Εισόδημα από πώληση ακινήτου: Αν το δηλώσεις, μπορείς να το ‘σώσεις’

Στην “φάκα” της εφορίας και μάλιστα χωρίς να φταίνε μπορούν να πέσουν υπό προϋποθέσεις όσοι έχουν καταθέσεις, που προέρχονται από πώληση ακινήτων την προ μνημονίου εποχή για το υπερτίμημα σε σχέση με τιμή πώληση αυτό δηλωθεί στην εφορία η οποία κατά τεκμήριο ισούται με την εκάστοτε αντικειμενική αξία του πωληθέντος περιουσιακού στοιχείου.

Την «δυνατότητα» αυτή δίνει η λειτουργία του αυτόματου «καταθεσιολόγιου», ενός ειδικού λογισμικού που βρίσκεται σε ακόμη σε πιλοτική λειτουργία από τις διωκτικές αρχές και μπορεί να ελέγχει καταθέσεις και εμβάσματα άνω των 300.000 ευρώ σε βάθος χρόνου 12 ετών. Όπου λοιπόν εντοπίζονται περιπτώσεις όπου τα δηλωθέντα εισοδήματα δεν αντιστοιχούν με τις καταθέσεις στην τράπεζα ή αντίστοιχα τα εμβάσματα που εστάλησαν στο εξωτερικό, τότε τα ποσά αυτά θα θεωρούνται «προσαύξηση περιουσίας» και θα επιβάλλεται φόρος 33% συν τα πρόστιμα και τις προσαυξήσεις. Με το νέο αυτό σύστημα έχουν εντοπιστεί 1.270.047 ΑΦΜ που θα πρέπει να ελεγχθούν για ένα προς ένα τους τραπεζικούς τους λογαριασμούς και να δοθούν εξηγήσεις για την προέλευση των εισοδημάτων και φυσικά να πληρωθεί ο φόρος.

Ακόμη και στα πιο τέλεια συστήματα όμως κάποιος κάτι έχει ξεχάσει . Στην περίπτωση μας αυτό το «κάτι» είναι τα εισοδήματα από πώληση περιουσιακών στοιχείων που με βάση το νόμο είναι αφορολόγητα . Με δεδομένο όμως ότι ο έλεγχος θα γίνει για την 12ετία 2000-2012 το πρόβλημα υπάρχει για αυτούς που πούλησαν ένα σπίτι και έβαλαν τα χρήματα πλέον αυτών που δηλώθηκαν στην εφορία μέσω του συμβολαίου πώλησης.

Ως γνωστό τον καιρό των «παχιών αγελάδων» η αντικειμενική αξία υπολείπονταν δυο ή τρείς φορές της εμπορικής αξίας . Ο πωλητής μπορούσε να δηλώσει ως τίμημα πώλησης μόνο το κομμάτι που αντιστοιχούσε στην αντικειμενική αξία και το υπόλοιπο να το βάλει σε κάποια τράπεζα . Τούτο χωρίς να έχει συνέπειες αφού το προέβλεπε και ο νόμος :Σύμφωνα με τις διατάξεις του 19 παρ 2 του ν. 2238/1994, τα χρηματικά ποσά που προέρχονται από τη διάθεση περιουσιακών στοιχείων καλύπτουν ή περιορίζουν την ετήσια τεκμαρτή δαπάνη του φορολογούμενου, της συζύγου του και των προσώπων που τους βαρύνουν. Αυτό σημαίνει ότι εκτός από τον φόρο μεταβίβασης ο πωλητής δεν πληρώνει άλλο φόρο για την πώληση του ακινήτου του. Το τίμημα της πώλησης υποτίθεται ότι αποσβαίνει τα τεκμήρια διαβίωσης.

Αν για παράδειγμα κάποιος έχει πουλήσει ένα ακίνητο το 2005 με εμπορική αξία 550.000 και από αυτά έχει δηλώσει στην εφορία μέσω του συμβολαίου πώλησης το τίμημα με βάση την αντικειμενική που είναι υποθετικά 150.000 ευρώ.

Αν λοιπόν ο αναδρομικός έλεγχος εντοπίσει σε κάποια τράπεζα τα επιπλέον 400.000 ευρώ για τα οποία ο πωλητής είναι ήσυχος ότι είναι αφορολόγητα λόγω τους καθεστώτος που ισχύει για έσοδα από πώληση περιουσιακών στοιχείων τότε μπορεί να βρεθεί πολύ άσχημα μπλεγμένος. Το επιπλέον τίμημα δεν θα αντιστοιχεί με τα χρήματα που έχει δηλώσει από το 2005 και εντεύθεν στην εφορία.

Το λογισμικό του ΣΔΟΕ δεν ξέρει και δεν μπορεί να ξέρει ότι τα χρήματα αυτά προήλθαν από πώληση ακινήτου αφού δεν υπάρχουν σε κανένα παραστατικό που θα έχει υποβληθεί σε εφορία.

Συνεπώς θα θεωρηθεί φοροφυγάς και το ποσό θα φορολογηθεί με φόρο 33% αφού το επιπλέον ποσό θα χαρακτηριστεί αύξηση της περιουσίας και τους επιβληθούν πρόστιμα και προσαυξήσεις που αντιστοιχούν από την χρονιά που αποκτήθηκε το «αδήλωτο» εισόδημα μέχρι και την ημέρα που πιάστηκε από τις διωκτικές υπηρεσίες . Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να πληρώσει ακόμη και τα μισά από αυτά τα χρήματα ( ο συνολικός φόρος μπορεί να φτάσει το 55%) για να «νομιμοποιήσει».

Η λύση

Τι μπορεί λοιπόν να κάνει ο φορολογούμενος σε μια τέτοια περίπτωση; Να προλάβει πριν πιαστεί από το ΣΔΟΕ να πάει στην εφορία του και να κάνει έστω και εκ των υστέρων μια πρόσθετη δήλωση για το επιπλέον εισόδημα που είχε από την πώληση ακίνητης περιουσίας . Το εισόδημα με βάση το νόμο είναι αφορολόγητο άρα δεν θα μπεί στην διαδικασία των προστίμων και των προσαυξήσεων . Το μόνο που θα χρειαστεί να καταβάλει επιπλέον θα είναι ένα φόρο 3% στο σύνολο του ποσού ως πρόσθετο φόρο μεταβίβασης που το είχε γλυτώσει αφού δεν είχε δηλώσει στην εφορία.