και διαμόρφωση του θεσμικού πλαισίου και των εργαλείων πολιτικής.

Για να συμβούν όλα αυτά, το Eteron ορίζει ως βασική προϋπόθεση την επαρκή χρηματοδότηση, την ενεργοποίηση διαφόρων επιπέδων της διοίκησης, ιδιαίτερα των Δήμων, και διοικητικών υποδομών, θεσμικών εργαλείων και επαρκή επιστημονική στελέχωση των φορέων που θα αναλάβουν τη συγκεκριμενοποίηση και υλοποίηση του κάθε μέτρου πολιτικής παρέμβασης.

Όπως τόνισε ο διευθυντής του Eteron, Γαβριήλ Σακελλαρίδης, το ζήτημα με τα ενοίκια είναι μια “βουβή κρίση” που μπορεί να μην εκφράζεται με όρους εξωστρέφειας, όμως απασχολεί σε μεγάλο βαθμό τα νοικοκυριά, γίνεται αντικείμενο συζήτησης σε οικογένειες και παρέες και καθορίζει τόσο τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς όσο και τη συναισθηματική κατάσταση όλων μας και συνέχισε:

“Έχει φτάσει πια η στιγμή το ζήτημα της στέγασης και των ενοικίων να έρθει στο προσκήνιο με όρους δημόσιας πολιτικής και η πολιτεία να σταματήσει τον στρουθοκαμηλισμό”.

Ακολουθήστε το News247.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις