Ακίνητα: Είναι, άραγε, “φούσκα”;

Ζάλη προκαλούν οι τιμές των ακινήτων στην ελληνική αγορά, που πλέον “έχουν πετάξει” στα ύψη, σε σχέση ειδικά με μια δεκαετία πριν, όταν βέβαια, η χώρα ήταν στην αρχή μιας επώδυνης κρίσης. Ήδη, υπάρχουν καταγραφές για πιθανές “ανισορροπίες”, αν και για πολλούς αναλυτές η καμπύλη τιμών έχει ακόμη ανοδική πορεία να διανύσει, καθώς μάλιστα δεν έχει φτάσει στα ιστορικά υψηλά της.

Κύρια, βέβαια, ώθηση στην όλη διαδικασία δίνει το τελευταίο διάστημα, με βάση αναλυτές της αγοράς, τα αποθέματα σε ρευστό των Ελλήνων πολιτών, που σπεύδουν να επενδύσουν σε ακίνητα, εμφορούμενοι από την κλασική ροπή των Ελλήνων για “κεραμίδι”, αλλά και από την εισερχόμενη ζήτηση, λόγω τουρισμού, Golden Visa κτλ., όπου ωστόσο ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κωστής Χατζηδάκης προανήγγειλε από το τελευταίο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ (Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών) παρέμβαση.

Ειδικότερα, σε σχέση με την Golden Visa ο υπουργός ανέφερε ότι θα εφαρμοστούν μέτρα περιορισμού της, θα αυξηθούν τα όρια για να γίνονται ουσιαστικότερες επενδύσεις αλλά θα υπάρξει μία εξαίρεση για τα διατηρητέα ακίνητα για τα οποία θα ισχύει χαμηλότερο ελάχιστο όριο “ώστε να κατευθύνουμε κεφάλαια σε μια κατηγορία ακινήτων, η οποία τα έχει ιδιαιτέρως ανάγκη”.

Το καμπανάκι του ΔΝΤ

Σύμφωνα, πάντως, με όσα αναφέρει η τελευταία έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) για την Ελλάδα, η πορεία των τιμών την τελευταία 6ετία εγκυμονεί κινδύνους.

Όπως αναφέρεται, υπάρχουν αναδυόμενες ενδείξεις ανισορροπιών, καθώς οι τιμές στα οικιστικά ακίνητα έχουν αυξηθεί σημαντικά, με βάση όλους τους δείκτες, σε σχέση με το 2017. Πρόκειται για μία άνοδο που ξεπερνά το 50% σε ονομαστικές και το 25% σε πραγματικές τιμές, χωρίς να υπάρχουν εμφανείς ενδείξεις σταθεροποίησης.

Με βάση το Ταμείο, η ζήτηση για διαμερίσματα αυξήθηκε σημαντικά και από το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», για παροχή άδειας παραμονής σε επενδυτές από τρίτες χώρες στο ελληνικό real estate. Ως αποτέλεσμα, επιβαρύνθηκε η θέση της Ελλάδας που βρίσκεται ήδη χαμηλά σε δείκτες όπως ο αριθμός δωματίων ανά κάτοικο και το ποσοστό πληθυσμού που συγκατοικεί με αρκετούς άλλους στο ίδιο σπίτι. Την ίδια στιγμή, πάντως, η αγορά ανταποκρίθηκε αφού οι επενδύσεις σε διαμερίσματα ως ποσοστό του ΑΕΠ έχουν διπλασιαστεί σε σχέση με το 2016 όταν και είχαν βρεθεί σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα.

Επίσης, το ΔΝΤ, τονίζει ότι οι δείκτες που παραπέμπουν στα πρώτα σημάδια «φούσκας» είναι η σχέση τιμής ακινήτου με εισόδημα και η σχέση τιμής αγοράς με ύψος ενοικίου, οι οποίοι βρέθηκαν το 2023 υψηλότερα από τους ιστορικούς μέσους όρους κατά 6% και 29% αντίστοιχα. Αλλά και τα οικονομετρικά μοντέλα του Ταμείου δείχνουν το ίδιο. Με βάση αυτά τα δεδομένα το ΔΝΤ συστήνει σε κυβέρνηση και τράπεζες να αρχίσουν να λαμβάνουν μέτρα ώστε να περιοριστούν οι επιπτώσεις από μια πιθανή απότομη προσγείωση της αγοράς οικιστικών ακινήτων.  Η προειδοποίηση ωστόσο του ΔΝΤ ότι η ελληνική κτηματαγορά έχει εμφανίσει κάποιες πρώτες ενδείξεις φούσκας, οφείλονται στο γεγονός ότι από το 2017, όπου ήταν η τελευταία χρονιά πτώσης των τιμών και καθίζησης της αγοράς, μέχρι και σήμερα οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 76% στην Αττική. Μάλιστα, η αύξηση αυτή οδήγησε την ελληνική αγορά να απέχει μόλις 2,4% από το προηγούμενο υψηλό, που είχε καταγραφεί το δεύτερο τρίμηνο του 2008.

Ακόμη, η έκθεση του ΔΝΤ επισημαίνει ότι λόγω της οικονομικής κρίσης  έχουν περιοριστεί τα στεγαστικά δάνεια, σε σύγκριση με τον παραλογισμό της δεκαετίας του 2000, αλλά η Ελλάδα είναι πρωταθλητής Ευρωπαϊκής Ένωσης με βάση το ποσοστό διαθέσιμου εισοδήματος που δαπανά ένα νοικοκυριό για το σπίτι (δόση στεγαστικού ή ενοίκιο, θέρμανση, ηλεκτροδότηση, ύδρευση, κ.α.). Στην Ελλάδα το ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών φτάνει το 35% – 40% όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 20%. Μιλάμε για διπλάσια δαπάνη. Είμαστε πρώτοι με διαφορά από τη δεύτερη Δανία και την τρίτη Γερμανία.

Ωστόσο, το ΔΝΤ επισημαίνει ότι από διάφορους δείκτες για την πορεία των στεγαστικών δανείων προκύπτει πως δεν υπάρχει λόγος «σοβαρών ανησυχιών». Η έκθεση των τραπεζών στην αγορά ακινήτων βρίσκεται πολύ χαμηλότερα από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης και είναι λιγότερο σημαντική σε σχέση με τα επίπεδα πριν από το σπάσιμο της «φούσκας» του 2008. Ωστόσο, επισημαίνουν πως «ήδη υπάρχει κάποια αύξηση στον δείκτη που αφορά το ποσοστό του εισοδήματος, το οποίο δαπανάται για την εξυπηρέτηση χρεών».

H ΤτΕ

Την ίδια ώρα με βάση την  Ενδιάμεση Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, για το 2023, που δημοσιεύτηκε λίγο πριν την εκπνοή της χρονιάς, «πρόδρομοι δείκτες σχετικοί με την εγχώρια αγορά, αλλά και η εξέλιξη των τιμών σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο, παραπέμπουν ενδεχομένως σε μια επικείμενη περίοδο διόρθωσης των τιμών, ειδικά για χρήσεις, χαρακτηριστικά και θέσεις ακινήτων χαμηλότερης ζήτησης».

Αναφορικά με τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων, η ΤτΕ υποστηρίζει ότι «στο βαθμό που η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς συμπαρασύροντας ανοδικά και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές».

Η Τράπεζα Πειραιώς

Στο μεταξύ, βαθιές και δομικές ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης εντοπίζει στην ελληνική αγορά ακινήτων η Τράπεζα Πειραιώς σε έκθεσή της και επισημαίνει ότι το έλλειμμα 212.000 κατοικιών αυξάνει τις τιμές κατά 14%.  Ειδικότερα, όπως υπογραμμίζει ο επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής της τράπεζας, κ. Ηλίας Λεκκός, «έναυσμα για τη μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς αναφορικά με την πορεία της αγοράς κατοικίας αποτέλεσε η συνειδητοποίηση ότι συσσωρευτικά από το 2016 ως το 2022 ο ρυθμός αύξησης των τιμών οικιστικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 14% περισσότερο σε σχέση με τον ρυθμό αύξησης ο οποίος θα δικαιολογείτο βάσει της εξέλιξης των θεμελιωδών μακροοικονομικών μεγεθών της ελληνικής οικονομίας.  Η αναζήτηση των παραγόντων που έχουν οδηγήσει σε αυτή τη σημαντική απόκλιση μας οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι εξελίξεις στην ελληνική οικονομία τα χρόνια της κρίσης και της ύφεσης έχουν δημιουργήσει μια σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης οικιστικών ακινήτων, η οποία δυστυχώς θα είναι δύσκολο να γεφυρωθεί σε βραχυχρόνιο ορίζοντα».

«Ωστόσο οι δυνάμεις της αγοράς παραμένουν σε λειτουργία και η ανάκαμψη των τιμών, παράλληλα με τη βελτίωση των συνθηκών ζήτησης και την άρση των χρηματοδοτικών περιορισμών, έχουν οδηγήσει τόσο σε αύξηση των οικοδομικών αδειών όσο και στην αύξηση των νέων επενδύσεων αυτών καθαυτών» εξηγεί.

Επιπρόσθετα όμως ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170 χιλιάδες κατοικίες, διευκρινίζει.

«Συμπερασματικά λοιπόν, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155 χιλιάδες νέες κατοικίες που υπολογίζουμε ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367 χιλιάδες νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αυτό λοιπόν το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων. Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο.

Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση το κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών» αναφέρει καταληκτικά.

Η Alpha Bank

Με βάση την εβδομαδιαία ανάλυση της Alpha Bank που εκδόθηκε τη δεύτερη εβδομάδα του Ιανουαρίου, η αγορά ακινήτων συνεχίζει να ανακάμπτει με έντονους ρυθμούς. Συγκεκριμένα, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν το τρίτο τρίμηνο του 2023 κατά 11,9% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο το 2022, ενώ το πρώτο εννεάμηνο του 2023 η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 13,9%. Σημαντικοί παράγοντες για την ανοδική τάση των τιμών στην αγορά ακινήτων είναι, μεταξύ άλλων, οι θετικοί ρυθμοί οικονομικής μεγέθυνσης από το 2017 και ειδικά την διετία 2021-2022, η αύξηση των επενδύσεων σε αιτούντων για Golden Visa, για το 2022, προσέγγισε το 118% σε σχέση με το 2021[i], ενώ με πολύ υψηλούς ρυθμούς αυξάνονται και οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις σε ακίνητα, κατά 68% το 2022 φτάνοντας τα Ευρώ 2 δισ. και κατά 29% το πρώτο εννεάμηνο του 2023, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα το 2022, υπερβαίνοντας τα Ευρώ 1,6 δισ.

Από το 2022 και ειδικά από το τρίτο τρίμηνο, παρατηρείται μία σημαντική διαφορά στις μεταβολές των τιμών των κατοικιών μεταξύ Ελλάδας και Ευρωζώνης. Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι, το 2022, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών διαμορφώθηκε σε 11,9%, στην Ελλάδα, έναντι 7,2% στην Ευρωζώνη. Επιπλέον, τα μέχρι σήμερα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν μία αντίθετη πορεία το 2023, καθώς στην Ελλάδα οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται το πρώτο εννεάμηνο, ενώ στην Ευρωζώνη μειώθηκαν οριακά κατά 0,6%, με βάση τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου.

Όπως τονίζεται, η διακριτή πορεία των τιμών στην Ελλάδα σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρωζώνη, συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με το γεγονός ότι στη χώρα μας οι τιμές των κατοικιών ανακτούν σταδιακά το χαμένο έδαφος εξαιτίας της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης, την περασμένη δεκαετία. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, το τρίτο τρίμηνο του 2023, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα έχουν σωρευτικά ανακάμψει κατά περίπου 57,8% από το χαμηλότερο σημείο τους (το τρίτο τρίμηνο του 2017), υστερώντας, ωστόσο, κατά 9,1% από το μέγιστο σημείο τους (το τρίτο τρίμηνο του 2008). Αντίθετα, οι τιμές των κατοικιών, στην Ευρωζώνη, άρχισαν να ανακάμπτουν από το 2014, υπερβαίνοντας τα επίπεδα του 2008 ήδη από το 2016, όταν οι τιμές στην Ελλάδα συνέχιζαν να υποχωρούν.

Η Remax

Παράλληλα, έρευνα για την Αγορά Κατοικίας της RE/MAX Europe 2023 αναφέρει ότι  Ευρωπαίοι καταναλωτές, αν και βρίσκονται αντιμέτωποι με την περιορισμένη διαθεσιμότητα των κατοικιών, την άνοδο του πληθωρισμού και των επιτοκίων, αλλά και την αύξηση του κόστους συντήρησης των ακινήτων, λόγω των αυστηρότερων περιβαλλοντικών ρυθμίσεων, συνεχίζουν να αναζητούν, με αμείωτο ενδιαφέρον, ακίνητα που θα καλύπτουν τις βασικές ανάγκες τους, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση, σε προσιτή τιμή.

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της πρόσφατης έρευνας που πραγματοποίησε η RE/MAX Εurope σε 22 χώρες της Ε.Ε. με τη συμμετοχή 22.000 καταναλωτών, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές επιβεβαιώνουν ότι οι τιμές βρίσκονται σε ανοδική τροχιά, ενώ η επιθυμία για μετεγκατάσταση στην Ευρώπη παραμένει σταθερή. Αξίζει να σημειωθεί ότι το δίκτυο franchise της RE/MAX Europe είναι ένα από τα μεγαλύτερα στον κλάδο του real estate, με περισσότερους από 30.000 επαγγελματίες συμβούλους ακινήτων, σε 2.400 γραφεία, σε 40 χώρες σε ολόκληρη την ήπειρο.

Tι λέει ο Spitogatos;

Περιοχές στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας αλλά και γύρω από αυτά πρωταγωνιστούν στην εγχώρια ζήτηση για κατοικίες, ενώ η Χαλκιδική και το κέντρο της Αθήνας “σκαρφαλώνουν” στην κορυφή των αναζητήσεων από το εξωτερικό για ακίνητο προς πώληση στην Ελλάδα σύμφωνα με τον δείκτη ζήτησης SDI, ο οποίος διαμορφώνεται από τον όγκο αναζητήσεων του Spitogatos.

Εστιάζοντας λίγο περισσότερο στα ποιοτικά χαρακτηριστικά της εγχώριας ζήτησης και συγκεκριμένα στον τύπο κατοικίας, οι περιοχές όπου σημειώθηκε έντονο ενδιαφέρον για μονοκατοικίες προς πώληση είναι τα Προάστια της Θεσσαλονίκης και τα Βόρεια και τα Νότια Προάστια της Αθήνας. Οι περιοχές που συγκέντρωσαν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των Ελλήνων για αγορά διαμερίσματος είναι το κέντρο της Αθήνας, τα Προάστια της Θεσσαλονίκης αλλά και τα Νότια Προάστια της Αθήνας.

Η αυξημένη ζήτηση για διαμερίσματα προς πώληση στο κέντρο της Αθήνας δεν αποτελεί καινούργια τάση, ωστόσο φαίνεται να ενισχύθηκε ακόμη περισσότερο με το πρόγραμμα δανείων “Σπίτι μου”. Το εν λόγω πρόγραμμα ώθησε αρκετούς νέους 25-39 ετών στην αναζήτηση κατοικίας σε διάφορες περιοχές του κέντρου, στις οποίες υπήρχε προσφορά κατοικιών που πληρούν τις προϋποθέσεις του δανείου. Σε σχέση με τη ζήτηση για αγορά στούντιο στην Ελλάδα, έντονο ενδιαφέρον παρατηρήθηκε και πάλι στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, του Δήμου Θεσσαλονίκης  και των Νοτίων Προαστίων.

Εγχώρια ζήτηση: Κατοικίες προς ενοικίαση

Οι πιο δημοφιλείς περιοχές για αναζήτηση κατοικίας προς ενοικίαση πανελλαδικά για το 2023 ήταν το κέντρο της πρωτεύουσας και τα Νότια Προάστιά της, ενώ ακολουθούν τα Προάστια της Θεσσαλονίκης, ο Δήμος Θεσσαλονίκης και τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας.

Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση διαμερίσματος, οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση ήταν αυτές του κέντρου της Αθήνας, των Νοτίων Προαστίων αλλά και των Προαστίων της Θεσσαλονίκης, ενώ σε σχέση με τη ζήτηση για στούντιο προς ενοικίαση, το ενδιαφέρον των Ελλήνων επικεντρώθηκε στο κέντρο της πρωτεύουσας, τον Δήμο Θεσσαλονίκης αλλά και τα Νότια Προάστια της Αθήνας.

Διεθνής ζήτηση

Με βάση το δείκτη, τις εντυπώσεις του διεθνούς κοινού φαίνεται να «έκλεψε» η Χαλκιδική για το 2023 σε ό,τι αφορά την αναζήτηση ακινήτου προς πώληση στην Ελλάδα. Ακολουθούν το κέντρο της Αθήνας, τα Νότια Προάστια της Αθήνας, οι Κυκλάδες και τα Προάστια της Θεσσαλονίκης.

Εμβαθύνοντας ακόμη περισσότερο στις πιο περιζήτητες περιοχές της Ελλάδας, βλέπουμε ότι οι περιοχές της Χαλκιδικής που τράβηξαν το ενδιαφέρον των δυνητικών αγοραστών από το εξωτερικό είναι η Κασσάνδρα, η Σιθωνία, η Καλλικράτεια, τα Μουδανιά και η Παλλήνη. Η ζήτηση για αγορά ακινήτων από ξένους αγοραστές στις περιοχές της Χαλκιδικής φαίνεται να συνδέεται με την αυξημένη τουριστική δραστηριότητα σε αυτές τις περιοχές, όπου υπάρχει και προσφορά ακινήτων βραχυπρόθεσμης μίσθωσης.

Εστιάζοντας στην περιοχή του κέντρου της Αθήνας, οι περιοχές που συγκέντρωσαν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι το Κολωνάκι-Λυκαβηττός, το Παγκράτι, το Ιστορικό κέντρο, η περιοχή Αμπελόκηποι-Πεντάγωνο και η Κυψέλη. Την πρωτιά στις Κυκλάδες παίρνει η Πάρος, σε ό,τι αφορά τη διεθνή ζήτηση ακινήτων προς πώληση το 2023, ενώ ακολούθησαν η Μύκονος, η Νάξος, η Σύρος και η Σαντορίνη. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης, ο Θερμαϊκός, η Καλαμαριά, η Θέρμη, ο Εύοσμος και η Επανομή αποτέλεσαν τις δημοφιλέστερες περιοχές για αγορά ακινήτου για τους ενδιαφερόμενους από το εξωτερικό. Στα Νότια Προάστια της Αττικής, το ενδιαφέρον της διεθνούς ζήτησης για ακίνητα προς πώληση επικεντρώθηκε στη Γλυφάδα, τη Βούλα, το Παλαιό Φάληρο, τη Βουλιαγμένη αλλά και την Καλλιθέα.

Οι χώρες του εξωτερικού με τη μεγαλύτερη ζήτηση για ακίνητα προς πώληση στην Ελλάδα

Αυξημένη κατά 5% σε σχέση το 2022 ήταν η διεθνής ζήτηση για ακίνητα προς πώληση στην Ελλάδα το 2023. Οι χώρες από όπου προήλθε το πιο έντονο ενδιαφέρον για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα το 2023 είναι η Γερμανία, οι Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής και το Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ αξιοσημείωτη είναι η ζήτηση για αγορά ακινήτων που προέρχεται από γειτονικές χώρες των Βαλκανίων, όπως η Σερβία, η Βόρεια Μακεδονία αλλά και η Βουλγαρία.

Οι πιο δημοφιλείς τύποι ακινήτου για τους δυνητικούς αγοραστές από το εξωτερικό ήταν οι μονοκατοικίες, τα διαμερίσματα αλλά και τα οικόπεδα.