ΑΑΔΕ: Οδικός χάρτης επιβίωσης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Αναλυτικές οδηγίες με μορφή ερωτοαπαντήσεων δίνει η ΑΑΔΕ για τη διάρκεια, τις υπηρεσίες τον τρόπο φορολόγησης για το Airbnb και συνολικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Όπως αναφέρει, από 1.1.2024, δεν εμπίπτουν στο ορισμό της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης:

α) Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας σύμφωνα με τα όσα ορίζονται στην ΠΟΛ.1162/2018 (Β΄3579)

β) Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.

Επίσης, ένα φυσικό πρόσωπο που πραγματοποιεί Βραχυχρόνια Μίσθωση μέχρι δύο (2) ακινήτων επιπλωμένων χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων αποκτά σε κάθε περίπτωση εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται το άρ. 39 και η παρ. 4 του άρ. 40 του ΚΦΕ και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Παράλληλα η ΑΑΔΕ σημειώνει ότι πρακτικά, ο τρόπος φορολόγησης από πλευράς ΦΠΑ των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων ταυτίζεται με τον τρόπο φορολόγησης από πλευράς φορολογίας εισοδήματος.

Έτσι, απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ η Βραχυχρόνια Μίσθωση από εκμισθωτές φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο (2) ακίνητα, ενώ υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% η Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων από εκμισθωτές νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται, καθώς και από φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία (3) ακίνητα και άνω.

Αναλυτικά με βάση τον οδηγό της ΑΑΔΕ σημειώνονται τα εξής:

Διάρκεια παραμονής: Η διάρκεια είναι το κύριο κριτήριο που καθορίζει αν μια μίσθωση είναι βραχυχρόνια ή μακροχρόνια. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το ανώτατο όριο είναι οι 59 ημέρες, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι επιπλωμένο και δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες. Το ίδιο ισχύει ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι. Από την άλλη, μισθώσεις διάρκειας 60 ημερών και άνω χαρακτηρίζονται ως μακροχρόνιες, απαιτώντας υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην ΑΑΔΕ.

Πρόωρη αποχώρηση: Αν ένας μισθωτής αποχωρήσει πριν από την προβλεπόμενη λήξη μιας μακροχρόνιας μίσθωσης, ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης παραμένει μακροχρόνιος. Δηλαδή, ακόμη και αν ο μισθωτής φύγει πριν από τις 59 ημέρες, ο αρχικός χαρακτηρισμός δεν αλλάζει, καθώς βασίζεται στη συμφωνηθείσα διάρκεια και όχι στη διάρκεια παραμονής.

Airbnb ή τουριστικό κατάλυμα: Για να παραμείνει ένα ακίνητο στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, δεν πρέπει να παρέχει καμία υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Αν προσφέρονται υπηρεσίες όπως πρωινό, καθαριότητα ή μεταφορά, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και υπάγεται σε διαφορετικό φορολογικό και διοικητικό καθεστώς. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να τηρεί τις διατάξεις που ισχύουν για τουριστικές επιχειρήσεις.

Υποχρεώσεις ιδιοκτητών: Οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα βραχυχρόνια υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε κάθε ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής του ακινήτου. Επιπλέον, για κάθε μίσθωση πρέπει να υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, ενώ τα έσοδα φορολογούνται ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων που εκμισθώνονται.

Φόρος: Για εισοδήματα από έως δύο ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις, ο φόρος υπολογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αντίθετα, αν εκμισθώνονται τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να υπαχθεί ενδεχομένως σε ΦΠΑ 13%.

Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Μπορεί να είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, ο επικαρπωτής του ακινήτου, ένας υπεκμισθωτής με σύμβαση που του παρέχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης ή τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει αναλάβει τη διαχείριση. Στην τελευταία περίπτωση, περιλαμβάνονται ειδικές κατηγορίες, όπως κηδεμόνες κληρονομιάς, εκτελεστές διαθηκών και νόμιμοι εκπρόσωποι. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, τη λήψη Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής. Τα στοιχεία αυτά πρέπει να εμφανίζονται σε όλες τις πλατφόρμες ή άλλα μέσα προβολής του ακινήτου. Εάν το ακίνητο εκμισθώνεται τμηματικά (π.χ., δωμάτια ξεχωριστά), ο διαχειριστής οφείλει να εξασφαλίσει ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε τμήμα. Σημαντικό είναι ότι, σε περίπτωση που ο διαχειριστής είναι τρίτο πρόσωπο, απαιτείται η υποβολή δήλωσης από τον ιδιοκτήτη που παραχωρεί το δικαίωμα διαχείρισης, αναγράφοντας τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ). Η ορθότητα των στοιχείων που καταχωρεί ο διαχειριστής στο μητρώο είναι κρίσιμη, καθώς σε περίπτωση ελέγχου, αυτός φέρει την ευθύνη να προσκομίσει όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα που τεκμηριώνουν τη διαχείριση. Επίσης, ο διαχειριστής έχει τη δυνατότητα να διορθώσει λάθη ή να τροποποιήσει δεδομένα έως την οριστικοποίηση του μητρώου, η οποία πρέπει να πραγματοποιείται μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.