Θεσσαλονίκη: Το ιστορικό κέντρο αλλάζει χέρια και χρήση

Η μεγάλη πυρκαγιά του 1917 έφερε ένα νέο πολεοδομικό σχεδιασμό για την Θεσσαλονίκη. Το ιστορικό κέντρο ανοικοδομήθηκε δημιουργώντας νέες γειτονιές και συντηρώντας στο εσωτερικό του εμπορικές χρήσεις και υπαίθριες αγορές. Σύντομα ο πόλεμος και η αλλαγή πληθυσμών έδωσε νέα χαρακτηριστικά στην πόλη, διατηρώντας και προσθέτοντας νέα πολιτισμικά στοιχεία.

Όταν ολοκληρώθηκαν οι μετακινήσεις αυτές, τα νεοκλασικά έδωσαν τη θέση τους σε πολυκατοικίες, με την έλευση της αντιπαροχής τη δεκαετία του 1960. Παράλληλα με την πόλη όμως, άλλαξαν και οι αγορές. Σήμερα εκτιμάται ότι περίπου 200.000 σπίτια παραμένουν κλειστά και ανεκμετάλλευτα στη Θεσσαλονίκη. Αγοροπωλησίες και ανακαινίσεις ακινήτων μπορεί να πραγματοποιούνται, αλλά αυτό δεν αφορά τόσο τη στέγη, όσο τον τουρισμό. Η Golden Visa και το ΑirΒnΒ οδήγησαν σε έναν μετασχηματισμό του αστικού χώρου και της οικονομίας του ιστορικού κέντρου.

Οι κατοικίες μειώνονται, όσο οι τιμές ανεβαίνουν

Όπως γράφει το parallaximag, τη δεκαετία 2012-2022 το διαθέσιμο απόθεμα κατοικίας στη χώρα υποβαθμίστηκε σημαντικά. Οι ιδιοκτήτες δε διέθεταν χρήματα για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση, τη στιγμή που στη χώρα το 55% των διαμερισμάτων έχει κατασκευαστεί πριν το 1980. Οι οικοδομικές δραστηριότητες είχαν παγώσει, καθώς δεν εκδίδονταν νέες κατασκευαστικές άδειες, οπότε το διαθέσιμο απόθεμα παρέμενε το ίδιο.

Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, που δημοσιεύθηκε το φθινόπωρο, προβλέπει έως το 2030 την επένδυση 6 δις ετησίως στην αγορά ακινήτων. Αυτό ωστόσο δε σημαίνει ότι οι επενδύσεις αυτές κατευθύνονται για στεγαστική χρήση. Η εμπορική εκμετάλλευση σε συνδυασμό με την έλλειψη αποθέματος έχει φέρει αύξηση τιμών, με ταχύτητα που όμοια της δεν έχει παρατηρηθεί τα τελευταία 30 έτη, σύμφωνα με την ΤτΕ. Μάλιστα τον μεγαλύτερο ρυθμό αύξησης τιμών στην Ελλάδα, για το πρώτο εννιάμηνο του 2023, τον κατέγραψε η πόλη της Θεσσαλονίκης, με ποσοστό 16,5%.

Επενδυτικά σχήματα από το Ισραήλ ιδρύουν ΙΚΕ στη Θεσσαλονίκη

Παράλληλα με τις υψηλές αφίξεις κάθε καλοκαίρι στο αεροδρόμιο Μακεδονία, οι Ισραηλινοί φαίνεται πως κατέχουν την πρωτιά το 2023 στην αγορά ακινήτων της πόλης. Σύμφωνα με στοιχεία της RE/MAX, τα ακίνητα αυτά δεν αγοράζονται για λόγους αναψυχής, καθώς μόλις το 22% αφορά τον σκοπό αυτό, ενώ το 20% επιδιώκει να καλύψει στεγαστικές ανάγκες. Αντίθετα, το 49% των αγορών σε ακίνητα έχει σκοπό επενδύσεις και εμπορική εκμετάλλευση.

Ο Παντελής Σπυράτος, ιδιοκτήτης γραφείου RE/MAXWelcome στη Θεσσαλονίκη, περιγράφει στην Parallaxi το μοντέλο της εμπορικής δραστηριότητας των Ισραηλινών τα τελευταία χρόνια στην πόλη: «Ένας εκπρόσωπος αναλαμβάνει να προσελκύσει πιθανούς αγοραστές. Επικοινωνεί με πιθανούς ενδιαφερόμενους για επενδύσεις, και όταν αυτοί συγκεντρωθούν κάνουν σύσταση μιας Ιδιωτικής Κεφαλαιουχικής Εταιρείας (ΙΚΕ) στην Ελλάδα με αντίστοιχα μερίδια. Έτσι μαζεύουν ένα μεγάλο κεφάλαιο και κάνουν αγορές ολόκληρων κτιρίων. Αυτό ξεκίνησε περίπου από το 2021, το 2022 εντάθηκε και το 2023 εκτοξεύτηκε.

Έχω πελάτες από το 2021 που μου λέγανε ότι θα αρχίσουν να μετακινούνται περισσότερα χρήματα από Ισραήλ στην Ελλάδα και τη Θεσσαλονίκη, διότι βλέπανε ότι υπάρχει μια πολιτική αστάθεια εκεί, ειδικά μετά τις εκλογές και ένα νομοσχέδιο το οποίο στην ουσία αφαιρούσε πάρα πολλά δικαιώματα από τους Παλαιστινίους. Από τη στιγμή που ξεκίνησε ο πόλεμος έχουμε κατά βάση αγορές ολόκληρων κτιρίων και παλαιών κτιρίων, των οποίων η χρήση ήτανε επαγγελματική, δηλαδή οι παλιές βιοτεχνίες, μεγάλα κτίρια τα οποία μετά τα παίρνουν, τα ανακαινίζουν, τα κάνουν αλλαγή χρήσης και τα χρησιμοποιούν μετά είτε για ξενοδοχεία, είτε σαν φοιτητικές εστίες, είτε σαν AirBnB.

Εμείς έχουμε διαχειριστεί τουλάχιστον πέντε τέτοια κτίρια, από το σταθμό μέχρι και τη Σβώλου. Έχουμε τουλάχιστον τρεις τέσσερις τέτοιες περιπτώσεις που έχουν γίνει ξενοδοχεία και μετά παίρνουν και ολόκληρους ορόφους και τους κάνουν AirBnB, στη Λέοντος Σοφού παραδείγματος χάριν».

Οι Τούρκοι κερδίζουν Golden Visa και συνάλλαγμα στη Θεσσαλονίκη

Από το 2013 όποιος υπήκοος τρίτης χώρας επιθυμεί να αποκτήσει άδεια διαμονής στην Ελλάδα για πέντε χρόνια και ταυτόχρονα ελεύθερη κυκλοφορία εντός της ζώνης Σένγκεν, αρκεί να αγοράσει ένα ακίνητο – ή μια δέσμη από ακίνητα – ύψους 250.000 ευρώ στην ελληνική επικράτεια. Το μέτρο αυτό, όπως γράφει το parallaximag, εισήχθη για την υποδοχή ξένων επενδυτών και είναι κάτι που είχαν υιοθετήσει και άλλες χώρες όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία.

Από το 2013, η Ελλάδα έχει χορηγήσει παραπάνω από 11.000 άδειες παραμονής – 36.000 αν υπολογίσει κανείς τα μέλη των οικογενειών και τις ανανεώσεις. Σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, το 2023 το 40% των άμεσων ξένων επενδύσεων αφορούσε την αγορά ακινήτων. Στις αρχές του 2023, η κυβέρνηση αποφάσισε να αυξήσει το όριο αυτό στα 500.000 – με έναρξη την 1 Αυγούστου 2023 – για τέσσερις περιοχές: Μύκονο, Σαντορίνη, Αθήνα (κέντρο, νότια και βόρεια προάστια) και τον δήμο Θεσσαλονίκης.

Η νομοθετική αυτή αλλαγή δημιούργησε ακόμη μεγαλύτερη πίεση στην αγορά, καθώς πολλοί θέλησαν να προλάβουν την προθεσμία. Έτσι, το πρώτο εξάμηνο του έτους είχαμε μια αύξηση 155% στη χορήγηση Golden Visa, με τα αιτήματα να αγγίζουν τα 4.150, σύμφωνα με το Global Report του Berkshire Hathaway HomeServices.

Το στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι μου» ανέβασε τις τιμές

Ο Παντελής Σπυράτος από τη RE/MAX Welcome, μας εξηγεί ότι μεγαλύτερη αύξηση στην αγορά δημιούργησαν τα δάνεια των νέων με το στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι Μου» παρά οι αγορές ακινήτων για την απόκτηση Golden Visa. Οι αιτήσεις για το πρόγραμμα ολοκληρώθηκαν το Σεπτέμβρη, με την έγκριση περίπου 10.000. Η μέγιστη αξία για την αγορά μέσω του προγράμματος ήταν 200.000 €.

Όταν ξεκίνησαν οι αγοροπωλησίες όμως, παρατηρήθηκε το φαινόμενο ιδιοκτήτες που πωλούσαν ένα ακίνητο για 150.000 €, όταν ενημερώνονταν ότι υπήρχε έγκριση για το πρόγραμμα ζητούσαν 180.000 €. Σε πολύ μεγάλο βαθμό, σημειώνει ο Παντελής Σπυράτος, το κέντρο πριν την κρίση είχε τιμές οι οποίες ξεπερνούσαν τις 3.000 ευρώ. Σήμερα ακόμη δεν έχουμε φτάσει τις τιμές προ κρίσης, καθώς σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος – με έτος βάση το 2008 – η Θεσσαλονίκη βρίσκεται στο 87% των τιμών σε σχέση με τότε. Παράλληλα όμως, το μέσο αγοραστικό εισόδημα των πολιτών στην Ελλάδα έχει μειωθεί κατά 32%.

Ο Γιάννης συγκατοικεί μαζί με τη σύντροφό του στο κέντρο της Θεσσαλονίκης στην περιοχή της Ναυαρίνου. Σήμερα νοικιάζουν ένα διαμέρισμα 90 τ.μ. και εντάχθηκαν το Σεπτέμβρη στο στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι Μου». Ωστόσο όταν ξεκίνησαν να αναζητούν ακίνητο, κατάλαβαν ότι είναι αδύνατο να μείνουν στο ιστορικό κέντρο. «Είχαμε 60 ημέρες για να βρούμε ένα σπίτι με 130.000 € που εγκρίθηκαν από το πρόγραμμα, και το μέγιστο που θα μπορούσα να χρησιμοποιήσω θα ήταν τα 200.000 €. Τα 70.000 € θα έπρεπε να τα καλύψω είτε με ίδια κεφάλαια, είτε με έντοκο δάνειο από την τράπεζα.

Αλλά εμείς δεν φτάσαμε στο σημείο να σκεφτούμε το πώς θα καλύψουμε τα παραπάνω λεφτά, για τον απλούστατο λόγο ότι δεν βρήκαμε κανένα αξιόλογο σπίτι στο κέντρο. Θέλουμε να συνεχίσουμε να ζούμε στο κέντρο αλλά σπίτι με δύο δωμάτια που θέλαμε εμείς δεν υπήρχε, με κάτω από 200.000 € σε οποιαδήποτε κατάσταση. Δηλαδή το αν είναι αξιόλογο ή όχι δεν μας απασχόλησε, γιατί δεν υπήρχε τίποτα που να ήταν εντός τιμών. Άρα ουσιαστικά θα παίρναμε ένα δάνειο για να πάρουμε ένα σπίτι το οποίο δεν ανταποκρίνεται.

Οπότε αποφασίσαμε ότι δε θέλουμε να γίνουμε εσωτερικοί μετανάστες μέσα στην πόλη και να αλλάξουμε τα στάνταρ μας, τα θέλω μας και τον τρόπο ζωής μας, αποκλειστικά και μόνο γιατί πρέπει να ζούμε σε ιδιόκτητο σπίτι. Το σπίτι που ζούμε τώρα το βρήκαμε το Δεκέμβριο του 2021. Η τιμή ήταν 520 ευρώ για 90 τετραγωνικά. Βέβαια χρειάστηκε να δώσω επιπλέον 3.000-4.000 € σε μια μικρή ανακαίνιση. Η συμφωνία μας ήταν 520 ο πρώτος χρόνος και 550 ο δεύτερος. Τώρα που κλείσαμε τον δεύτερο χρόνο και μπήκαμε στον τρίτο το ενοίκιο έχει πάει στα 600 για ένα χρόνο. Το καλοκαίρι που κάναμε μια νέα πρόταση η ιδιοκτήτρια μας είπε ότι ούτε ανακαίνιση θα γίνει, ούτε το ενοίκιο θα μείνει σταθερό».

Σε έρευνες που δημοσίευσε για το έτος 2023 η RE/MAX Ελλάς παρουσιάζονται μια σειρά από στοιχεία για τα ενοίκια, τους ενοικιαστές και τα εισοδήματα αυτών σε σχέση με τις στεγαστικές ανάγκες. Οι ένοικοι διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη για το 2023 αναζήτησαν ακίνητα με εμβαδό 51 έως 75 τ.μ. και κατασκευασμένα κατά μέσο όρο από το 2007 έως το 2011. Άλλα ενδιαφέροντα στοιχεία της έρευνας αφορούν τους ίδιους τους ενοικιαστές, καθώς φαίνεται πως πανελλαδικά ένα 70% διαμένει σε ιδιόκτητη κατοικία, αλλά και ένας στους πέντε διαμένει στο πατρικό σπίτι με τους γονείς του.

Τέλος, αξίζει να σημειωθεί ότι πλέον εκτιμάται πως οι κάτοικοι στην Ελλάδα μετακομίζουν 3 έως 5 φορές στη ζωή τους και η μηνιαία δαπάνη στέγασης ενός νοικοκυριού και μεμονωμένων ατόμων ανέρχεται στο 50% του μηνιαίου εισοδήματος. Ο Γιώργος κατοικεί στην ευρύτερη περιοχή της Αγίας Σοφίας τα τελευταία δεκαπέντε χρόνια. Μας εξιστορεί πώς έχει ζήσει το μετασχηματισμό της περιοχής και πώς η εμπορευματοποίηση της αγοράς κατοικίας έχει αλλάξει και τις τιμές στα συνοικιακά μαγαζιά.

«Στο κέντρο μέχρι πρότινος, πριν τρία χρόνια, θα μπορούσες σχεδόν κάθε μέρα να πιεις έναν καφέ και να πας για ένα μπραντς κάθε Σάββατο και Κυριακή, κάτι το οποίο τώρα είναι απαγορευτικό, διότι με το που έγιναν οι τουριστικές αλλαγές όλα τα μαγαζιά ανέβασαν τις τιμές. Πηγαίνεις να φας μια ομελέτα και έχει 10€ και για το πάνκεικ, που είναι αλεύρι με νερό δίνεις 12€. Κάποτε στην ίδια γειτονιά με 5€ έτρωγες και έπινες και έναν καφέ. Δεν είμαι άνθρωπος που πίνω αλκοόλ, ούτε καπνίζω. Συνειδητοποιώ όμως ότι δε μπορώ να κάνω όσα έκανα στο παρελθόν με τα ίδια χρήματα.

Εγώ ξεκίνησα να νοικιάζω στην περιοχή πριν δεκαπέντε χρόνια. Την περίοδο εκείνη το χαρακτηριστικό εκείνης της γειτονιάς του κέντρου ήταν ότι ήταν μία εμπορική γειτονιά που είναι σε κάποιο βαθμό ακόμα, δηλαδή συνέδεε τη Μητροπόλεως με την Τσιμισκή και το χαρακτηριστικό είναι ότι είχε πάρα πολλή ζωή το πρωί μέχρι το μεσημέρι. Ήταν όλα μας τα μαγαζιά με ρούχα, μαγαζιά με γυαλιά και άλλα είδη. Τα τελευταία δέκα χρόνια άρχισε να αναπτύσσεται μία πιάτσα φαγητού, ποτού γύρω από το κέντρο. Αυτό που έγινε μετά ήταν ότι κάποιοι που είχαν χρήματα, θέλοντας να δείξουν την αύξηση της κοινωνικής τάξης, ενδεχομένως άρχισαν να νοικιάζουν έξω από Θεσσαλονίκη ή να φτιάχνουν σπίτια, και με την κρίση άρχισε να ερημώνει η γειτονιά.

Σήμερα η σπιτονοικοκυρά μου, μου λέει «Εμένα δεν με νοιάζουν πια τα φιλικά, με νοιάζει ότι το διπλανό σπίτι το δίνουν 500 €». Το ενοίκιο μου έχει φτάσει πια τα 450 €. Σκεφτόταν και η ίδια να το κάνει AirBnB παρασυρμένη από την κατάσταση στην πολυκατοικία, στην οποία έχουμε 4 διαμερίσματα καταχωρημένα και απλά μετά βαρέθηκε να ασχοληθεί».

AirBnB: Η αγορά καθετοποιείται, τα διαμερίσματα όμως μένουν άδεια

Ο δήμος Θεσσαλονίκης φιλοξενεί αυτή τη στιγμή παραπάνω από 3.500 διαμερίσματα καταχωρημένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, τους τελευταίους δώδεκα μήνες, η μέση τιμή για ένα βράδυ ανέρχεται στα 73 ευρώ και τα πιο δημοφιλή διαμερίσματα καταγράφουν κατά μέσο όρο 153 διανυκτερεύσεις κάθε έτος. Το AirBnB προσέλκυσε στην αρχή ιδιοκτήτες ακινήτων που ήθελαν να τα εκμεταλλευτούν εμπορικά αντί να τα παραχωρήσουν προς ενοικίαση, αλλά τα τελευταία χρόνια η αγορά έχει καθετοποιηθεί. Δυο εταιρείες φαίνεται να ελέγχουν ένα μεγάλο κομμάτι της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Η μια από τις δυο έχει στο ενεργητικό της 293 διαμερίσματα, τα οποία είτε είναι ιδιοκτήτρια, είτε έχει αναλάβει τη διαχείριση εκ μέρους του ιδιοκτήτη. Πέρα από τη διαχείριση η εταιρεία αυτή αναλαμβάνει να ανακαινίσει το ακίνητο, προκειμένου να αποκτήσει μεγαλύτερη εμπορική αξία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με το InsideAirBnB από το σύνολο των ακινήτων που είναι καταχωρημένα από ιδιώτες και εταιρείες, μόλις το 32% αυτών φαίνεται να έχει ενεργή ζήτηση, κάτι που σημαίνει ότι πολλά από αυτά τα ακίνητα παραμένουν άδεια για το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου – παρ’ ότι είναι κατοικήσιμα. Ο Παντελής Σπυράτος από τη RE/MAX Welcome σχολιάζει ότι συνήθως αυτό γίνεται από πελάτες οι οποίοι βρίσκονται στο εξωτερικό και δεν μπορούν να κάνουν διαχείριση, δεν βρίσκουν ή δεν έχουν μείνει ικανοποιημένοι από τις εταιρείες διαχείρισης και προτιμούν να το αφήσουν κλειστό.

Δυτική είσοδος: Εκτοπισμός χρήσεων και χρηστών

Ο Πάνος Χατζηπροκοπίου, αναπληρωτής καθηγητής στο τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης του ΑΠΘ επισημαίνει ορισμένα στοιχεία για την αγορά του AirBnB από μελέτες που εκπονήθηκαν αυτήν την περίοδο: «Η αίσθηση που έχουμε αριθμητικά με την έννοια της ποσοτικής επιβάρυνσης για το AirBnB είναι αρκετά μικρή σε σχέση με το κτιριακό απόθεμα της πόλης. Δηλαδή, θα ήταν παράλογο να υποθέσει κανείς ότι η βραχυχρόνια μίσθωση των 3.000 διαμερισμάτων έχει άμεση επίδρασή στην αγορά, γιατί αφορά μόλις το 1% των διαμερισμάτων στην πόλη.

Ωστόσο, όπως αναφέρει το parallaximag, αν το δει κανείς σε συνάρτηση με τον αριθμό των διαμερισμάτων που διατίθενται για ενοικίαση παρατηρεί ότι το νούμερο αντιστοιχεί πραγματικά σε ένα ποσοστό 10-12%. Από την άλλη μεριά, στην άλλη άκρη, στα δυτικά τείχη, είχαμε μια περιοχή όπου υπήρχαν λαϊκές κατοικίες. Η περιοχή του Βαρδάρη είχε αποθήκες από καταστήματα χονδρικής, κάποιες βιοτεχνίες ενδεχομένως τέτοιου είδους δραστηριότητες και χρήσεις οι οποίες είχαν κλείσει το προηγούμενο διάστημα. Σε μελέτη που επιμεληθήκαμε εντοπίζονται ειδικά το προηγούμενο διάστημα πολλά κενά, κλειστά καταστήματα και εγκαταλειμμένα διαμερίσματα, ακόμα και ολόκληρα κτίρια.

Σε ένα μικρό στενάκι, κάθετο στη Λέοντος Σοφού, στην οδό Καθολικών πάνω από τη Φράγκων βρίσκεται από το 2017 ο χώρος πολιτισμού Χορόδεντρο. Τους τελευταίους τέσσερις μήνες ο Στέργιος και η Άννα αναζητούν νέο χώρο, καθώς το ακίνητο αλλάζει χέρια και θα εκμεταλλεύται πλεόν εμπορικά για τουριστικούς σκοπούς.

Ο Στέργιος μας περιγράφει πώς μια πολιτιστική χρήση ενός χώρου στο ιστορικό κέντρο κατέληξε να αναζητά νέα στέγη: «Το Χορόδεντρο είναι ένας χώρος πολιτισμού, το οποίο ασχολείται κυρίως με το κομμάτι της λαϊκής παράδοσης, δηλαδή παραδοσιακούς χορούς, τραγούδι και ό,τι έχει να κάνει με αυτό. Εργαστήρια, μαθήματα και διάφορες εκδηλώσεις μέσα στον μέσα στην πόλη. Για να γίνει όλο αυτό θα χρειαζόταν να βρεθεί ένας χώρος μεγάλος και ενιαίος. Τέτοιοι χώροι βρίσκονται μόνο στο κομμάτι του ιστορικού κέντρου της Θεσσαλονίκης, κυρίως στην παλιά περιοχή των βιοτεχνιών της, όπου άκμαζε η βιοτεχνία.

Τα τελευταία όμως χρόνια, με την άναρχη ανάπτυξη του τουρισμού παρατηρούμε μια αμερικανοποίηση της ζωής μας. Υπάρχει αυτή η διαδικασία της δημιουργίας τουριστικών καταλυμάτων, οπότε αυτοί οι χώροι βρίσκονται αυτή τη στιγμή στο στόχαστρο των μεγάλων επενδυτών αλλά και μικροϊδιοκτητών. Μόνο που αυτό το πράγμα αλλάζει όλη τη διαδικασία και την ατμόσφαιρα που υπάρχει γύρω από το ιστορικό κέντρο και πάμε σε μια μονοθεματική λειτουργία του κέντρου, με αποτέλεσμα όλες οι άλλες χρήσεις να εξορίζονται από το κέντρο».

*Η parallaxi ανοίγει την κουβέντα για το παρακάτω της πόλης.

Σας περιμένουμε, την Κυριακή 18/2 στο Ολύμπιον, σε μια κουβέντα ουσίας για όσα έγιναν και όσα έρχονται.