Τι άλλαξε στη στέγαση το 2022

Το βασικό που «μάθαμε» για τη Στέγαση το 2022 είναι ότι στην Ελλάδα υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα. Το «μάθαμε» πρέπει να το βάλουμε σε εισαγωγικά γιατί το στεγαστικό πρόβλημα ήταν γνωστό εδώ και χρόνια τόσο σε εκείνες κι εκείνους που το αντιμετωπίζουν όσο και στους ερευνητές/τριες. Αυτό που άλλαξε τη χρονιά που φεύγει, ήταν η γενική αναγνώρισή του. Το στεγαστικό δεν είναι πλέον ένα περιφερειακό ζήτημα το οποίο θέτουν κάποιες ριζοσπαστικές πρωτοβουλίες βάσης μαζί με ευάριθμους ακαδημαϊκούς. Έγινε mainstream στο δημόσιο διάλογο, απέκτησε με μεγάλη κάλυψη από τα ΜΜΕ, και οδήγησε σε προγραμματικές παρεμβάσεις από τα κόμματα, καθώς και σε νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης.

Έχει ιδιαίτερη σημασία ότι όλες οι πολιτικές δυνάμεις αρχίζουν να αναγνωρίζουν τη νέα προβληματική πραγματικότητα που έχει δημιουργηθεί. Στα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές τα ενοίκια έχουν απογειωθεί την ώρα που πέφτουν οι πραγματικοί μισθοί, με αποτέλεσμα να «εκδιώκονται» οι μόνιμοι κάτοικοι από τις γειτονιές τους. Ταυτόχρονα, η αγορά πρώτης κατοικίας για τις νέες και τους νέους έχει μετατραπεί σε άπιαστο όνειρο.

Το ιστορικό

Κάνουμε λόγο για νέα πραγματικότητα γιατί η Ελλάδα παραδοσιακά είναι η χώρα της ιδιοκατοίκησης. Όπως εύστοχα επισημαίνει ο καθηγητής Αντώνης Λιάκος στον «Ελληνικό 20 Αιώνα», στον Μεσοπόλεμο βασικές πολιτικές στρατηγικές του καθεστώτος για την αντιμετώπιση του «ερυθρού κινδύνου» ήταν η ενίσχυση της μικροϊδιοκτησίας και του πελατειακού συστήματος. Βγαίνοντας η χώρα από τις φλόγες του Εμφυλίου που ισοπέδωσε ό,τι είχε μείνει όρθιο από τον Πόλεμο και την Κατοχή, η ανοικοδόμηση στηρίχτηκε πάλι στην μικροϊδιοκτησία.

Το κράτος επέλεξε να μη προχωρήσει σε μεγάλα προγράμματα της κοινωνικής στέγασης όπως συνέβη στην υπόλοιπη Ευρώπη, αλλά να προωθήσει την ιδιοκατοίκηση, κυρίως μέσω της αντιπαροχής. Ήταν μια επιλογή πολιτικά συμφέρουσα για τη Δεξιά, η οποία κατεξοχήν εκπροσωπεί την αξία της ατομικής ιδιοκτησίας, αλλά και οικονομικά επωφελής, μιας και το κάθε άλλο παρά εύρωστο Δημόσιο Ταμείο δεν θα επιβαρυνόταν περαιτέρω από ένα δαπανηρό δημόσιο στεγαστικό πρόβλημα.

Το αποτέλεσμα ήταν η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα να καλύψει σχεδόν το σύνολο του πληθυσμού. Στην Ελλάδα για δεκαετίες δεν υπήρχε πρόβλημα αστεγίας. Η ιδιοκατοίκηση αποτέλεσε πυλώνα του μεταπολεμικού κοινωνικού συμβολαίου. Από την άλλη, η ανάληψη από τους ιδιώτες της εθνικής στεγαστικής πολιτικής οδήγησε (με την ανοχή του κράτους) στη συστηματική καταπάτηση του δημόσιου χώρου, τις μαζικές παραβιάσεις των πολεοδομικών κανονισμών, την απαξίωση της αρχιτεκτονικής αισθητικής και την καταστροφή ιστορικών γειτονιών.

Το Μνημόνιο

Με το Μνημόνιο άνοιξε για πρώτη φορά στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα. Είχαν προηγηθεί η άνοδος της χρηματιστικοποίησης της κατοικίας, η ανεξέλεγκτη χορήγηση δανείων, η χρεοκοπία, τα μνημονιακά προγράμματα της «εσωτερικής υποτίμησης» που προκάλεσαν μια άνευ προηγουμένου φτωχοποίηση της ελληνικής κοινωνίας, το κύμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων, η επιβολή από την τρόικα των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, παρά τις προσπάθειες διαδοχικών κυβερνήσεων να τους καθυστερήσουν. Στην κοινωνική συνείδηση οι πλειστηριασμοί έγιναν συνώνυμοι της βάναυσης κοινωνικής αδικίας. Στην ουσία οι πλειστηριασμοί λογίζονται ως παραβίαση του μεταπολεμικού κοινωνικού συμβολαίου από την πλευρά της εξουσίας.

Ωστόσο, και με το Μνημόνιο το στεγαστικό τέθηκε με παραδοσιακούς όρους, δηλαδή ως πρόβλημα ιδιοκτησίας. Ιδιοκτησίας που χάνεται βέβαια.

Νέοι όροι

Πλέον το στεγαστικό τίθεται με νέους όρους, δηλαδή ως πρόβλημα δυσβάσταχτων ενοικίων και αδυναμίας αγοράς κατοικίας. Παρόλο που η ιδιοκατοίκηση διατηρεί πολύ υψηλά ποσοστά, στους νέους ανθρώπους μειώνεται. Ίσως θα ήταν υπερβολικό να μιλήσουμε για τη «γενιά του ενοικίου». Είναι όμως ακριβές ότι αλλάζει η σχέση των Ελλήνων και των Ελληνίδων με τη κατοικία. Επομένως, μεταβάλλονται και οι όροι του κοινωνικού συμβολαίου.

Τα στοιχεία

Για να σκιαγραφήσουμε τις παραμέτρους του στεγαστικού προβλήματος θα παραθέσουμε μερικά ενδεικτικά στοιχεία από το ψηφιακό εργαλείο Στέγαση 360 του Ινστιτούτου Eteron, καθώς και από την Τράπεζα της Ελλάδος, όπως τα παρουσίασε ο πρώην υποδιοικητής της Θεόδωρος Μητράκος σε εκδήλωση του Eteron:

• Τα ενοίκια έχουν ανέβει κατά 30% κατά μέσο όρο στο κέντρο της Αθήνας την τριετία 2019-22.
• Το 79,2% των ενοικιαστών/τριών επιβαρύνεται υπερβολικά από τις στεγαστικές δαπάνες.
• Τα ακίνητα που διατίθενται για Airbnb (βραχυχρόνιες μισθώσεις) ξεπέρασαν τις 125.000 πριν το ξέσπασμα της πανδημίας.
• Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα προσεγγίζει το 75%.
• Στις ηλικίες όμως μέχρι 34, το ποσοστό πέφτει στο 30% (το 1994 ήταν 45,9%).
• 500-600 χιλιάδες ακίνητα είναι εγκλωβισμένα ως εμπράγματες εγγυήσεις σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια.
• 770.000 κατοικίες παραμένουν κλειστές.
• Το 95% των ακινήτων είναι άνω των 15 ετών κι επομένως χαμηλής ενεργειακής κλάσης.
• Το 2022 οι τιμές των ακινήτων τρέχουν με περισσότερο από 9%. Εντούτοις, δεν έχει ακόμα αναπληρωθεί το 42,3% της αξίας τους που χάθηκε στα χρόνια της κρίσης. Οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων παραμένουν θετικές.
• Η αύξηση των τιμών στην Αθήνα είναι μεγαλύτερη του εθνικού μέσου όρου.

Η αγοραστική δύναμη

Το στεγαστικό πρόβλημα σχετίζεται ευθέως με άλλους δύο παράγοντες:

Ο πρώτος είναι η πτώση της αγοραστικής δύναμης. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο ότι τα ενοίκια είναι ψηλά, αλλά και ότι οι μισθοί είναι χαμηλοί. Ο τιμές των κατοικιών καλύπτουν τις απώλειές της οικονομικής κρίσης με πολύ ταχύτερο ρυθμό απ’ ό,τι οι μισθοί. Η κατάσταση γίνεται ακόμα χειρότερα με την τρέχουσα πληθωριστική κρίση. Είναι αποκαλυπτικά όσα αναφέρει η έκθεση του ΙΝΕ ΓΣΕΕ: «Ο συνδυασμός αύξησης των τιμών κυρίως σε βασικά αγαθά, όπως είναι η ενέργεια και τα τρόφιμα, και τα πολύ χαμηλά εισοδήματα εκτινάσσουν την απώλεια αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών με μηνιαίο εισόδημα χαμηλότερο των 750 ευρώ έως και 40%. Στο αμέσως επόμενο εισοδηματικό κλιμάκιο (751-1.100 ευρώ) η απώλεια αγοραστικής δύναμης είναι υψηλή (9% έως 14%) αλλά σημαντικά πιο περιορισμένη σε σχέση με το φτωχότερο εισοδηματικό κλιμάκιο, παρ’ ότι η μέση κατανάλωση είναι αρκετά υψηλότερη».

Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τη Eurostat, οι Έλληνες και οι Ελληνίδες το 2020 διέθεταν το 36% του εισοδήματός τους για τα έξοδα στέγασης, ποσοστό που είναι το μεγαλύτερο στην ΕΕ.

Η τουριστικοποίηση

Ο δεύτερος παράγοντας που έχει μεγάλη σημασία, είναι η υπέρμετρη τουριστικοποίηση και ιδιαίτερα το Airbnb. Η έκρηξη του Airbnb μειώνει δραματικά τα διαθέσιμα ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση, κάτι που έχει ως αποτέλεσμα την υπερβολική αύξηση των ενοικίων και την αναγκαστική αποχώρηση μεγάλου μέρους των κατοίκων από τις γειτονίες τους.

Πρέπει να υπογραμμιστεί ότι το πρόβλημα του Airbnb είναι εστιασμένο. Τo Στέγαση 360 αναφέρει σχετικά: «Βασικό χαρακτηριστικό του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων αποτελεί η γεωγραφικά άνιση ανάπτυξή του. Στον Δήμο Αθηναίων, οι μεγαλύτερες συγκεντρώσεις εντοπίζονται στις πιο κεντρικές, εύκολα προσβάσιμες και αυξημένου τουριστικού ενδιαφέροντος περιοχές, κυρίως γύρω από την Ακρόπολη και τον Λυκαβηττό. Πρόκειται για περιοχές της πόλης με κατοίκους κυρίως μεσαίων έως υψηλών εισοδημάτων, ενώ στις λαϊκότερες και πιο απομακρυσμένες από το κέντρο γειτονιές οι συγκεντρώσεις Airbnb ακινήτων είναι μικρότερες».

Αυτή η επικέντρωση του Airbnb στις γειτονιές των δυναμικών μεσαίων στρωμάτων εξηγεί ως ένα βαθμό τη θέση που καταλαμβάνει το στεγαστικό πρόβλημα στο δημόσιο διάλογο. Οι πολίτες με σχετικά υψηλό κοινωνικό κεφάλαιο έχουν πιο εύκολη πρόσβαση στο δημόσιο βήμα από ό,τι τα λαϊκά στρώματα.

Τα κυβερνητικά μέτρα

Στο κλίμα της γενικής αναγνώρισης ότι υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα, η κυβέρνηση κατέθεσε νομοσχέδιο για την κοινωνική κατοικία στο οποίο περιλαμβάνονται 8 βασικές παρεμβάσεις, χωρισμένες σε δύο άξονες:

Στρατηγική Κοινωνικής Στέγασης «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ!»

• Χορήγηση άτοκων ή χαµηλότοκων στεγαστικών δανείων σε νέους και νέα ζευγάρια
• Κοινωνική Αντιπαροχή
• Πρόγραµµα «ΚΑΛΥΨΗ»
• Ανακαινίζω-Ενοικιάζω για Κενά Σπίτια

4 Οριζόντιες ρυθµίσεις για την καλύτερη αξιοποίηση των ακινήτων του Δηµοσίου

• Πολεοδοµική χρήση «Κοινωνική Κατοικία»
• Ανάκληση παραχωρήσεων δηµοσίων ακινήτων που δεν έχουν εκπληρώσει τον σκοπό της παραχώρησης
• Ταχεία διαδικασία καθορισµού αποζηµίωσης για ρυµοτοµούµενα ακίνητα, όταν εµπλέκεται το Δηµόσιο
• Αποκατάσταση πυρόπληκτων στην Ανατολική Αττική (Μάτι)

Το θετικό με το νομοσχέδιο της κυβέρνησης είναι ότι για πρώτη φορά αναγνωρίζεται θεσμικά ότι στην «Ελλάδα της ιδιοκατοίκησης» υπάρχει πια στεγαστικό πρόβλημα. Επίσης, είναι θετικό ότι το κράτος αναγνωρίζει πως είναι υποχρέωσή του να ασχοληθεί με το στεγαστικό. Επομένως, απαιτείται κρατική στεγαστική πολιτική. Τέλος, άνοιξε επιτέλους και στο θεσμικό επίπεδο το ζήτημα της αξιοποίησης των κλειστών κατοικιών.

Από την άλλη, ο άδηλος χρονικός ορίζοντας του προϋπολογισμού του 1,8 δισ. του προγράμματος εύλογα δημιουργεί την αίσθηση ενός νομοσχεδίου με έντονα προεκλογικά χαρακτηριστικά.

Πιο σημαντικά είναι όμως τα στοιχεία που λείπουν από τα κυβερνητικά μέτρα. Ενδεικτική η αναφορά από το κείμενο κριτικής του συντονιστή του Eteron, Άλκη Καφετζή: «Η απουσία προτάσεων για τη ρύθμιση της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτων μέσω πλατφορμών στη δέσμη μέτρων της κυβέρνησης από μόνη της σηματοδοτεί ένα μεγάλο κενό. Μια τέτοια απουσία δημιουργεί ανυπέρβλητα προβλήματα στην αντιμετώπιση της στεγαστικής επισφάλειας».

Για να πούμε πιο απλά, λύσεις προς το παρόν δεν δίνονται. Αλλά το σημαντικό που έγινε το 2022, είναι η γενική αναγνώριση πως έχουμε πρόβλημα στέγης στην Ελλάδα.