Αντικειμενικές τιμές: Στο μικροσκόπιο του ΥΠΕΘΟ οι ενστάσεις των Δήμων – Τα επόμενα βήματα

Επί τάπητος του ΥΠΕΘΟ μπαίνουν τα αιτήματα που κατέθεσαν, μέχρι τα τέλη του περασμένου Φεβρουαρίου, 145 Δήμοι όλης της χώρας για διορθώσεις των αντικειμενικών τιμών.

Στόχος του οικονομικού επιτελείου είναι το θέμα να κλείσει, να προωθηθούν όπου υπάρχει η σχετική τεκμηρίωση οι απαιτούμενες αλλαγές,  καθώς ήδη τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων έχουν μπει σε άλλη ρότα, με εκτόξευση σε πολλές περιοχές των εμπορικών αξιών, και, όπως προβλέπεται, θα πρέπει να υπάρξει νέα φάση επικαιροποίησης.

Έτσι, η ειδική επιτροπή που είναι αρμόδια για το θέμα έχει “σηκώσει τα μανίκια” και “ξεσκονίζει” τους σχετικούς φακέλους, που έχουν καταθέσει οι Δήμοι, για να δει εάν υπάρχει επαρκής τεκμηρίωση για τυχόν διορθώσεις και στη συνέχεια να αποφανθεί για μειώσεις στη φορολογητέα αξία των ακινήτων. Ωστόσο, με βάση πληροφορίες, σε πολλές περιπτώσεις δεν τεκμαίρεται, από τα όσα έχουν καταθέσει οι Δήμοι, η ανάγκη για μείωση των τιμών ζώνης, κάτι που σημαίνει ότι πολλές από τις ενστάσεις θα απορριφθούν. Στις  περιπτώσεις, βέβαια, που οι αυξήσεις κριθούν από την αρμόδια επιτροπή ως υπερβολικές, μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου, θα υπάρξει κι ένα “δεύτερο μάτι”, από ιδιώτες εκτιμητές, για τον επαναπροσδιορισμό των τιμών ζώνης στις περιοχές αυτές, που θα έχουν, βέβαια, προβολή στους φόρους, που “κουμπώνουν” στα ακίνητα, όπως ο ΕΝΦΙΑ, οι φόροι μεταβιβάσεων κτλ.

Βέβαια, και πάλι, η εκτίμηση είναι ότι δε θα υπάρξουν “βαθιά κουρέματα”, αλλά κάποιες στοχευμένες παρεμβάσεις κι έτσι μεγάλες αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ δεν πρέπει να αναμένονται. Ήδη, άλλωστε, ακόμη και σε περιπτώσεις που, πριν δύο χρόνια, κατά την ένταξη περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών ή κατά την αναθεώρησή τους, υπήρξαν σημαντικές αποκλίσεις από τα τότε εμπορικά δεδομένα, τα πράγματα έχουν αλλάξει. Έχει “κυλήσει πολύ νερό στο αυλάκι” και οι τιμές στην αγορά έχουν κάνει άλμα. Έτσι, όπου υπήρχε “χάσμα”, αυτό έχει κλείσει, ενώ αλλού η και η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών έχει ανοίξει περαιτέρω με τις μεγαλύτερες διαφορές να εντοπίζονται στις πιο ακριβές περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης αλλά και των υπολοίπων μεγάλων πόλεων. Μάλιστα, όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς τα χιλιάδες ακίνητα που αλλάζουν σήμερα χέρια γίνονται σε τιμές ακόμη και διπλάσιες των αντικειμενικών.

Υπενθυμίζεται ότι π.χ. με βάση το δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το έτος 2008 (101,7) και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, για να καταγραφεί η χαμηλότερη τιμή το 2017 (59). Έκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 90,6 το β΄ τρίμηνο 2023, υπολειπόμενος κατά 11,1% από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει.

Ένταξη νέων περιοχών

Στο μεταξύ, πέρα από την ολοκλήρωση της εκκρεμότητας με τους Δήμους, το οικονομικό επιτελείο έχει στην ατζέντα του και την επέκταση των αντικειμενικών τιμών σε 2.167 περιοχές που εξακολουθούν να βρίσκονται εκτός συστήματος. Αυτές οι περιοχές αντιπροσωπεύουν το 1,5% της επικράτειας. Δεν είχαν, δε, ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών, καθώς ήταν αραιοκατοικημένες ή ακόμη και χωρίς κατοίκους, ενώ δεν υπήρχαν και τα απαιτούμενα στοιχεία τεκμηρίωσης, (δηλαδή πολεοδομικά στοιχεία, δεδομένα εμπορικών πράξεων κτλ). Με βάση, μάλιστα, αρμόδιες πηγές,  η προσπάθεια για επέκταση των αντικειμενικών αξιών στις περιοχές αυτές συνεχίζει να έχει τις ίδιες σημαντικές δυσκολίες.

Συγκεκριμένα, στην Αττική  οι περιοχές όπου έχουν μείνει “εκτός” συστήματος αντικειμενικών τιμών ζώνης είναι από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Χάρακας, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη, περιοχές σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα δεν έχουν αντικειμενικές αξίες περιοχές στην Αχαΐα (Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος), στην Ηλεία (Κυλλήνη, Αρχαία Ολυμπία), στα Τρίκαλα (Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι) στη Φλώρινα (Αμύνταιο, Αγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη).

Σημειώνεται, ότι η περιοχή που μπήκε τελευταία στον αστερισμό των αντικειμενικών αξίων ήταν το Μητροπολιτικό Πάρκο Ελληνικού – Αγίου Κοσμά με τις τιμές να κυμαίνονται από 3.250 έως και 8.000 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ στην πρώτη θέση της κατάταξης με τις ακριβότερες περιοχές εξακολουθεί να βρίσκεται η Βουλιαγμένη με 10.800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο στον Λαιμό με δεύτερο το Κολωνάκι με τιμή 8.550 ευρώ το τετραγωνικό. Από τα νησιά ξεχωρίζει η Μύκονος με 5.900 ευρώ το τετραγωνικό.

Διαρκής επικαιροποίηση

Άλλη μια παράλληλη διαδικασία που είναι στις βασικές πολιτικές στοχεύσεις του οικονομικού επιτελείου είναι και η επαναχάραξη των ζωνών. Το όλο πλάνο τρέχει ειδική ομάδα εργασίας σε συνεργασία, που έχει συσταθεί με τη συμμετοχή ΑΕΙ και του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος. Αναμένεται, δε, να υποβάλει προτάσεις στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι εξετάζονται επεκτάσεις και συνενώσεις ζωνών, ενώ σε κάποιες περιοχές οι υφιστάμενες ζώνες θα σπάσουν στα δύο.

Ωστόσο η μεγάλη μεταρρύθμιση που έχει ανακοινωθεί, ήδη, από την προηγούμενη τετραετία, αλλά και αποτελεί μια από τις δεσμεύσεις έναντι των θεσμών είναι η δημιουργία ενός σταθερού μηχανισμού αυτόματης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, με τη χρήση ψηφιακών λύσεων και οριζόντια αξιοποίηση των δεδομένων από τις διάφορες πλατφόρμες του δημοσίου (Κτηματολόγιο, Δασολόγιο κτλ), από πολεοδομίες για τη θέση, επιφάνεια, όροφος, χρήση γης, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.) , αλλά και άλλες πηγές (π.χ. συμβολαιογράφους, ΑΑΔΕ, αποφάσεις για αξίες απαλλοτρίωσης). Έτσι, ουσιαστικά, με την αυτόματη χρήση δεδομένων, δε θα απαιτείται Υπουργική Απόφαση για τις τιμές ζώνης, κάθε δύο η περισσότερα χρόνια, αλλά οι όποιες διακυμάνσεις των αγοραίων αξιών θα αποτυπώνονται άμεσα, σχεδόν σε πραγματικό χρόνο. Το νέο, δε, σύστημα αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία προς το τέλος του 2024 και θα επιτρέψει και την μείωση των περιπτώσεων “ξεπλύματος” “μαύρου χρήματος” μέσω των ακινήτων, κι όπου καταγράφεται διαφορά αντικειμενικής εμπορικής αξίας, αλλά και θα δώσει πλαίσιο διαφάνειας και δικαίου στην αγορά.

Ταυτόχρονα σχεδιάζεται και ένα Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων  όπου ο χρήστης θα έχει τη δυνατότητα:

-Να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου.

-Να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες.

-Να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.