Πλειστηριασμοί: Πώς αποκρυπτογραφείται η νέα συμφωνία. Οι παγίδες και τα ‘γκρίζα’ σημεία

Κέρδη και απώλειες μετρά η κυβέρνηση από την συμφωνία για τους πλειστηριασμούς. Αποκρυπτογραφώντας τη συμφωνία και όπως εξηγούν στο ΝEWS 247 δικηγόροι με εξειδικευμένες γνώσεις, στους πλειστηριασμούς της πρώτης κατοικίας η κυβέρνηση κέρδισε στο ύψος των αντικειμενικών αξιών (οι θεσμοί ζήταγαν μικρότερο ποσό) ενώ οι δανειστές κατάφεραν να επικρατήσουν στα εισοδηματικά κριτήρια. Αυτοί που ουσιαστικά φαίνεται πως θα πληγούν -για μια ακόμη φορά- είναι τα μεσαία εισοδήματα, τα λεγόμενα μεσαία νοικοκυριά(άγαμος έως με 13χιλ. ευρώ εισόδημα) καθώς δεν ξεκαθαρίζεται εάν η προστασία που θα παρέχεται είναι “οριστική μη προστασία και αν θα αφορά το νόμο Κατσέλη”.

Δεύτερο… ευαίσθητο σημείο αποτελεί το γεγονός ότι η τράπεζα θα αποφασίζει αν ο δανειολήπτης είναι συνεργάσιμος, με τους γνωρίζοντες να εγείρουν θέμα ως προς τις διαδικασίες που θα ακολουθήσουν τα τραπεζικά καταστήματα καθώς θα απουσιάζει μια ανεξάρτητη αρχή η οποία θα εποπτεύει τη διαπραγμάτευση.

“Η διαπραγμάτευση εξ αρχής αφορούσε στα δάνεια που μπορούσαν να ρυθμιστούν. Φαίνεται, λοιπόν, ξεκάθαρα ότι η κυβέρνηση και μέσα από αυτή τη συμφωνία θέλει να ανατρέψει την κουλτούρα μή πληρωμών που έχει δημιουργηθεί στην κοινωνία” αναφέρει στο NEWS 247 ο δικηγόρος κ. Δημήτρης Αναστασόπουλος και εξηγεί: “Ποιος όμως θα ελέγξει τις τράπεζες; Θα τηρηθεί η διαδικασία της τελικής ρύθμισης των δανείων; Τι θα γίνει με τη “δεύτερη κατηγορία” και κατά πόσο η τράπεζα θα είναι καλόπιστη ώστε να δημιουργηθεί ένα πλαίσιο αυστηρό στο οποίο δεν θα μπορεί να μετακινηθεί από αυτό;”.

Από την πλευρά του ο δικηγόρος κ. Γιάννης Βουγιούκας σημειώνει ότι οι νομοθετικές προβλέψεις του Ν. 3869/10 -όπως  ισχύει μέχρι και τις τελευταίες τροποποιήσεις – ήταν το μοναδικό φιλολαϊκό μέτρο των τελευταίων ετών και το οποίο αποτύπωνε νομικά μια αναγκαιότητα. “Το πλέγμα των νομοθετικών διατάξεων είχε οδηγήσει σε άμεση προστασία των δανειοληπτών μέσα από την διαδικασία της προσωρινής ρύθμισης των Ειρηνοδικείων. Τα δικαστήρια εξέταζαν στην ουσία τις πραγματικές ανάγκες των δανειοληπτών και έκριναν με βάση το βιοτικό επίπεδο και όχι με πλαφόν και αριθμούς” αναφέρει και συμπληρώνει: “Και ενώ ουσιαστικά το συγκεκριμένο νομοθέτημα ξεκίνησε ως διαδικασία ρύθμισης τραπεζικών  οφειλών και επεκτάθηκε και στις οφειλές του Δημοσίου άρα μιλούσαμε για μια συνολική προστασία, οι θεσμικές κατευθύνσεις της Πολιτείας –εξ όσων διαρρέονται- κινούνται σε ανατρεπτική λογική. Στην ουσία επανερχόμαστε από εκεί που ξεκινήσαμε, αφού η διαδικασία που θεσπίστηκε για την προστασία χιλιάδων πολιτών με βάση πραγματικές ανάγκες τίθεται στην υπηρεσία των αριθμών και στον αποκλεισμό πλέον μεγάλων στρωμάτων της κοινωνίας, γεγονός μη συμβατό στη λογική του νομοθετείν”.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις σε πλειστηριασμούς αναμένεται να οδηγηθούν 50.000 σπίτια από τα περίπου 400.000 στεγαστικά δάνεια τα οποία σήμερα δεν εξυπηρετούνται. Αυτό βέβαια θα εξαρτηθεί τελικά από την πολιτική που θα ακολουθήσουν οι τράπεζες για σπίτια αντικειμενικής αξίας άνω των 170.000 ευρώ και οικογένειες με συνολικό ετήσιο εισόδημα πάνω από 20.639 ευρώ”.

Η συμφωνία

Οι δανειολήπτες με εισοδήματα από 8.180 έως 20.639 ευρώ (8.180 ευρώ για άγαμο, 13.917 ευρώ για ζευγάρι, 3.361 ευρώ για κάθε τέκνο και 20.639 δηλωθέν εισόδημα για μια τετραμελή οικογένεια) ετησίως με κατοχή ακινήτου αξίας έως 170.000 ευρώ θα απολαμβάνουν πλήρη προστασία της κύριας μόνο κατοικίας τους.

Αν υπάρχει κάποιο άλλο ακίνητο, για παράδειγμα ένα εξοχικό αυτό δεν θα προστατεύεται. Μένει

βεβαίως να διευκρινιστεί αν τα παραπάνω όρια αφορούν το νόμο Κατσέλη και το πώς θα διασώζεται η κύρια κατοικία του αιτούντος ή πρόκειται για γενική προστασία όλων των δανειοληπτών.

Η πρώτη κατηγορία αφορά στο 25% των δανειοληπτών (100.000 δάνεια) και για την κατηγορία αυτή προβλέπεται ότι η μηνιαία δόση προς την Τράπεζα θα επιχορηγείται και από το κράτος με δυνητικό κόστος 100 εκατ. ευρώ, αν δεν έχει ο δανειολήπτης να πληρώσει τη μηνιαία δόση.

Η δεύτερη κατηγορία

Για τους υπόλοιπους δανειολήπτες, η δόση θα καθορίζεται με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου, η οποία θα συνυπολογίζεται σε συνάρτηση με το εισόδημά του που αναπροσαρμόζεται με βάση τη φορολογική δήλωση. Η διαδικασία θα γίνεται με εξωδικαστικό συμβιβασμό και σε αυτή τη δεύτερη κατηγορία μπορούν να υπαχθούν οφειλέτες που έχουν πρώτη κατοικία αντικειμενικής αξίας 230.000 ευρώ και εισόδημα έως 35.086 ευρώ για μια τετραμελή οικογένεια, 13.906 ευρώ για ένα άτομο και 23.659 για ένα ζευγάρι. Η διάρκεια αυτή της ρύθμισης είναι για τρία χρόνια, ενώ τα εισοδηματικά κριτήρια θα βασίζονται στις εύλογες δαπάνες διαβίωσης οι οποίες υπολογίζονται με συντελεστή 1,7 σταθερό για μια τριετία.

Η δόση θα είναι σταθερή και μετά το πέρας της τριετίας θα γίνεται αναθεώρηση με τα τότε ισχύοντα οικονομικά δεδομένα του δανειολήπτη.

Όπως σημειώνει ο κ. Αναστασόπουλος “θα λαμβάνεται υπόψη όλο το ιστορικό του δανειολήπτη, η οικονομική συμπεριφορά του μέχρι πριν την έναρξη της οικονομικής κρίσης (δηλαδή κατά πόσο ήταν φερέγγυος) καθώς και εάν είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης.

Βεβαίως, υπάρχουν πολλά ασαφή σημεία της συμφωνία που πρέπει να διευκρινιστούν καθώς δεν γνωρίζουμε ακριβώς τη διαδικασία που θα ακολουθηθεί και πως θα συνδεθεί με τον Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών αφού ο τελευταίος αφορά αποκλειστικά μη καταγγελμένα δάνεια”. 

Πλειστηριασμοί

Από το νέο έτος οι διαδικασίες των πλειστηριασμών θα είναι γρήγοροι και αποτελεσματικοί εξηγεί ο κ. Αναστασόπουλος καθώς “τα μέσα άμυνας κατά της εκτέλεσης και του πλειστηριασμού περιορίζονται σε αριθμό, ενώ ως τιμή πρώτης προσφοράς του ακινήτου θα ορίζεται η εμπορική του αξία και όχι η αντικειμενική που ισχύει μέχρι σήμερα. Στην περίπτωση που δεν παρουσιαστούν πλειοδότες τότε μέσα σε δεκατέσσερις μέρες γίνεται επαναληπτικός πλειστηριασμός με τιμή πρώτης προσφοράς το μισό της εμπορικής. Η τράπεζα εφόσον το επιθυμεί μπορεί να το πάρει η ίδια στην τιμή πρώτης προσφοράς εφόσον το ζητήσει”.

Τι ισχύει σήμερα

Αυτό που ισχύει σήμερα και δίνει ένα πέπλο προστασίας στους δανειολήπτες είναι μόνο ο νόμος Κατσέλη ο οποίος προστατεύει την κύρια κατοικία και ρυθμίζει συνολικά τα χρέη των δανειοληπτών με τη δυνατότητα σύμφωνα με την τελευταία τροποποίηση που έγινε τον Αύγουστο να εντάσσονται και οφειλές προς Εφορία και φορείς κοινωνικής ασφάλισης. Ταυτόχρονα εφαρμόζεται ο Κώδικας Δεοντολογίας των Τραπεζών ο οποίος όμως αφορά μόνο μη καταγγελμένα δάνεια και στη πραγματικότητα είναι ένας εξωδικαστικός τρόπος ρύθμισης των δανείων πριν αυτά κοκκινίσουν και καταγγελθούν.

Με τον Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών λοιπόν θεσπίστηκαν οι γενικές αρχές συμπεριφοράς μεταξύ δανειολήπτη και Τράπεζας, προκειμένου να διακανονίζονται δάνεια που βρίσκονται σε καθυστέρηση αλλά δεν έχουν καταγγελθεί.

Σύμφωνα με τον κ. Αναστασόπουλο “προκειμένου να υπολογιστεί η μηνιαία δόση της ρύθμισης θα λαμβάνονται υπόψη οι εύλογες δαπάνες διαβίωσης, ο προσδιορισμός των οποίων έχει γίνει από εμπειρογνώμονες του Υπουργείου Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας και του Υπουργείου Οικονομικών.  Πρόκειται για έναν προσδιορισμό ενός μίνιμουμ ποσού διαβίωσης προκειμένου να βοηθηθούν τα πιστωτικά ιδρύματα και οι δανειολήπτες να καταλήγουν σε κοινά αποδεκτές και βιώσιμες ρυθμίσεις των δανείων. Ενδεικτικά σύμφωνα με τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, ένας ενήλικας χρειάζεται μηνιαίως το ποσό των 537 ευρώ, δύο ενήλικες το ποσό των 906 ευρώ, ενώ ένα ζευγάρι με 2 τέκνα το ποσό των 1347 ευρώ μηνιαίως.

Ποια είναι η διαδικασία;

Θα εφαρμόζονται τα ακόλουθα πέντε στάδια:

-Στάδιο 1: Επικοινωνία με τον δανειολήπτη

-Στάδιο 2: Συγκέντρωση οικονομικών και άλλων πληροφοριών από τον δανειολήπτη

-Στάδιο 3:Αξιολόγηση οικονομικών δεδομένων

-Στάδιο 4:Πρόταση κατάλληλης λύσης ρύθμισης ή οριστικής διευθέτησης

-Στάδιο 5: Διαδικασία Εξέτασης Ενστάσεων

Πως προσδιορίζεται ο συνεργάσιμος δανειολήπτης

Τα παραπάνω πέντε στάδια αφορούν τον λεγόμενο συνεργάσιμο δανειολήπτη, δηλαδή αυτόν ο οποίος πληροί τα ακόλουθα κριτήρια:

α) παρέχει πλήρη και επικαιροποιημένα στοιχεία επικοινωνίας προβαίνει σε ορισμό συγγενικού ή φιλικού προσώπου, ως αντικλήτου επικοινωνίας για κάθε περίπτωση που ο ίδιος δεν είναι διαθέσιμος,

β) είναι διαθέσιμος σε επικοινωνία αυτοπροσώπως είτε διά του αντικλήτου του, με κάθε πρόσφορο τρόπο, εντός 15 εργάσιμων ημερών,

γ) προβαίνει αυτοπροσώπως είτε διά του αντικλήτου του σε πλήρη και ειλικρινή γνωστοποίηση πληροφοριών, αναφορικά με την τρέχουσα οικονομική του κατάσταση, εντός 15 εργασίμων ημερών από την ημέρα μεταβολής της

δ) προβαίνει αυτοπροσώπως είτε διά του αντικλήτου του, σε πλήρη και ειλικρινή γνωστοποίηση πληροφοριών, οι οποίες θα έχουν σημαντικές επιπτώσεις στην μελλοντική οικονομική του κατάσταση, εντός 15 εργάσιμων ημερών από την ημέρα που θα περιέλθουν σε γνώση του (π.χ. πλήρωση προϋποθέσεων λήψης επιδόματος, εμφάνιση νέων περιουσιακών στοιχείων που θα περιέλθουν στην κυριότητα του [κληρονομιά κ.λπ.], απώλεια κυριότητας περιουσιακών στοιχείων, ανακοινώσεις απόλυσης, καταγγελίες μισθώσεων, εξαγορά ασφαλιστικών προϊόντων, κέρδη οποιασδήποτε μορφής κ.λπ.) και

ε) συναινεί σε διερεύνηση εναλλακτικής πρότασης αναδιάρθρωσης,

Ποιοι είναι οι βασικοί τύποι ρύθμισης που προβλέπονται;

Προβλέπονται 3 βασικοί τύποι ρύθμισης :

Τύποι βραχυπρόθεσμων ρυθμίσεων

-Η διάρκεια τους είναι μικρότερη των 5 ετών και μπορεί να περιλαμβάνει:

-Καταβολή μόνο των τόκων.

-Μειωμένες δόσεις για ορισμένη περίοδο.

-Περίοδο χάριτος.

-Μεταφορά πληρωμής δόσεων για το μέλλον.

-Τακτοποίηση του ληξιπρόθεσμου υπολοίπου.

Τύποι μακροπρόθεσμων ρυθμίσεων

-Η διάρκεια τους είναι μεγαλύτερη των 5 ετών και μπορεί να περιλαμβάνει:

-Μόνιμη μείωση επιτοκίου ή του συμβατικού περιθωρίου.

-Αλλαγή Τύπου επιτοκίου, από κυμαινόμενο σε σταθερό ή το αντίστροφο

-Παράταση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου.

-Διαχωρισμός του δανείου σε δύο τμήματα (πχ ένα ενυπόθηκο δάνειο το οποίο θα συνεχίσει θα πληρώνεται κανονικά το μισό  και το υπόλοιπο να μεταφέρεται για το μέλλον, με ρευστοποίηση περιουσιακού στοιχείου ή άλλου είδους διευθέτηση).

-Μερική διαγραφή χρεών.

-Πρόσθετη εξασφάλιση για να επιτευχθεί ευνοϊκότερη ρύθμιση.

-Λειτουργική αναδιάρθρωση της επιχείρησης με αλλαγή της διοίκησης όταν οι πιστωτές θεωρούν βιώσιμη την επιχείρηση.

-Συμφωνίες ανταλλαγής χρέους με Μετοχικό Κεφάλαιο όπου η Τράπεζα καθίσταται μέτοχος της επιχείρησης.

Τύποι οριστικής διευθέτησης

Ο σκοπός είναι η οριστική τακτοποίηση της οφειλής και μπορεί να περιλαμβάνει:

-Εθελοντική παράδοση Ενυπόθηκου ακινήτου (Ο δανειολήπτης παραχωρεί την κυριότητα του ακινήτου).

-Μετατροπή σε Χρηματοδοτική Μίσθωση (Ο δανειολήπτης παραχωρεί την κυριότητα του ακινήτου υπογράφοντας σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, με δυνατότητα μίσθωσης και χρήσης για ορισμένη χρονική περίοδο).

-Πώληση και ενοικίαση (Ο δανειολήπτης παραχωρεί την κυριότητα του ακινήτου με δυνατότητα μίσθωσης για ελάχιστη περίοδο τριών ετών).

-Μεταβίβαση του δανείου σε άλλο ίδρυμα.

-Ανταλλαγή με στεγαστικό δάνειο μικρότερης αξίας για αγορά κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης μικρότερης αξίας.