Ακίνητα: Ποιοι κερδίζουν από τις ρυθμίσεις του νέου φορολογικού νομοσχεδίου;

Δώδεκα μειώσεις φόρων και μέτρα ενίσχυσης του εισοδήματος των πολιτών, σε συνέχεια των ανακοινώσεων του Πρωθυπουργού στην ΔΕΘ περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, στο σχέδιο νόμου του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που θα τεθεί άμεσα σε δημόσια διαβούλευση.

Πέρα μάλιστα, από ρυθμίσεις για τη φορολογική νομοθεσία, όπως το νέο πλαίσιο υποβολής των φορολογικών δηλώσεων με εκπτώσεις για τους συνεπείς και κυρώσεις για κρατικούς λειτουργούς και εταιρίες που θα καθυστερήσουν να διαβιβάσουν τα αναγκαία στοιχεία στην ΑΑΔΕ, στο νομοσχέδιο με τίτλο «Μέτρα για την ενίσχυση του εισοδήματος, φορολογικά κίνητρα για την καινοτομία και τους μετασχηματισμούς επιχειρήσεων και άλλες διατάξεις», περιλαμβάνονται, διατάξεις για την ιδιωτική ακίνητη περιουσία.

Συγκεκριμένα προβλέπονται μια σειρά από παρεμβάσεις, που στόχο έχουν να ενισχύσουν την προσφορά στην αγορά ακινήτων, ώστε κάπως να ανασχεθεί το “ράλι ανόδου τιμών”, αλλά και κάποια σημεία με μειώσεις των φορολογικών επιβαρύνσεων στα ακίνητα.

Πάντως η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, με ανακοίνωσή της αναφέρει ότι επιφυλάσσεται να τοποθετηθεί αφού αναρτηθεί και μελετηθεί το πλήρες κείμενο του νομοσχεδίου.

Συνοπτικά με βάση τα όσα καταγράφονται στο κείμενο του νομοσχεδίου, που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση, προβλέπονται εκπτώσεις φόρων σε ιδιοκτήτες, εκμισθωτές και αγοραστές ακινήτων, αλλά και πλήρης απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος σε όσους βάλουν ενοικιαστήριο σε «κλειστά» σπίτια ή μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες. Παράλληλα αναστέλλεται ο ΦΠΑ και ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ενώ θεσπίζονται υψηλότερες εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένα έναντι φυσικών καταστροφών ακίνητα.

Ειδικότερα, όπως σημειώνει η ΠΟΜΙΔΑ, με τις νέες ρυθμίσεις προβλέπεται:

1.Απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη για ακίνητα που θα ενοικιαστούν τα οποία δηλώνονταν προηγουμένως ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση. Συγκεκριμένα, αφορά κατοικίες:

α) επιφανείας έως 120 τ.μ.,

β) για τις οποίες θα συναφθούν συμβόλαια τουλάχιστον τριετούς μίσθωσης μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025,

γ) οι οποίες τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024 (αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025), είχαν δηλωθεί ως κενά ακίνητα (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένα ακίνητα ούτε ως κύριες ή δευτερεύουσες κατοικίες των εκμισθωτών ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενα ούτε δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα (έντυπα Ε1 και Ε2) ή είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.

Για παράδειγμα ιδιοκτήτης με ενοίκιο 1.000 ευρώ το μήνα θα έχει ετήσιο όφελος 1.800 ευρώ ή 5.400 ευρώ στην τριετία, για μηναίο μίσθωμα 1.660 ευρώ ή 20.000 ευρώ το χρόνο το όφελος διαμορφώνεται σε 4.600 ευρώ και για μηνιαίο μίσθωμα 2.083 ευρώ η 25.000 ετησίως το όφελος διαμορφώνεται σε 6.350 ευρώ. Κι αυτό γιατί με βάση τη κλίμακα τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με συντελεστές από 15% έως 45% με τα πρώτα 12.000 ευρώ εισοδήματος να φορολογούνται με 15%, στο κλιμάκιο από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 35% και τα εισοδήματα άνω των 35.000 ευρώ φορολογούνται με 45%. ευρώ.

2. Διπλάσια μείωση ΕΝΦΙΑ από το 2025 (από 10% σε 20%) για κατοικίες φυσικών προσώπων, φορολογητέας αξίας έως 500.000 ευρώ, που είναι ασφαλισμένες για φυσικές καταστροφές (πυρκαγιά, σεισμό, πλημμύρα). Προϋπόθεση είναι η ασφάλιση να αφορά το προηγούμενο έτος με διάρκεια τουλάχιστον 3 μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης των προηγούμενων εδαφίων είναι μικρότερη του 1 έτους, η μείωση του ΕΝ.Φ.Ι.Α. προσαρμόζεται αναλογικά.

Για παράδειγμα ιδιοκτήτης με ΕΝΦΙΑ ύψους 400 ευρώ εάν έχει ασφαλίσει τη κατοικία του για ολόκληρο το έτος θα γλυτώσει 80 ευρώ από 40 ευρώ φέτος, με ΕΝΦΙΑ 500 ευρώ το όφελος θα είναι 100 ευρώ από 50 ευρώ και για ΕΝΦΙΑ ύψους 1.000 ευρώ ανεβαίνει στα 200 ευρώ από 100 ευρώ 320. Η έκπτωση χορηγείται εφόσον:

• οι κατοικίες είναι ασφαλισμένες σε ασφαλιστική επιχείρηση εγγεγραμμένη στο Μητρώο Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων, που τηρείται στη Διεύθυνση Εποπτείας Ιδιωτικής Ασφάλισης της Τράπεζας της Ελλάδος, για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα,
• η ασφάλιση αφορά το προηγούμενο έτος και να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης είναι μικρότερη του ενός έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά. Ακίνητο ασφαλισμένο για λιγότερες από 90 ημέρες δεν δικαιούται έκπτωση.
• η ασφάλιση καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου που δεν μπορεί να υπολείπεται των 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Επισημαίνεται ότι για τους ιδιοκτήτες ασφαλισμένων κατοικιών μεγαλύτερης αξίας, δηλαδή άνω των 500.000 ευρώ η έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ παραμένει στο 10%

3. Παράταση έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 της αναστολής επιβολής φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτων.

4. Αναβάλλεται για ένα ακόμη έτος μέχρι το τέλος του 2025 η επιβολή ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νέων οικοδομών με αποτέλεσμα να να μειώνεται το κόστος απόκτησης στέγης, λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή. Έτσι για κατοικία αξίας 200.000 ευρώ το κόστος αγοράς με ΦΠΑ 24% και φόρο μεταβίβασης διαμορφώνεται στα 248.000 ευρώ. Με την αναστολή του ΦΠΑ η τιμή πέφτει στα 206.000 ευρώ αφού επιβάλλεται μόνο φόρος μεταβίβασης 3%, και έτσι ο αγοραστής θα πληρώσει 42.000 ευρώ λιγότερα.

5. Θεσπίζεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση σε τουριστικά καταλύματα ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, τους μήνες Απρίλιο έως Οκτώβριο ως εξής:

• σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα, 2 ευρώ,
• σε ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, 8 ευρώ. Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας 15 ευρώ,
• σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες), 15 ευρώ,
• σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, 8 ευρώ, εάν η επιφάνειά τους είναι μικρότερη των 80 τ.μ. και 15 ευρώ αν είναι άνω των 80 τ.μ..

Για το διάστημα Νοεμβρίου – Μαρτίου το τέλος ανθεκτικότητας διαμορφώνεται ως εξής:

• σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα, 0,5 ευρώ,
• σε ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, 2 ευρώ. Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας 4 ευρώ,
• σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες), 4 ευρώ,
• σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, 2 ευρώ, εάν η επιφάνειά τους είναι μικρότερη των 80 τ.μ. και 4 ευρώ αν είναι άνω των 80 τ.μ..

Τα έσοδα από την επιβολή του τέλους χρησιμοποιούνται, προκειμένου να καλυφθούν δαπάνες πρόληψης και αποκατάστασης φυσικών καταστροφών, έργα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή και δαπάνες βελτίωσης των υποδομών για τη στήριξη του τουριστικού προϊόντος της χώρας.

6. Αναστολή διάθεσης νέων κατοικιών στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Αθηναίων για βραχυχρόνια μίσθωση για ένα έτος. Συγκεκριμένα, από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 δεν επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Αθηναίων. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση από την 1η Ιανουαρίου 2025 και μέχρι τον έλεγχο, που δεν είναι κατώτερο από 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση νέας παράβασης εντός του ίδιου φορολογικού έτους, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων που δεν είναι κατώτερο από 40.000 ευρώ.

7. Προωθούνται οι διαδικασίες για την χορήγηση χρηματοδοτήσεων υπό τη μορφή δανείου για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών πρώτης κατοικίας και ενεργειακής αναβάθμισης ιδιοκτησιών μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης (πρόγραμμα «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ»). Πιο αναλυτικά, ορίζονται οι όροι, οι προϋποθέσεις και η διαδικασία χορήγησης των δανείων και της επιδότησης επιτοκίου στα φυσικά πρόσωπα, τα κριτήρια και ο τρόπος ελέγχου των προϋποθέσεων επιλεξιμότητας κλπ.

8.Στο νομοσχέδιο προβλέπεται και η αύξηση επιδότησης επισκευής κατοικιών του προγράμματος «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» καθώς και η αναδρομική εφαρμογή της. Πιο αναλυτικά, προβλέπεται η αύξηση της επιδότησης πραγματοποίησης δαπανών επισκευής και ανακαίνισης επί του ακινήτου ενταγμένου στο πρόγραμμα ύψους μέχρι 13.500 ευρώ από 10.000 ευρώ σήμερα που περιλαμβάνουν τα απαιτούμενα υλικά και τις εργασίες. Η επιδότηση ανέρχεται πλέον στο 60% των πραγματοποιηθεισών δαπανών από το 40% σήμερα.

9. Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ ετών 2025, 2026 και 2027 για τα ακίνητα του Δήμου Σουφλίου της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης.

10. Θεσμοθέτηση και εμπλουτισμός της ψηφιακής πλατφόρμας – γεωπύλης «valuemaps.gov.gr – Αντικειμενικός προσδιορισμός αξιών ακινήτων σε χάρτη», που αποτελεί το ψηφιακό μητρώο απεικόνισης του συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων (ΑΠΑΑ) για την άντληση πληροφοριών αναφορικά με τις τιμές εκκίνησης, τους συντελεστές αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης, των χαρτών, των πινάκων τιμών και του τρόπου υπολογισμού της αξίας ακινήτων. Στην πλατφόρμα παρουσιάζονται όλα τα δεδομένα που σχετίζονται με τις ζώνες αυτές και παρέχεται λειτουργία υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων.

Σημειώνουμε επίσης ότι: Καταργείται το τέλος σταθερής τηλεφωνίας (5%) για συνδέσεις με οπτική ίνα (≥100 Μbps) και ότι

Σε επόμενο νομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, δρομολογείται η κατάθεση προς ψήφιση της απαλλαγής από ΦΠΑ των νέων οικοδομών και για το 2025.