ΓΙΑΤΙ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΤΟΣΑ ΚΕΝΑ ΣΠΙΤΙΑ ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ;

Το πρώτο τρίμηνο του 2008, οι ιδιοκτήτες ακινήτων ήταν πανευτυχείς, καθώς η αγοραστική αξία των ακινήτων στην Ελλάδα «χτύπησε» ταβάνι. Σύντομα, τα στεγαστικά δάνεια που έδιναν οι τράπεζες, έγιναν ο εφιάλτης των ελληνικών νοικοκυριών. Πολλά ακίνητα πέρασαν στην ιδιοκτησία των τραπεζών και έμειναν έξω από την αγορά ακινήτων, μέχρι που ήρθαν τα funds. 

Το NEWS24/7 μελέτησε δεδομένα και επικοινώνησε με μεσίτες και την Ένωση Ενοικιαστών, προσπαθώντας να ρίξει φως στα κλειστά ακίνητα της πόλης. 

Σήμερα, στο Δήμο Θεσσαλονίκης, περίπου 37.500 ακίνητα παραμένουν κενά από το 1995. Έρευνα δημοσιευμένη το 2024 στον Κοινωνικό Άτλαντα Θεσσαλονίκης [1], εξερεύνησε τα αδιάθετα ακίνητα της Θεσσαλονίκης, όχι με βάση το Ε9, αλλά εξετάζοντας πόσα είναι μη ηλεκτροδοτούμενα. 

Στο δεύτερο μισό της δεκαετίας του 1990, οι αποσυνδέσεις δεν ξεπερνούσαν κατά μέσο όρο τις 10 ανά έτος, με εξαίρεση κυρίως την Άνω Πόλη. Την περίοδο της κρίσης, σύμφωνα με την έρευνα, σε τέσσερις γειτονιές του δήμου, αποσυνδέονταν πάνω από 45 σπίτια τον χρόνο. 

Στις αρχές Μαρτίου του 2023, σύμφωνα με τον ΔΕΔΔΗΕ, σε 37.500 ακίνητα η ηλεκτροδότηση είχε διακοπεί από το 1995. Ο αριθμός ήταν αυξημένος κατά 2.900 ακίνητα, σε σχέση με τα τέλη του 2020.

Το 43% των ακινήτων που παρατηρεί κανείς στον χάρτη, προηγουμένως κατοικούνταν. Το απόθεμα αυτό είναι παλιό και φαίνεται πως άνθισε την δεκαετία του ‘60, την εποχή της αντιπαροχής. Η μέση ηλικία των κενών διαμερισμάτων στο Δήμο είναι τα 61 έτη, ενώ σχεδόν τα μισά έχουν επιφάνεια μικρότερη από 50 τ.μ. 

 

ΟΙ ΤΡΑΠΕΖΕΣ ΠΕΡΙΜΕΝΟΥΝ ΤΗΝ ΕΥΚΑΙΡΙΑ

Ο Παντελής Σπυράτος, μεσίτης στην αγορά της Θεσσαλονίκης, σημειώνει στο NEWS 24/7, πως μεγάλο κομμάτι αυτών των ακινήτων βρίσκονται στα χέρια των τραπεζών. Μάλιστα, εκτιμά πως την επόμενη περίοδο, οι τράπεζες θα φέρουν μια δυστοπική πρόταση: σου προσφέρω δάνειο, για να αγοράσεις ένα ακίνητο, που κάποιος το έχασε, επειδή δεν ξεπλήρωσε το δάνειο. 

«Αν βάζαμε ένα ακίνητο του 2008 σε μια χρονοκάψουλα, το 2015, θα έκανε αντί για 101, μόλις 54,5 ευρώ. Αν οι τράπεζες ρευστοποιούσαν τότε τις αξιώσεις των δανείων τους, θα χρειάζονται πολλαπλάσιες ανακεφαλαιοποιήσεις. Έτσι, κράτησαν τα ακίνητα έξω από την αγορά, δημιουργώντας παράλληλα τεχνητή ζήτηση» εξηγεί ο Παντελής Σπυράτος στο NEWS24/7. 

«Όλως περιέργως, το 2023 όταν φτάσαμε σε ένα νούμερο κοντά στο 100% της αξίας, ξεκίνησαν και τα funds να κινούνται. Σήμερα, αν οι τράπεζες πουλήσουν τα ακίνητα 20ετίας, που πήραν τότε οι δανειολήπτες, θα έχουν και κέρδος. Αυτά τα ακίνητα θα ρίξουν στην αγορά οι τράπεζες, και για το λόγο αυτό έχουν δημιουργήσει και τα δικά τους μεσιτικά agencies.

Όσα δεν εξυπηρετούνταν είχαν πουληθεί ήδη στα funds για 0,10 του ευρώ. Μάλιστα, οι πιο μεγάλες εταιρείες από servicers ήρθαν από την Ισπανία, έχοντας ήδη τεχνογνωσία από τη δική τους κρίση χρέους». 

ΟΙ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΕΣ ΟΡΓΑΝΩΝΟΝΤΑΙ ΚΑΙ ΔΙΕΚΔΙΚΟΥΝ

Η Ένωση Ενοικιαστών/τριών Θεσσαλονίκης απέκτησε νομική μορφή τον Ιανουάριο του 2025, μετά από περίπου ενάμιση χρόνο διεργασιών και ανοιχτών συναντήσεων συνδιαμόρφωσης των καταστατικών κειμένων. 

Στόχος τους είναι να εκπροσωπήσουν θεσμικά τους ανθρώπους που είναι στο ενοίκιο και να παρέμβουν σε προβλήματα που αντιμετωπίζουν τα μέλη τους με τους εκμισθωτές. 

Η Ένωση απαρτίζεται από κατοίκους της πόλης και επιστήμονες που μελετούν το ζήτημα της στέγασης. Το NEWS 24/7 απευθύνθηκε σε ένα από τα μέλη της Ένωσης, τον Νίκο Βράντση. 

«Στην πόλη επικρατεί ένα περίπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Ένα μεγάλο τμήμα του κενού αποθέματος βρίσκεται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και ένα άλλο βρίσκεται στα χέρια ιδιωτών. Υπάρχουν δηλαδή δυο κατηγορίες κενών. Αφενός, η εθελοντική παρακράτηση των ιδιοκτησιών προκειμένου να παίξουν με τις τιμές της αγοράς. Αφετέρου η μη εθελοντική, δηλαδή οι ιδιοκτήτες που μέσα στην κρίση έχουν φτωχοποιηθεί και δεν μπορούν να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους». 

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), προτείνει για τα κενά σπίτια, τη μείωση της φορολογίας ή τον μηδενισμό της φορολογίας εισοδημάτων για τρία χρόνια, προκειμένου να πειστούν οι εκμισθωτές να βάλουν τα ακίνητά τους στην αγορά. 

«Η υπόθεση αυτή ουσιαστικά πριμοδοτεί τους ευνοϊκότερα τοποθετημένους εκμισθωτές. Πρόκειται για μια παλιά χάλκευση που στηρίζεται στον μύθο της αγοράς και της προσφοράς και της ζήτησης, χωρίς να υπάρχει κάποιος έλεγχος ενοικίων» σημειώνει ο Νίκος Βράντσης. 

«Ακόμη και αν δοθούν φορολογικά κίνητρα και πέσουν ακίνητα στην μακροχρόνια μίσθωση, θα πέσουν με πολύ υψηλά μισθώματα. Επομένως θα συνεχίσει να γίνεται αυτό που γινόταν τα προηγούμενα χρόνια και το διαπιστώνουμε και σήμερα. Πολλοί άνθρωποι που βρέθηκαν σε δεινή οικονομική θέση χρειάστηκε να πουλήσουν πολύ φθηνά τα σπίτια τους σε πλουσιότερες δημογραφικές ομάδες, δημιουργώντας μία τάση συγκεντροποίησης.

ΤΟ «ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΩ-ΝΟΙΚΙΑΖΩ» ΚΑΙ ΤΟ ΟΛΛΑΝΔΙΚΟ ΜΟΝΤΕΛΟ 

Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» επιδοτεί το 40% της επισκευής και ανακαίνισης 12.500 κατοικιών δηλωμένων ως κενών στο Ε9 για τουλάχιστον 3 έτη. Τα ακίνητα αυτά θα πέσουν στην αγορά, ωστόσο το ζήτημα σήμερα δεν είναι μόνο η έλλειψη διαμερισμάτων προς ενοικίαση, αλλά και η τιμή τους. 

«Οι λίγοι ιδιοκτήτες που ωφελούνται από τα προγράμματα αυτά, αργότερα χωρίς να υπάρχει έλεγχος και πλαφόν στα ενοίκια, χτυπάνε τις τιμές» σημειώνει ο Νίκος Βράντσης.

«Θεωρούμε ότι οποιαδήποτε πολιτική δεν συμπεριλαμβάνει την ανάγκη ελέγχου των τιμών των ενοικίων και τη δημιουργία ενός κοινωνικά ελεγχόμενου αποθέματος κατοικίας, δε θα έχει κανένα θετικό αποτέλεσμα για τους ενοικιαστές. Η Ένωση προτείνει το μοντέλο της Ολλανδίας, ένα σύστημα πόντων για κάθε κατοικία ως προς την κατοικησιμότητα της». 

Το σύστημα πόντων της Ολλανδίας καθορίζει το ανώτατο όριο τιμής ενοικίου ενός ακινήτου, σε σχέση με την ενεργειακή κατάσταση, την ηλικία και την περιοχή του ακινήτου, μέχρι και την πρόσβαση του σε συγκοινωνία. Σύμφωνα με το μοντέλο, εάν αυτοί οι πόντοι δεν φτάνουν ένα συγκεκριμένο αριθμό, δεν μπορούν οι εκμισθωτές να ζητάνε πάνω από ένα συγκεκριμένο ποσό. 

Από την πλευρά της, η ελληνική πολιτεία φαίνεται να ανησυχεί περισσότερο για τους εκμισθωτές, καθώς προωθεί ένα αντίστοιχο σύστημα ελέγχου όχι για τα ακίνητα, αλλά για τους ενοικιαστές. Η νέα πλατφόρμα που προωθεί η κυβέρνηση, συνιστά έναν «Τειρεσία» ενοικιαστών, στον οποίο ο εκμισθωτής θα μπορεί να βλέπει οφειλές του πιθανού ενοικιαστή.