Ενοίκια: Τιμές “φωτιά” οδηγούν σε αδιέξοδο νοικοκυριά και επιχειρήσεις

Σε μια φρενήρη πορεία βρίσκονται οι τιμές των ενοικίων, οδηγώντας νοικοκυριά κι επιχειρήσεις σε απόγνωση. Ειδικά στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων η κατάσταση έχει κυριολεκτικά ‘ξεφύγει” με τιμές που προξενούν “ζαλάδα”.

Συγκεκριμένα, στον τομέα της επαγγελματικής στέγης, η απουσία ορίων αυξήσεων, μετά το πέρας της πρώτης εκμίσθωσης, οδηγεί σε υπέρογκες αυξήσεις, που συχνά αναγκάζουν πολλές επιχειρήσεις σε αναθεώρηση των σχεδίων τους. Είναι χαρακτηριστική η περίπτωση μεγάλης αλυσίδας του οργανωμένου λιανεμπορίου, που επέλεξε να κλείσει 6 υποκαταστήματα, καθώς βρέθηκε ενώπιον τριπλασιασμού του μισθώματος που κατέβαλε.

Όπως αναφέρει, ενδεικτικά, αρμόδια πηγή, μίσθωμα σε ακίνητο που στέγαζε σούπερ μάρκετ, έφτασε από τα 15.000 ευρώ το μήνα στα 35.000, κάτι που οδήγησε σε απόφαση τη διοίκηση της αλυσίδας να βάλει “λουκέτο” στο κατάστημα αυτό, καθώς ‘’έβγαινε” με τις αυξήσεις αυτές ζημιογόνο, στο πλαίσιο και ενός πλάνου αναδιάρθρωσης του δικτύου της.

Με δεδομένη, δε, και την απόφαση των τραπεζών να κλείσουν πολλά καταστήματα, εύλογα αναρωτιέται κάποιος/α, ποιος νέος “δυνατός” εκμισθωτής θα αναζητήσει το εν λόγω ακίνητο. Άρα στην περίπτωση αυτή η μεγάλη αύξηση μάλλον οδηγεί, εφόσον, δε βρεθεί νέα επιχείρηση να ενοικιάσει το ακίνητο, σε απώλειες και τον ιδιοκτήτη.

Ουσιαστικά, όπως τονίζουν παράγοντες της αγοράς, το ζήτημα του κόστους της στέγης είναι αυτό που, πλέον, κρίνει το εάν μια επιχείρηση είναι βιώσιμη. Δεν είναι τυχαίο ότι φορείς, όπως ο Εμπορικός Σύλλογος της Αθήνας αλλά και άλλοι, ζητούν να παρέμβει η πολιτεία σε σχέση με τις απαιτήσεις αυξήσεων, ειδικά κατά τις ανανεώσεις των συμβολαίων. Σημειώνεται ότι τα μισθώματα είναι πλήρως απελευθερωμένα από τα χρόνια των μνημονίων.

Η κατοικία

Ανάλογη είναι και η εικόνα για τις κατοικίες. Εκεί, δε, υπάρχει μια έντονη κοινωνική διάσταση. Άλλωστε, το ποσοστό του πληθυσμού που διαβιεί σε κατοικία με στενότητα χώρου ανέρχεται σε 26,9% για το σύνολο του πληθυσμού, σε 24% για τον μη φτωχό πληθυσμό και σε 39,6% για τον φτωχό πληθυσμό.

Επίσης, το ποσοστό του πληθυσμού που διαβιεί σε κατοικία με στενότητα χώρου το 2023 είναι μεγαλύτερο στην περίπτωση της ηλικιακής ομάδας έως και 17 ετών και ανέρχεται σε 41,5% για το σύνολο του πληθυσμού, σε 37,2% για τον μη φτωχό πληθυσμό και σε 57% για τον φτωχό πληθυσμό. Αυτό προκύπτει από την έρευνα εισοδήματος και συνθηκών διαβίωσης των νοικοκυριών το 2023, με περίοδο αναφοράς εισοδήματος το 2022, από την ΕΛΣΤΑΤ που παράλληλα καταγράφει μια σειρά από ενδιαφέροντα στοιχεία.

Πιο συγκεκριμένα με βάση την ΕΛΣΤΑΤ, το 39,7% του φτωχού πληθυσμού δηλώνει οικονομική αδυναμία για ικανοποιητική θέρμανση τον χειμώνα, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό του μη φτωχού πληθυσμού ανέρχεται σε 14,4%. Το ποσοστό του πληθυσμού που δηλώνει επιβάρυνση από το κόστος στέγασης ανέρχεται σε 28,5%, ενώ το ποσοστό για τον φτωχό και για τον μη φτωχό πληθυσμό είναι 86,3% και 15,1%, αντίστοιχα.

Το 31,4% του πληθυσμού που έχει λάβει καταναλωτικό δάνειο για αγορά αγαθών και υπηρεσιών, δηλώνει ότι δυσκολεύεται πάρα πολύ στην αποπληρωμή αυτού ή των δόσεων. Το ποσοστό αυτό διαμορφώνεται σε 51,3% για τον φτωχό πληθυσμό και σε 28,5% για τον μη φτωχό πληθυσμό.

Το 64,7% του φτωχού πληθυσμού δηλώνει δυσκολία στην έγκαιρη πληρωμή πάγιων λογαριασμών, όπως αυτών του ηλεκτρικού ρεύματος, του νερού, του φυσικού αερίου, κ.λπ., ενώ για τον μη φτωχό πληθυσμό το ποσοστό αυτό ανέρχεται σε 24,9%.

Στο μεταξύ στις τελευταίες θέσεις μεταξύ δεκάδων χωρών βρίσκεται η Ελλάδα σε ό,τι αφορά τη δυνατότητα στέγασης των πολιτών της, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Ινστιτούτου cepr.org, που μετράει πόσο προσιτή είναι σε κάθε χώρα η εξασφάλιση στέγης. Έτσι, η Ελλάδα βρίσκεται στην πέμπτη θέση πριν το τέλος, μια θέση πάνω από τη Ρωσία και τέσσερις από την Τουρκία, μεταξύ 40 χωρών του ΟΟΣΑ.

Στην κορυφή σε σχέση με το πόσο προσιτή είναι η στέγη είναι χώρες, όπως η Μάλτα, η Λιθουανία, η Εσθονία και η Σουηδία, ενώ χώρες όπως οι ΗΠΑ, η Γερμανία και η Μεγάλη Βρετανία βρίσκονται στα μέσα της κατάταξης. Η έρευνα κινείται με υπολογισμούς μέσων όρων και συγκρίνει το εισόδημα σε κάθε χώρα, σε σχέση με το εισόδημα που απαιτείται για να πάρει κάποιος στεγαστικό δάνειο, ικανό να καλύψει την αγορά ενός σπιτιού.

ΤτΕ: Μήνυμα για μέτρα

Πάντως, την ανιούσα αναμένεται να συνεχίσουν να “τραβούν” οι τιμές ακινήτων, παρά τους “αστερίσκους” που αφορούν τις διεθνείς οικονομικές αβεβαιότητες, όπως αναφέρει στην Έκθεσή της για το 2023 η Τράπεζα της Ελλάδος.

“Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, καθώς οι αβεβαιότητες που σχετίζονται με τη γεωπολιτική αστάθεια σε παγκόσμιο επίπεδο εξακολουθούν να είναι σημαντικές. Οι συνθήκες αυξημένου πληθωρισμού και κόστους κατασκευής, αλλά και υψηλότερων επιτοκίων, επηρεάζουν το περιθώριο επενδυτικού κέρδους και αυξάνουν τις ζητούμενες αποδόσεις από τα ακίνητα, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις” αναφέρει η ΤτΕ και συμπληρώνει:

“Βραχυπρόθεσμα ωστόσο, και όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τάση τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, συμπαρασύροντας και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές.”

Επίσης, σημειώνεται “ότι το σοβαρό πρόβλημα του κόστους στέγασης το οποίο έχει προκύψει κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, εγείρει σημαντικά ζητήματα για την πιθανή λήψη μέτρων από την πολιτεία. Παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της ενίσχυσης της προσφοράς και του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) σε περιοχές πρώτης κατοικίας εκτιμάται ότι θα μετριάσουν τους ρυθμούς αύξησης των τιμών και των μισθωμάτων και ενδεχομένως θα οδηγήσουν τοπικά και σε διορθώσεις τιμών.”

Το 2023

Με βάση την ΤτΕ, κατά τη διάρκεια του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων διατήρησε υψηλά επίπεδα ζήτησης τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό, ειδικά για το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της. Οι αβεβαιότητες που προέκυψαν κατά την τελευταία διετία από την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια και οι επιπτώσεις του υψηλού πληθωρισμού δεν ανέκοψαν την ανοδική τάση των τιμών και δεν φαίνεται προς το παρόν να επηρεάζουν σημαντικά την οικοδομική και επενδυτική δραστηριότητα.

Ο τομέας των οικιστικών ακινήτων, και ειδικά η κατοικία επενδυτικών χαρακτηριστικών, συγκέντρωσε το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, με τους αντίστοιχους ρυθμούς αύξησης των τιμών να καταγράφουν ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά. Παράλληλα, κατά τη διάρκεια του έτους ξεκίνησαν ή και ολοκληρώθηκαν σημαντικές επενδύσεις σε γραφεία πιστοποιημένων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών, ξενοδοχεία και επαγγελματικές αποθήκες υψηλών προδιαγραφών, ενώ πραγματοποιήθηκαν αρκετές αγοραπωλησίες μεγάλων εκτάσεων για ανάπτυξη νέων επαγγελματικών χρήσεων.

Οι εξελίξεις των τιμών και οι επιμέρους διορθώσεις που καταγράφονται σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο κατά την πρόσφατη περίοδο, σε συνδυασμό με τις συνθήκες πληθωρισμού, αυξημένου ενεργειακού κόστους και υψηλών επιτοκίων, εκτιμάται ότι, εφόσον διατηρηθούν, θα οδηγήσουν σε περιορισμό των ρυθμών αύξησης ή και σε πιθανή διόρθωση των τιμών για την εγχώρια αγορά, ιδίως για χρήσεις, χαρακτηριστικά και θέσεις ακινήτων χαμηλότερης ζήτησης.

Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, η αγορά κατοικιών στο σύνολο της χώρας συνεχίζει να καταγράφει ισχυρούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης των τιμών, οι οποίοι όμως εμφανίζουν επιβράδυνση τα τελευταία τρίμηνα του 2023.

Οι τιμές

Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2023 στην αγορά των κατοικιών σε επίπεδο χώρας σημειώνεται αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να ενισχύονται σημαντικά κατά 13,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,9% το 2022 και 7,6% το 2021.

Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) το 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,2%, ελαφρώς υψηλότερο σε σχέση με αυτόν των νέων διαμερισμάτων (12,4%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας.

Πιο συγκεκριμένα, οι μεγαλύτεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές, υψηλότεροι και από το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της χώρας, καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,2%), στις άλλες μεγάλες πόλεις (14,5%) και στην Αθήνα (13,7%), ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας ο ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος (10,8%).

Στην περαιτέρω ενίσχυση της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 συνέβαλαν σημαντικά το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, η χαμηλή προσφορά κατοικιών ιδίως υψηλών προδιαγραφών, η θετική πορεία του τουρισμού και η βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και η υψηλή ζήτηση για το επιχορηγούμενο στεγαστικό πρόγραμμα (“Σπίτι μου”) προς νέα άτομα για αγορά πρώτης κατοικίας.

Η διατήρηση της δυναμικής της αγοράς επιβεβαιώνεται και από τις επενδύσεις σε κατοικίες (μη εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές) που αυξήθηκαν κατά 20,7% το 2023 έναντι 33,7% το 2022, αν και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,9%).

Επίσης, το πρώτο ενδεκάμηνο του 2023 η κατασκευαστική δραστηριότητα για κατοικίες στο σύνολο της χώρας (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε σημαντική αύξηση τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο των νέων οικοδομικών αδειών, κατά 23,6% και 16,0% αντίστοιχα” αναφέρει η Έκθεση της ΤτΕ.