Φορολόγηση ακινήτων με βάση την εμπορική αξία. Μπορεί ή όχι να εφαρμοστεί;

“Φωτιές” φαίνεται πως άναψε στην κυβέρνηση, η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την αναδρομική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων (απόφαση υπ. Αριθμόν 4446/2015 για τις 21/5/2015). Ήδη η αρμόδια επιτροπή αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών του υπουργείου Οικονομικών έριξε στο τραπέζι την οριζόντια πτώση αντικειμενικών έως και 20% σε οκτώ ζώνες, ενώ δεν αποκλείεται πλέον η αναπροσαρμογή του φορολογικού συστήματος σε κατοικίες, επαγγελματικές στέγες ή παραθεριστικά/εξοχικά σπίτια και αγροτεμάχια, βάσει εμπορικών αξιών, προκειμένου να δοθεί ενθάρρυνση στο σχεδόν “ξεψυχισμένο” αγοραστικό ενδιαφέρον.

Μιλώντας στην ΕΡΤ, ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρύφων Αλεξιάδης ξεκαθάρισε: “Οι νέες αντικειμενικές θα ισχύσουν ένα διάστημα του 2015 έως ότου εφαρμοστεί το νέο σύστημα εμπορικών αξιών, το οποίο θα αντικαταστήσει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών που πλέον έχει κλείσει τον κύκλο του”. Την ίδια στιγμή, παρά το μεσοσταθμικό “κούρεμα” 20% στις αντικειμενικές αξίες που διέταξε το ΣτΕ, ο εισπρακτικός στόχος των 2,65 δισ. ευρώ για τον ΕΝΦΙΑ το τρέχον έτος δεν φαίνεται να μεταβάλλεται.

Πόσο όμως εφικτή είναι η καθιέρωση μιας σχετικής κυβερνητικής τροπολογίας και η αναπροσαρμογή του φορολογικού συστήματος στην αγοραία και όχι την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου; Το NEWS 247 επικοινώνησε με τον πρόεδρο του Βασιλικού Ινστιτούτου Ορκωτών Πραγματογνώμων (RICS Hellas), Γιάννη Γκάνο, σε μία προσπάθεια να ανιχνεύσει τυχόν δυσκολίες κατά την εφαρμογή της σχετικής τροπολογίας, τις συνέπειες στα φορολογικά έσοδα, αλλά και τα ευτράπελα που ενδέχεται να παρατηρηθούν σε περιοχές της χώρας, εξαιτίας της αναντιστοιχίας ανάμεσα στις δύο τιμές.

“Φυσικά και μπορούμε να καθιερώσουμε την αγοραία αξία, αρκεί να υπάρχει σοβαρό κανονιστικό πλαίσιο. Το σύστημα των αντικειμενικών αξιών είναι ελληνική εφεύρεση, δεν υπάρχει καν στο εξωτερικό. Το υιοθετήσαμε σχεδόν από τη δεκαετία του ’80 για να μην χάνει το δημόσιο έσοδα κατά τις μεταβιβάσεις. Άρα οι αντικειμενικές αξίες ήρθαν ως αναγκαίο κακό στον φορολογικό μηχανισμό, ακριβώς επειδή ο καθένας στα συμβόλαια έγραφε ό, τι ήθελε, προκειμένου να αποφύγει τον φόρο μεταβίβασης. Κι αυτό γιατί; Μα γιατί πολύ απλά, ο φόρος μεταβίβασης είναι υψηλός, κοντά στο 10-11%. Αν όμως ήταν στο 2% όπως συμβαίνει στην πλειοψηφία των ευρωπαϊκών χωρών, ο κίνδυνος να μην γράψει κανείς την πραγματική αξία του ακινήτου στο συμβόλαιο, θα μειώνονταν, μαζί και τα υψηλά ποσοστά φοροδιαφυγής”, σημειώνει ο κ. Γκάνος.

Το σύστημα αντικειμενικών αξιών χώρισε στην πραγματικότητα τη χώρα σε 2.500 περίπου ζώνες τιμών. Και η τελική τιμή ακινήτου υπολογίζονταν μέχρι και σήμερα, σε συνάρτηση με τον όροφο, τον συντελεστή παλαιότητας, αλλά και την κατάσταση του ίδιου του ακινήτου.

“Ωστόσο, το ακίνητο είναι ετερογενές προϊόν. Και οι αντικειμενικές αξίες ορίστηκαν σχεδόν αυθαίρετα. Για παράδειγμα, μπορεί στο Κολωνάκι να υπάρχει μέσος όρος συναλλαγών σε ακίνητα στα 3.000 ευρώ το τ.μ., αλλά παρ’ όλα αυτά δεν πωλούνται όλα τα ακίνητα στην ίδια τιμή. Κάποια κάνουν 5.000 και κάποια 2.000 ευρώ/ τ.μ. Αυτός που αγοράζει σπίτι στην ίδια περιοχή με τιμή 5.000 ευρώ/τ.μ, πληρώνει συνήθως τη διαφορά με την αντικειμενική και προκειμένου να γλιτώσει από τον βαρύ φορολογικό πέλεκυ, με μαύρα/αδήλωτα χρήματα”.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η κατάσταση έγινε δυσχερέστερη με την καθιέρωση του πόθεν έσχες. Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που αγοράζει ένα σπίτι έναντι 120.000 ευρώ με αντικειμενική αξία 180.000 ευρώ θα πρέπει να δικαιολογήσει στην εφορία την προέλευση κεφαλαίων ύψους 180.000 ευρώ ενώ στην πραγματικότητα έχει καταβάλει 60.000 ευρώ λιγότερα για την απόκτηση του ακινήτου. Σε περίπτωση που δεν μπορεί να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων ο νόμος προβλέπει ότι θα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος επί του ποσού του τιμήματος που δεν θα καταφέρει να δικαιολογήσει, καθώς αυτό θα αντιμετωπιστεί ως φορολογητέο εισόδημα.

“Κόκκινη γραμμή” στις αντικειμενικές;

“Πάγια θέση μας πλέον είναι να συνοδεύεται το συμβόλαιο αγοραπωλησίας από την εκτίμηση Ανεξάρτητου Εκτιμητή”, υπογραμμίζει ο πρόεδρος του RICS Hellas και συνεχίζει: “Οι περισσότεροι αγοραστές όμως φοβούνται το έξτρα κόστος και την επιπλέον χρέωση ενός εκτιμητή, μαζί με όλα τα πάγια έξοδα που συνεπάγεται η αγορά ακινήτου. Εδώ πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι οι εκτιμήσεις δεν στοιχίζουν πολύ. Σε οκτώ στις δέκα συναλλαγές άλλωστε που γίνονται με ενυπόθηκο τραπεζικό δανεισμό, μεσολαβεί εκτιμητής χωρίς να αυξάνεται ιδιαίτερα το κόστος. Και αυτό πρέπει οι δανειολήπτες να το γνωρίζουν”.

Ποια θα μπορούσε όμως να είναι η μεθοδολογία υπολογισμού νέων τιμών σε όλα τα ακίνητα της χώρας; “Η πιο συνήθης είναι να πάρεις συγκριτικά στοιχεία αγοραπωλησίας κοντά στο ακίνητο και να βγει ένας σταθμισμένος μέσος όρος. Αλλά στα εργαλεία που χρησιμοποιούν οι εκτιμητές διεθνώς υπάρχουν και άλλοι πέντε τρόποι υπολογισμού. Και μπορεί λοιπόν ο κάθε εκτιμητής να συνδυάσει 2-3 μεθοδολογίες, προκειμένου να προκύψει η αγοραία αξία/ακίνητο”, λέει ο κ. Γκάνος και αναφέρει παραδείγματα διεθνών προτύπων.

“Όπως στην λογιστική υπάρχουν τα IFRS, έτσι και εμείς χρησιμοποιούμε τα International Valuation Standards (IVS), αλλά και τα European Valuation Standards (EVS). Κανένας πιστοποιημένος εκτιμητής δεν λειτουργεί αυθαίρετα. Και άρα  αυτό που προκύπτει από τους υπολογισμούς είναι πάντα τεκμηριωμένο αποτέλεσμα που αντικατοπτρίζει σε μεγάλο βαθμό την αγοραία αξία. Και πάλι όμως, θα πρέπει να έχουμε κατά νου ότι η τιμή εκτίμησης δεν είναι τιμή συναλλαγής”.

Όσο για την ενδεχόμενη συρρίκνωση των φορολογικών εσόδων, ο κ. Γκάνος απαντά: “Το δημόσιο χρησιμοποιεί τα ακίνητα ως προφανή φορολογική βάση, λόγω αδυναμίας πάταξης της φοροδιαφυγής. Αυτό είναι δηλωμένο, αυτό ξέρω, αυτό φορολογώ. Αυτή είναι η λογική. Η καθιέρωση όμως της εμπορικής αξίας έναντι της αντικειμενικής, δεν μειώνει απαραίτητα τα έσοδα. Αυτό θα συμβεί, μόνο εάν οι φορολογικοί συντελεστές παραμείνουν οι ίδιοι, καθώς οι αγοραίες αξίες θα είναι μικρότερες από τις αντικειμενικές. Εάν όμως αυξηθούν οι συντελεστές φορολόγησης, τα έσοδα θα ισορροπήσουν. Άρα αυτό που προτείνουμε είναι συμβόλαιο με εκτιμήσεις τιμών, επικαιροποίηση των μεταβολών στις τιμές των ακινήτων ανά 5-10 χρόνια (σύμφωνα με την ΤτΕ) και την πλήρη θέσπιση τμήματος πιστοποιημένων εκτιμητών στο υπουργείο Οικονομικών”.

Όσο για το εάν και κατά πόσο θα παρουσιαστούν αποκλίσεις από τη σημερινή εικόνα στην αγορά ακινήτων, ο εκτιμητής κ. Γκάνος υποστηρίζει πως: “Θα υπάρξουν περιπτώσεις που οι αντικειμενικές θα προσεγγίσουν τις πραγματικές τιμές πώλησης. Όπως στην περιοχή της Πατησίων προς Αχαρνές. Αυτή τη στιγμή, η τιμή ζώνης κυμαίνεται στα 1.200 ευρώ, ενώ στην πράξη, οι συναλλαγές δεν ξεπερνούν πολλές φορές τα 300 ευρώ/τ.μ. Από την άλλη, θα υπάρξουν νησιά όπως στη Μύκονο, τη Σαντορίνη, τη Σκιάθο και την Κρήτη που τα ακίνητα συναλλάσσονται σε μεγαλύτερες τιμές από την αντικειμενική, οπότε εκεί δεν αποκλείεται να δούμε άνοδο”.

Το σχέδιο της κυβέρνησης:

Το “κούρεμα” του 20% στις αντικειμενικές αξίες όλης της χώρας αφορά όλες τις περιοχές από τον Έβρο μέχρι την Κρήτη και από την Κέρκυρα μέχρι το Καστελόριζο.

Σύμφωνα με πληροφορίες, ο αρχικός σχεδιασμός προέβλεπε μεσοσταθμική μείωση των αντικειμενικών αξιών κατά 40%. Ωστόσο, μετά από συζητήσεις εντός και εκτός της επιτροπής, αποφασίστηκε το ποσοστό της μείωσης των τιμών να μην υπερβεί το 20% προκειμένου να μη θιγούν τα έσοδα και πληγεί ο προϋπολογισμός.

Οι νέες τιμές θα τεθούν από τις 21 Μαΐου 2015 σε ισχύ, όπως διατάσσει η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Αυτό σημαίνει ότι το ελληνικό Δημόσιο θα αναγκαστεί να επιστρέψει τους επιπλέον φόρους σε όσους αγόρασαν ακίνητα ή απέκτησαν κάποιο ακίνητο με δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομιά, ενώ δεν επηρεάζεται ο ΕΝΦΙΑ του 2015 ο οποίος έχει υπολογιστεί με βάση τις τιμές της 1ης Ιανουαρίου 2015.

Το υπουργείο Οικονομικών από την πλευρά του φαίνεται διατεθειμένο να κάνει αποδεκτό το πόρισμα της αρμόδιας επιτροπής και να μειώσει τις αντικειμενικές κατά 20% μεσοσταθμικά από αυτή την ημερομηνία.

Οκτώ ζώνες

Στο πόρισμά της, η επιτροπή για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στην Αθήνα δεν περιλαμβάνει τιμές για κάθε περιοχή ξεχωριστά, όπως συνέβαινε στο παρελθόν, αλλά η αναπροσαρμογή έγινε οριζόντια ανάλογα με τις τιμές ζώνης.

Έτσι, η Αθήνα (αντίστοιχα κινήθηκαν και τα μέλη της επιτροπής σε Θεσσαλονίκη, Πειραιά και Πάτρα) χωρίστηκε σε 8 ζώνες, με βάση τις τιμές ζώνης και όχι ανά περιοχή, ως εξής:

•600 – 1.000 ευρώ/τ.μ.

•1.050 – 1.500 ευρώ/τ.μ.

•1.550 – 2.000 ευρώ/τ.μ.

•2.050 – 2.500 ευρώ/τ.μ.

•2.550 – 3.000 ευρώ/τ.μ.

•3.050 – 3.500 ευρώ/τ.μ.

•3.550 – 4.000 ευρώ/τ.μ.

•4.050 ευρώ/τ.μ. και άνω.

Μειώσεις 5% έως 20%

Στις δύο πρώτες ζώνες ή διαφορετικά στις λεγόμενες φθηνές περιοχές της Αττικής η μείωση που προτείνεται είναι της τάξης του 5-10%.

Στις μεσαίες περιοχές και συγκεκριμένα σε αυτές όπου το τετραγωνικό μέτρο κυμαίνεται από 1.550 έως 3.000 η επιτροπή εισηγείται μείωση 15-20%. Στις ακριβές περιοχές η μείωση θα είναι της τάξης του 10%.

Αν περάσουν οι εισηγήσεις της επιτροπής, ένα διαμέρισμα στο Χαϊδάρι με σημερινή αντικειμενική αξία 108.000 ευρώ, θα έχει νέα αντικειμενική τιμή 102.600, ενώ για 100 τετραγωνικά στην Ηλιούπολη η σημερινή αντικειμενική αξία των 190.000 ευρώ μπορεί να υποχωρήσει ακόμα και στα 152.000 ευρώ.

Βέβαια οι τιμές αυτές θα ισχύσουν για ορισμένους μήνες και συγκεκριμένα μέχρι το σημερινό αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων να αντικατασταθεί από ένα νέο που θα ακολουθεί την πορεία των εμπορικών τιμών.