Ακίνητα: Η νέα ψηφιακή εφαρμογή και η “ελπίδα” για “ξεφούσκωμα” τιμών

Μια νέα ψηφιακή εφαρμογή, που ετοιμάζει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων σε συνεργασία με το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης και στην οποία στόχος είναι να καταγράφεται μια ρεαλιστική εικόνα της αγοράς ακινήτων, σε σχέση με τις τιμές πώλησης, ενεργοποιείται τον Μάρτιο. Ουσιαστικά θα είναι ένας “χάρτης τιμών πώλησης – price map”, όπου οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να δουν τις πραγματικές τιμές των ακινήτων, ανά περιοχή.

Βασικός στόχος της νέας αυτής εφαρμογής είναι να διαμορφώσει συνθήκες διαφάνειας στην αγορά και να διευκολύνει τη ρεαλιστική καταγραφή τιμών, μια και συχνό είναι το φαινόμενο “φουσκώματος” τιμών από “ενδιάμεσους”, μεσίτες κτλ.

Να σημειωθεί ότι, με σεβασμό στα προσωπικά δεδομένα των ιδιοκτητών, με τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης, η νέα πλατφόρμα θα μπορεί να αντλεί δεδομένα από συμβόλαια μεταβίβασης, αγγελίες πώλησης και ενοικίασης, καθώς και από φορολογικές δηλώσεις και το Κτηματολόγιο. Έτσι θα μπορεί να διαμορφώνει μια σχετικά αξιόπιστη εικόνα, βασισμένη σε πραγματικά δεδομένα, για βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων – είδος, επιφάνεια, παλαιότητα, περιοχή και τίμημα πώλησης ή ενοικίασης-  σε όλη την επικράτεια.

Βασικός “πυλώνας” για τη διαδικασία αποτύπωσης των πραγματικών τιμών θα τα δεδομένα από το Κτηματολόγιο. Εκεί, άλλωστε,  αναρτώνται όλα, πλέον τα συμβόλαια με τις πραγματικές (κατά το πλείστον, καθώς “μαύρα” χρησιμοποιούνται ακόμη) τιμές πώλησης ακινήτων ανά περιοχή, αλλά και τα δεδομένα των ακινήτων. Έτσι με προστασία των στοιχείων του πωλητή και του αγοραστή, μόνο με την ταυτότητα του ακινήτου (έκταση, θέση, όροφος, παλαιότητα κ.α.) και του τιμήματος πώλησης, η πλατφόρμα θα δίνει την πραγματική εικόνα για τις τιμές, πέρα από τα όσα αναγράφονται σε διάφορους ιστότοπους κτλ.

Να σημειωθεί, επίσης, ότι στην πλατφόρμα θα υπάρχουν διαδραστικοί χάρτες και φίλτρα αναζήτησης, ώστε οι υποψήφιοι πωλητές και αγοραστές χωρίς κόστος να μπορούν, εύκολα, να  δουν, ανά περιοχή, το πραγματικό εύρος των τιμών πώλησης των ακινήτων.

Έτσι, εφόσον ένα ενδιαφερόμενος θέλει να αγοράσει κάποιο ακίνητο θα επιλέγει την περιοχή, θα καθορίζει τα κριτήρια που τον ενδιαφέρουν, όπως για παράδειγμα  τον όροφο, την επιφάνεια, τους απαιτούμενους κύριους χώρους, το έτος κατασκευής και στη συνέχεια θα έχει στη διάθεσή του τη σχετική λίστα ακινήτων.

Ενοίκια

Σε δεύτερη φάση η πλατφόρμα θα επεκταθεί και στα ενοίκια, ώστε οι πολίτες να μπορούν να ενημερώνονται για τα ενοικιοστάσια σε κάθε περιοχή. Παράλληλα, η νέα πλατφόρμα δεν αποκλείεται να αποτελέσει εργαλείο για τη φορολόγηση των ακινήτων, καθώς η μέση τιμή πώλησης ανά δημοτικό διαμέρισμα θα μπορούσε να αντικαταστήσει τις αντικειμενικές αξίες.

Η πλατφόρμα, επίσης, θα έχει διάφορα επίπεδα πρόσβασης. Συγκεκριμένα διασφαλίζεται:

Δωρεάν Πρόσβαση: Για πολίτες που επιθυμούν να δουν την εκτιμώμενη αξία των ακινήτων τους, με δυνατότητα προβολής της τρέχουσας και διαχρονικής αξίας.

Με Αντίτιμο: Για χρήστες που επιθυμούν λεπτομερείς πληροφορίες για συγκεκριμένες περιοχές, ιδανικό για όσους σχεδιάζουν αγορές ή πωλήσεις.

Επαγγελματική Πρόσβαση: Για μεγάλους επενδυτές, τράπεζες και μεσιτικά γραφεία, παρέχοντας αναλυτικά δεδομένα και στρατηγικές πληροφορίες για λήψη αποφάσεων.

Οι τιμές των ακινήτων

Στο μεταξύ, με το στεγαστικό να αποτελεί “βόμβα”, οι τιμές ακινήτων βρίσκονται και πάλι σε ιστορικά υψηλά, όπως καταγράφει ο σχετικός δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος. Με βάση τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία, εκτιμάται ότι το γ΄ τρίμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 7,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023. Για το 2023, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8% (αναθεωρημένα στοιχεία), έναντι αύξησης 11,9% το 2022.

Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το γ΄ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ήταν 9,7% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 6,6% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2023, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 12,9%, έναντι ρυθμού αύξησης 12,5% το 2022, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 14,5% το 2023, έναντι ρυθμού αύξησης 11,6% το 2022.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ήταν 7,7% στην Αθήνα, 12,1% στη Θεσσαλονίκη, 4,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 9,5% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2023, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2022 ήταν 13,9%, 16,5%, 15,0% και 11,6% αντίστοιχα (αναθεωρημένα στοιχεία). Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το γ΄ τρίμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 7,3% σε σχέση με το γ΄ τρίμηνο του 2023, ενώ για το 2023 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 14,2% (αναθεωρημένα στοιχεία).

Ρόλο, βέβαια, στην όλη εικόνα πλέον, πέρα από την εξωτερική ζήτηση παίζει και η επικείμενη έναρξη του στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου 2»που αναμένεται να ενισχύσει τη ζήτηση για κατοικίες που πληρούν τις προϋποθέσεις του.