Ακίνητα: Πιάνουν δουλειά οι εκτιμητές, Μάρτιο οι εμπορικές και Απρίλιο οι νέες αντικειμενικές

Τη δύσκολη αποστολή να επαναϋπολογίσουν τις εμπορικές αξίες των ακινήτων όλης της χώρας ανέλαβαν ήδη οι 333 εκτιμητές που έχουν επιλεγεί για τον σκοπό αυτό Μέσα σε 50 ημέρες θα πρέπει να σκανάρουν ούτε λίγο ούτε πολύ 12.000 περιοχές όλης της χώρας και να προτείνουν στο υπουργείο οικονομικών τιμές αγοράς για τα ακίνητα στην Ελλάδα.

Πάνω σε αυτές τις τιμές θα βασιστούν σε πολύ μεγάλο βαθμό και οι νέες αντικειμενικές τιμές που θα ισχύουν για τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ του 2020. Από τις 21 Φεβρουαρίου κιόλας το υπουργείο Οικονομικών θα έχει παραλάβει τις πρώτες εισηγήσεις και μέχρι τις 17 Μαρτίου όλες τις προτάσεις των εκτιμητών, ώστε μέχρι τον Απρίλιο ή Μάιο να ανακοινώσει τις νέες τελικές αντικειμενικές τιμές ζώνης.

Σύμφωνα με όσα ανέφερε και ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας κατά την επίσκεψή του στο Επαγγελματικό Επιμελητήριο Αθηνών, στόχος δεν είναι να αυξηθούν οι αντικειμενικές τιμές παντού, αλλά μόνον (ή κυρίως) στις περιοχές που είχε «ξεχάσει» η εφορία επί δεκαετίες χωρίς να ορίζει τιμές όπως ισχύουν στα μεγάλα αστικά κέντρα και την υπόλοιπη Ελλάδα.

Η οδηγία που έχουν είναι να αναζητήσουν συγκριτικά στοιχεία, είτε πόρτα-πόρτα με αυτοψίες, είτε από αγγελίες ή άλλα πρόσφορα μέσα. Θα πρέπει όμως μετά να κάνουν αναγωγή όποιων στοιχείων βρουν, σε αξία για το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς κατοικίας και οικοπέδου με βάση κάποια συγκεκριμένα χαρακτηριστικά όπως το έτος κατασκευής η θέα η ύπαρξη ασανσέρ κτλ.

Μάλιστα, εκτός από την ελληνική νομοθεσία, οι εκτιμητές έχουν το ελεύθερο να χρησιμοποιήσουν όποια άλλη πρόσφορη εκτιμητική μέθοδο γνωρίζουν να εφαρμόζεται σε άλλη ευρωπαϊκή χώρα. Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:

α) Τη μέθοδο εισοδήματος, υπολογίζοντας μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά, καθώς και το ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης ή απόδοση, με τεκμηριωμένη αιτιολόγηση. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.

β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής /αντικατάστασής του. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης.

γ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου.

Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοποίηση.

Για να μη υπάρξουν πιέσεις από τοπικούς παράγοντες η απόφαση που δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ και έχει και την κατανομή των περιοχών αναφέρει μόνο το μητρώο του εκτιμητή και όχι το όνομά του.

Το έργο των εκτιμητών ολοκληρώνεται το αργότερο εντός χρονικού διαστήματος 50 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης (24 Ιανουαρίου 2020). Η παράδοση των εισηγήσεων γίνεται τμηματικά. Οι εκτιμητές υποχρεούνται να παραδώσουν το 50% του συνόλου των παραδοτέων εντός 25 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία δημοσίευσης της παρούσας απόφασης και το υπόλοιπο 50% του συνόλου των παραδοτέων εντός των υπολειπόμενων 25 ημερολογιακών ημερών.

Οι αμοιβές των εκτιμητών όπως δημοσιεύτηκαν στο ΦΕΚ είναι 1. 75 ευρώ (πλέον ΦΠΑ) ανά ζώνη τιμών ακινήτων για εκδήλωση ενδιαφέροντος σε Περιφερειακή Ενότητα, 2. 80 ευρώ (πλέον ΦΠΑ) ανά ζώνη τιμών ακινήτων για εκδήλωση ενδιαφέροντος σε Αποκεντρωμένη Διοίκηση, 3. 85 ευρώ (πλέον ΦΠΑ) ανά ζώνη τιμών ακινήτων για εκδήλωση ενδιαφέροντος σε όλη την Επικράτεια.