Φορολογικό Νομοσχέδιο: Με “διττό” στόχο το πακέτο μέτρων για τα ακίνητα

Στο μεταξύ ανάλυση στα τέλη του προηγούμενου μήνα της Alpha Bank για τον κατασκευαστικό κλάδο αναφέρει ότι ο κλάδος αντιμετωπίζει σημαντικά εμπόδια, όπως α) το αυξανόμενο, αν και με φθίνοντα ρυθμό, κόστος των οικοδομικών υλικών που αναλώνονται για την κατασκευή νέων κτηρίων και β) το περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, το οποίο, μεταξύ άλλων παραγόντων, επηρεάζει αρνητικά τη ζήτηση δανείων για στεγαστικούς σκοπούς. Παρ’ όλα αυτά, ο κλάδος καταγράφει θετικές επιδόσεις, από τις αρχές του έτους, διατηρώντας την ανοδική πορεία των τελευταίων ετών. Αυτό αντανακλάται σε μία σειρά από δείκτες οικονομικής συγκυρίας, όπως το παραγόμενο προϊόν του κλάδου και η αυξημένη συμμετοχή του στο συνολικό παραγόμενο προϊόν της οικονομίας, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα και η απασχόληση.

Μάλιστα η ανάλυση αναφέρει ότι οι προοπτικές του κλάδου, όπως αντανακλώνται στην πορεία του Δείκτη Επιχειρηματικών Προσδοκιών στις Κατασκευές, διαφαίνονται θετικές, ενώ η αύξηση του αποθέματος διαθέσιμων κατοικιών αποτελεί μία από τις προτεραιότητες της κυβερνητικής πολιτικής για τη διετία 2024-2025, όπως προκύπτει από τις δημοσιονομικές παρεμβάσεις που περιλαμβάνει το Προσχέδιο Προϋπολογισμού 2025.

Να σημειωθεί ότι η Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία (ΑΠΑ) του κατασκευαστικού κλάδου ακολουθεί ανοδική πορεία από το δεύτερο εξάμηνο του 2017, για να διαμορφωθεί σε Ευρώ 2,1 δισ. το πρώτο εξάμηνο του 2024 (σε σταθερές τιμές). Σε ετήσια βάση, η ΑΠΑ των κατασκευών κατέγραψε οριακή μείωση κατά 0,9%, η οποία, ωστόσο, αποδίδεται σε επιδράσεις βάσεις (base effects), καθώς το πρώτο εξάμηνο του 2023 είχε σημειώσει σημαντική αύξηση κατά 21,6%. Επιπλέον, η ΑΠΑ των κατασκευών αυξάνεται ταχύτερα από τη συνολική ΑΠΑ, στην πλειονότητα των εξαμήνων από το 2017 και μετά, με αποτέλεσμα η συμμετοχή του παραγόμενου προϊόντος του κλάδου στο συνολικό παραγόμενο προϊόν να αυξηθεί από 1,3% το πρώτο εξάμηνο του 2017, σε 2,4% το πρώτο εξάμηνο του 2024 . Παρά την άνοδο αυτή, το εν λόγω ποσοστό απέχει σημαντικά από το αντίστοιχο του πρώτου εξαμήνου του 2010 (4%), γεγονός που καταδεικνύει τις απώλειες που υπέστη ο κλάδος από την οικονομική κρίση της περασμένης δεκαετίας.

Οι επενδύσεις σε κατασκευές (κατοικίες και λοιπές κατασκευές), οι οποίες καταγράφουν άνοδο από το 2020 και μετά, διαμορφώθηκαν σε Ευρώ 5,3 δισ. σημειώνοντας οριακή μείωση κατά 0,8% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2023, όταν είχε καταγραφεί σημαντική αύξηση κατά 21,2%. Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 10,5% (Η1 2023: +47,1%), ενώ οι επενδύσεις σε λοιπές κατασκευές εκτός κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,9% (Η1 2023: +10%).

Επίσης, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, κατά το πρώτο επτάμηνο του 2024, αυξήθηκε κατά 20,6% και κατά 12,2% σε ετήσια βάση, σε όρους έκδοσης οικοδομικών αδειών και όγκου (m3) αντίστοιχα, καταγράφοντας εντυπωσιακή άνοδο το χρονικό διάστημα Ιανουαρίου-Απριλίου. Οι εκδοθείσες άδειες ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας ανήλθαν σε 18,6 χιλιάδες, με το 22,1% εξ αυτών να αφορούν στην περιφέρεια Αττικής και το 13,3% στην περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας. Οι μεγαλύτερες, ωστόσο, αυξήσεις καταγράφηκαν στις περιφέρειες Ιονίων Νήσων (51,4%) και Ηπείρου (44,4%).

Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα σημειώνει σημαντική αύξηση από το 2017. Εξαίρεση αποτέλεσε το 2022, καθώς, μεταξύ άλλων, η αύξηση των τιμών των οικοδομικών υλικών, όπως αυτή αντανακλάται στην άνοδο του Δείκτη Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων, η οποία είχε ήδη ξεκινήσει από το δεύτερο μισό του 2021 και επιταχύνθηκε το επόμενο έτος, επηρέασε αρνητικά την κατασκευαστική δραστηριότητα. Αξίζει να αναφερθεί ότι από τον Ιούλιο του 2021 μέχρι τον Σεπτέμβριο του τρέχοντος έτους (τελευταία διαθέσιμη παρατήρηση), ο Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων έχει αυξηθεί σωρευτικά κατά 27,4%. Κατά την ίδια περίοδο, στις δύο βασικότερες κατηγορίες υλικών, των οποίων η από κοινού στάθμιση υπερβαίνει το 44% του δείκτη, που είναι οι κονίες και το έτοιμο σκυρόδεμα, καθώς και τα μεταλλικά υλικά βασικής επεξεργασίας, οι τιμές αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 23,3% και 28,3%, αντίστοιχα.

Όσον αφορά στον Δείκτη Επιχειρηματικών Προσδοκιών στις Κατασκευές, παρά την έντονη διακύμανση που καταγράφει, διατηρείται σε θετικό έδαφος από τον Οκτώβριο του 2023 (με εξαίρεση τον Απρίλιο του 2024), σε αντίθεση με την πορεία του αντίστοιχου δείκτη στην πλειονότητα των κρατών-μελών της ΕΕ-27 που βρίσκεται σε αρνητικό έδαφος. Από τις επιμέρους κατηγορίες που συνθέτουν τον δείκτη επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές, οι προβλέψεις για το επίπεδο εργασιών, αν και αρνητικές, έχουν βελτιωθεί σημαντικά από τις αρχές του έτους, ενώ θετικές παραμένουν οι προβλέψεις για την απασχόληση.

Τέλος, σε ό,τι αφορά στις επιμέρους κλαδικές κατηγορίες, αξίζει να αναφερθεί η ιδιαίτερα καλή επίδοση του δείκτη επιχειρηματικών προσδοκιών στα οικοδομικά έργα (ιδιωτικές κατασκευές). Ο εν λόγω δείκτης κινείται σε έντονα θετικό έδαφος το τελευταίο δωδεκάμηνο (Οκτώβριος 2023-Σεπτέμβριος 2024), έχοντας ανέλθει τον Οκτώβριο του περασμένου έτους στο υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί από την έναρξη της χρονοσειράς το 2000. Σημαντικά βελτιωμένες είναι οι εκτιμήσεις των επιχειρηματιών του τομέα τόσο για την τρέχουσα πορεία των εργασιών, όσο και για το πρόγραμμα των εργασιών τους, το επόμενο χρονικό διάστημα.

Οι τιμές

Πάντως, με βάση την ΤτΕ, η αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το β΄ τρίμηνο του 2024 με μονοψήφιο ρυθμό. Αναλυτικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2024 κατά 9,2% σε ετήσια βάση, με επιβραδυνόμενο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο του 2024 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 10,7%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων κατά 8,3%.

Πάντως, με βάση την ΤτΕ, οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές. Οι συνθήκες αυξημένου κόστους κατασκευής και υψηλών επιτοκίων επηρεάζουν αρνητικά το περιθώριο επενδυτικού κέρδους, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις.

Βραχυπρόθεσμα οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τους τάση όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή.  Παράλληλα έχει οξυνθεί το πρόβλημα του κόστους στέγασης κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό καθώς και της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο για μακρά χρονική περίοδο, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων. Αυτό εγείρει σημαντικά ζητήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη για την πιθανή λήψη πρόσθετων μέτρων από την πολιτεία.