ΤΟ ΤΕΡΑΣΤΙΟ ΑΛΑΛΟΥΜ ΜΕ ΤΙΣ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ – ΜΗΝ ΕΙΣΤΕ ΣΙΓΟΥΡΟΙ ΟΤΙ ΕΧΟΥΝ ΟΛΟΚΛΗΡΩΘΕΙ… ΝΟΜΙΜΑ

Η χώρα μας κατάφερε να είναι η μόνη της Ευρώπης που δεν είχε κτηματολόγιο. Τώρα που αποφάσισε να αποκτήσει, προκύπτουν οι αναρίθμητες ‘παθογένειες’ του παρελθόντος. Το αυτό ισχύει και με τις ηλεκτρονικές ταυτότητες ακινήτων και κτιρίων -που εκθέτουν όσα έχουν πάει λάθος με την πολεοδομία.

Βλέπεις, για δεκαετίες ο καθένας έκανε ό,τι ήθελε, γιατί του το επέτρεπε το νομοθετικό πλαίσιο. Ή για την ακρίβεια, δεν το απαγόρευε. Και έτσι γεμίσαμε αυθαιρεσίες που ενίοτε (σε πλημμύρες και πυρκαγιές) στοιχίζουν ζωές.

Στη δεδομένη χρονική στιγμή, τα προβλήματα που προκύπτουν από παραλείψεις του νομοθέτη και ανύπαρκτους ελέγχους είναι πιο απλά (αφού δεν αφορούν την υγεία), αλλά εξόχως ενοχλητικά. Στο βαθμό που μπορούν να αποτελέσουν παράγοντα κινδύνου για τη σωματική και τη ψυχική μας υγεία.

Ακολουθεί ένα παράδειγμα, βγαλμένο από τη ζωή.

Το διαμέρισμα στο οποίο ζω έχει ημιυπαίθριο, τον οποίον τακτοποίησα, ευθύς εξ αρχής. Προ 12ετιας είχα πληρώσει κοντά στα 700 ευρώ προς αυτήν την κατεύθυνση.

Fast forward στο σήμερα, δυο άλλοι ιδιοκτήτες ακινήτων στην πολυκατοικία έβαλαν ατομικό λέβητα φυσικού αερίου. Όταν πήγαν να τον δηλώσουν, ενημερώθηκαν πως το πίσω μπαλκόνι (εκεί όπου τοποθετήθηκε ο λέβητας) είναι παράνομο.

Προ της έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας του ακινήτου και του κτιρίου (βλ. ενιαία ψηφιακή βάση δεδομένων, στην οποία ενσωματώνονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για κάθε ακίνητο), ενημερωθήκαμε όσοι έχουμε αυτό το μπαλκόνι είμαστε -για το κράτος- παράνομοι.

Άρα πρέπει να το τακτοποιήσουμε άμεσα, ώστε να μην πληρώσουμε πρόστιμο όταν έλθει η ώρα να τσεκαριστούν από το κράτος όσα ισχύουν, σε όλους τους ορόφους -το 2023.

Επειδή έχω κουραστεί να πληρώνω παραλείψεις άλλων, σκέφτηκα πως ενώ δεν έχω λόγο να αγχώνομαι (αφού είχα κάνει τη νομιμοποίηση), δεν έχανα κάτι να κάνω ένα νέο τσεκάρισμα. Πολύ περισσότερο από την στιγμή που η προθεσμία για τις όποιες νομιμοποιήσεις θα λήξει μαζί με το 2022 -και μετά θα υπάρχουν κυρώσεις.

Εμπιστεύτηκα αυτόν που είχαν προσλάβει οι ιδιοκτήτες με τους ατομικούς λέβητες φυσικού αερίου. Ο άνθρωπος αυτός είναι και κατασκευαστής. Ήλθε λοιπόν με ένα μέτρο και διασταύρωσε όσα ανέφερε το σχέδιο κάτοψης με αυτά που υπήρχαν σε συγκεκριμένα σημεία του διαμερίσματος.

(Ούτε) Δέκα λεπτά μετά, με ενημερώσει πως έπρεπε τελικά, να νομιμοποιήσω έναν τοίχο στον ημιυπαίθριο που είχα ήδη νομιμοποιήσει “και κάτι άλλες μικρές διαφορές” σε άλλα σημεία, ώστε “να είσαι 100% τυπική”.

Γιατί δεν είχαν μπει όλα αυτά (και δη ο τοίχος) στην πρώτη νομιμοποίηση;

“Επειδή τότε κανείς μηχανικός δεν θα το δήλωνε τότε”. Τι εννοείτε; “Μπορούσαμε να μην το κάνουμε. Δεν μας υποχρέωνε κανείς. Ήταν πολύ συγκεκριμένα αυτά που έπρεπε να τσεκάρουμε και να δηλώσουμε και δεν πηγαίναμε παρά πέρα”. Δηλαδή, δεν ολοκλήρωναν κάτι, γιατί δεν υπήρχε κάποια τυπική και νομική υποχρέωση.

Πρόσθεσε και ότι “αν δεις το σχέδιο της πολυκατοικίας σου -που έχει δηλωθεί-, θα διαπιστώσεις πως υπάρχουν διαφορές με αυτό που βλέπεις μπροστά σου. Είναι κάτι που όλοι κάναμε τότε”. Γιατί; “Επειδή μπορούσαμε να δοκιμάζουμε τα όρια των ‘πρέπει’, χωρίς να γινόμαστε παράνομοι”.

Και τώρα όλοι οι ιδιοκτήτες σπιτιών υποχρεωνόμαστε να ελέγξουμε τι ‘δεν ήταν υποχρεωμένος’ να δηλώσει ο όποιος κατασκευαστής. Πόσο λογικό είναι αυτό; “Είναι προφανές πως ό,τι γίνεται τώρα από το κράτος, έχει ως στόχο να βγάλουν λεφτά”.

Μη στα πολυλογώ, για τον τοίχο στο ήδη νομιμοποιημένο ημιυπαίθριο πλήρωσα συνολικά ποσό κοντά στα 1000 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των (2) παράβολων και του μισθού του μηχανικού, που ζήτησε 600 ευρώ.

Του είπα πως θα λάτρευα να κάνω δουλειά που για μια ώρα δουλειάς ‘βγάζω’ το ίδιο ποσό. Παρεξηγήθηκε. Τον ρώτησα πόσα χρήματα ήθελε για να εκδώσει την ηλεκτρονική ταυτότητα του διαμερίσματος μου -που ουσιαστικά είναι τα ίδια χαρτιά. Μου είπε 400 ευρώ. Έκανα τεράστια προσπάθεια να κρατηθώ, ψέλλισα ένα κοφτό και απότομο ‘ευχαριστώ’ και εξαφανίστηκα -πριν ανοίξω το στόμα μου.

Ναι, το κράτος έχει δημιουργήσει ένα νέο τέρας -μέσα από τις ηλεκτρονικές ταυτότητες. Θα μπορούσε να μην υπάρχει αν δεν άφηνε για δεκαετίες άπλετο χώρο για αυθαιρεσίες. Που τώρα γίνονται παρανομίες, οι οποίες μπορούν να τακτοποιηθούν για ποσό που ορίζει -πάντα όπως θέλει- το δημόσιο.

Πάμε τώρα, και στο χάος που επικρατεί με τους χώρους στάθμευσης σε πιλοτές πολυκατοικιών που οικοδομούνταν για τουλάχιστον δυο δεκαετίες (‘70 και ‘80 -έως αρχές ‘90) με προαπαιτούμενο τρόπο και άφηνε άφηνε ξεκρέμαστους όποιους αγόρασαν αυτές τις θέσεις για 40 και πλέον χρόνια.

Πώς η θέση στάθμευσης κάνει αδύνατες τις μεταβιβάσεις

Όσοι θέλουν να μεταβιβάσουν ένα σπίτι (στα παιδιά τους ή όταν το πουλούν αλλού) οφείλουν να έχουν ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου. Μεταξύ όσων χρειάζονται είναι πιστοποιητικό πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας. Το εκδίδει ο μηχανικός -που λέγαμε.

Χρειάζονται και διάφορα άλλα.

Συγκεκριμένα, η οικοδομική άδεια του κτιρίου, τα σχέδια κάτοψης, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας, το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής (ΠΕΚ), δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων με τα σχέδια που τις συνοδεύουν, το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, όπως απαιτείται σύμφωνα με τον Ν.4178/2013 και Ν.4495/2017, ο πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου (εφόσον υπάρχουν).

Για τα περισσότερα προφανώς και πληρώνουμε.

Όσα όμως, και αν δώσουμε δεν λύνεται το θέμα που έχει προκύψει με τα πάρκινγκ πιλοτής σε πολυκατοικίες που δομήθηκαν από το ‘70 έως τις αρχές του ‘90: ιδιοκτήτες διαπιστώνουν πως ενώ πλήρωσαν μια θέση πάρκινγκ, αυτή δεν τους ανήκει.

Και έτσι δεν υπάρχει -κυριολεκτικά- στα πιστοποιητικά και τον πίνακα χιλιοστών.

Τι έχει πάει λάθος;

Μάντεψε.

Οι νόμοι που υποχρέωναν, αλλά δεν ‘υποχρεώνονταν’

Από τη δεκαετία του ‘70 έως τις αρχές του ‘90 κατασκευάζονταν πυλωτές, μέσα στις οποίες οι κατασκευαστές χώριζαν θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στον ανοιχτό χώρο, που ήταν ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες -γιατί είχαν δικά τους χιλιοστά. Έτσι, μπορούσε να τις αγοράσει ο οποιοσδήποτε -με το αντίτιμο να μην είναι ευκαταφρόνητο.

Αυτή ήταν η λύση στο πρόβλημα με το πάρκινγκ στους δρόμους που είχε αρχίσει να κάνει την εμφάνιση του, με τις θέσεις στάθμευσης να γίνονται υποχρεωτικές.

Χαρακτηριστικά, η νομοθεσία του ‘79 (960/1979 “περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτησιν των κτιρίων”) και η τροποποίηση που έγινε το 1981 (ν. 1221/1981), ως “προϋπόθεση για την έκδοση οικοδομικής αδείας καθίσταται η πρόβλεψη θέσεων στάθμευσης σε κάθε νέα οικοδομή (αρ. 3 του νόμου)”.

Αρχικά δεν διευκρινίστηκε το ιδιοκτησιακό καθεστώς αυτών των χώρων, με τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. τελευταίο του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981 να αναφέρει “αι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (πυλωτή) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται ν` αποτελέσουν διαιρεμένας ιδιοκτησίας”.

Δηλαδή, ο ακάλυπτος χώρος δεν μπορεί να γίνει διαιρεμένες ιδιοκτησίες που ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες -διαμερισμάτων.

Είχε αποφασιστεί να μένει ως κοινόχρηστος “επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως, συγκυριότητα αναγκαστική των οροφοκτητών κατ’ ανάλογη μερίδα τους, και χρησιμεύει σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, στον καθορισμό και μόνον της οποίας μπορούν να προβούν”.

Κράτα πως τα ανοιχτά τμήματα της πυλωτής και οι ανοιχτές θέσεις πάρκινγκ σε αυτήν, δεν μπορούσαν να αποτελούν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, με το νομοθέτη να τονίζει πως “δεν είναι δεκτικά σύστασης οποιουδήποτε άλλου εμπράγματου δικαιώματος”.

Άρα δεν ανήκαν σε κανέναν και κανένας δεν μπορούσε να μεταβιβάσει σε τρίτους. Και όποιος το έκανε, η συμφωνία ήταν άκυρη.

Αυτό που δεν είπε ποτέ ο νομοθέτης είναι τι θα γίνει με τις θέσεις που είχαν ήδη κατασκευαστεί με τις νομικές και τεχνικές προϋποθέσεις που υπήρχαν τότε.

Πολλοί οδηγήθηκαν στα δικαστήρια, για να βρουν το δίκιο τους. Το 2000 είχαμε αποτέλεσμα -που το μαθαίνουμε όλοι τώρα, καθώς γίνονται αδύνατες οι εκδόσεις ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου και οι μεταβιβάσεις. Πώς;

Δεν ‘κλείνουν’ τα 1000 χιλιοστά του όποιου οικοπέδου στο Κτηματολόγιο. Υπάρχουν κάποια που δεν ανήκουν πουθενά. Δηλαδή, δεν ανήκουν σε ιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Ανήκουν στο δημόσιο -που δεν μπορεί να τα κάνει τίποτα, αλλά είναι δικά του, μολονότι αυτό ευθύνεται για την παράλειψη που διαπιστώθηκε προ 20ετιας.

Σύμφωνα με την υπ΄ αριθμόν 23/2000 απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου κρίθηκαν ως άκυρες πολλές χιλιάδες θέσεις στάθμευσης που είχαν συσταθεί ως ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στον ανοιχτό χώρο πιλοτής πολυκατοικίας.

Έκτοτε είναι ‘στον αέρα’ και τα χιλιοστά εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου των θέσεων αυτών και οι όποιες συμφωνίες έχουν γίνει είναι άκυρες.

Αν μπορεί να παρκάρει άλλος στη θέση που έχεις πληρώσει εσύ; Είναι κάτι που μπορεί να γίνει, αλλά στο τέλος της ημέρας δεν μπορεί να σου ‘κλέψει’ κανείς τη θέση που έχεις αγοράσει, όπως διαβεβαίωσε ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και δικηγόρος Αθηνών παρ’ Αρείω Πάγω, Στράτος Παραδιάς με δηλώσεις του στο OPEN, το πρωί της Τρίτης 29/11.

Πρόσθεσε ότι “υπήρχαν τρόποι να μετατραπούν σε έγκυρες οι θέσεις στάθμευσης, υπό ορισμένες προϋποθέσεις” όσο το κράτος δεν κάνει κάτι να λύσει το πρόβλημα.

Ένα παράδειγμα είναι αυτό που ακολουθεί: “Υπάρχει η δυνατότητα να βρει κάποιος κάποιον συμβολαιογράφο που ξέρει πολύ καλά τη δουλειά του και αν έχει διαμέρισμα στην ίδια πολυκατοικία, να κάνει μονομερή τροποποίηση της σύστασης, ώστε να προσαρτήσει την ανεξάρτητη αυτή θέση -να την καταργήσει ως ανεξάρτητη και να γίνει παράρτημα του διαμερίσματος. Κατόπιν, αυτή η πράξη μπορεί να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο”.

Ο κύριος Παραδιάς τονίζει πως ο απλούστερος τρόπος “για να τελειώσει το μαρτύριο, είναι να υπάρξει νομοθετική ρύθμιση, ώστε να βρουν το δίκιο τους αυτοί που πλήρωσαν κάποτε για να αποκτήσουν μια θέση στάθμευσης, η οποία ‘βγήκε’ άκυρη, χωρίς όμως να φταίνε αυτοί”. Έτσι θα μπουν και στο κτηματολόγιο.

“Θα ήταν χρήσιμο η σχετική διόρθωση στα κτηματογραφικά φύλλα, να μπορεί να γίνεται με την απλή διαδικασία ‘διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος’, χωρίς την ανάγκη προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή”.

Για να μη χάνεται άλλος χρόνος και χρήμα -που μάλλον δεν περισσεύει σε πολλούς.