Γιατί τα ενοίκια “τραβούν” την ανηφόρα;

Εύλογα πολλοί διερωτώνται. Τουρισμός δεν υπάρχει, η ύφεση κτυπά κόκκινο έχοντας φτάσει το 2020 στο 8,2%, η γενικότερη ζήτηση για προϊόντα και υπηρεσίες κινείται σε χαμηλή πτήση, ωστόσο τα ενοίκια δεν πέφτουν αλλά αντίθετα «τραβούν την «ανηφόρα». Ειδικά για συγκεκριμένης κατηγορίας σπίτια, ήτοι τριάρια και τεσσάρια, τα πράγματα είναι δύσκολα. Αφενός η ανεύρεσή τους προς ενοικίαση προσιδιάζει με «τζόκερ» αλλά και αφετέρου οι τιμές τους είναι σε φάση ανοδική, συχνά σε υπερβολικό επίπεδο για το μέσο «βαλάντιο».

Πώς άραγε, λοιπόν, εξηγείται το «οξύμωρο» κατά πολλούς αυτό σχήμα; Η έλλειψη σπιτιών καθώς η κρίση οδήγησε την οικοδομή σε κατάρρευση, το «σάρωμα» ακινήτων από ξένα χαρτοφυλάκια που ανέβασε τις τιμές συγκριτικά με το χτες, τα πολλά «κλειστά» για σειρά λόγων σπίτια (ασάφεια ιδιοκτησιών, πολλοί κληρονόμοι, μη αποδοχή κληρονομιάς), τουρισμός κτλ. είναι κάποιες από τις αιτίες.

Για τον Κοσμά Θεοδωρίδης Αντιπρόεδρο της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος και Eπικεφαλής του μεσιτικού οργανισμού Ακίνητα Πόλις που έχει εννέα γραφεία στην Αττική η εξέλιξη με τις ανοδικές τιμές είναι φυσιολογική, καθώς όπως τονίζει στο ΝEWS 24/7 «δεν υπάρχουν διαθέσιμα σπίτια» ειδικά σε κάποιες κατηγορίες. Μάλιστα τονίζει ότι «μετά από μια σχετική διόρθωση» στις τιμές το 2020 και ένα πάγωμα της αγοράς, πλέον οι τιμές, ήπια, μεν, αλλά σταθερά, δε, «τραβούν» την ανηφόρα.»

Ειδικά, όπως αναφέρει, για μεγαλύτερα σπίτια η αυξητική τάση είναι δεδομένη, καθώς η τηλε – εργασία που ήλθε για να μείνει αλλά και τα νέα δεδομένα που έφερε η πανδημία οδηγούν σε αναζητήσεις μεγαλύτερων σπιτιών. Σε σχέση με μικρότερα σπίτια υπάρχει μια σχετικά διαφορετικά άλλη πορεία. Εκεί η πτώση το τουρισμού έχει οδηγήσει σε υπερπροσφορά δυαριών κτλ με αποτέλεσμα οι τιμές να έχουν συμπιεστεί. Να σημειωθεί ότι με βάση όσα αναφέρει ο κ. Θεοδωρίδης τώρα στην πλατφόρμα Airbnb περίπου 5000 είναι οι καταχωρήσεις από 15.000 περίπου που αριθμούσαν προ πανδημίας.

Τα δυάρια

Αντίστοιχα και σε άλλες πόλεις, όπου μάλιστα πέρα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις υπήρχαν και οι φοιτητές, που κατά κύματα ξενοίκιασαν τα σπίτια τους, η τάση για ένα σχετικό «φρενάρισμα» στις τιμές μικρών σπιτιών είναι ενισχυμένη, ωστόσο εκτιμάται ότι είναι προσωρινή. Όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς π.χ. στα Χανιά που τα τελευταία χρόνια καταγράφηκε μια εκτόξευση τιμών στα ακίνητα, με τα περισσότερα ενταγμένα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή διαθέσιμα στους φοιτητές, οι τιμές στα δυάρια, λόγω προσωρινής συγκυρίας, έχουν πέσει κατά 50 ευρώ και κυμαίνονται στα 300 ευρώ περίπου για αστικές μισθώσεις. Να σημειωθεί όμως ότι καθώς διατίθενται επιπλωμένα «κάπως τσιμπάει» η τιμή τους σε αρκετές περιπτώσεις.

Οι αιτίες

Όπως, πάντως, τόνισε σε πρόσφατες δηλώσεις του ο CEO του Spitogatos, Δημήτρης Μελαχροινός, «από το 2015 σταδιακά η άνθιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η αύξηση της διεθνούς ζήτησης μέσω του προγράμματος Golden Visa, αλλά και λίγο αργότερα το βελτιωμένο κλίμα στην οικονομία, σίγουρα λειτούργησαν τονωτικά. Με βάση τα στοιχεία μας, οι ζητούμενες τιμές στις πωλήσεις είναι ακόμα αρκετά μειωμένες σε σχέση με 10 χρόνια πριν, ωστόσο οι ζητούμενες τιμές στις ενοικιάσεις κατοικιών είναι αυξημένες. Στους πυρήνες των δύο μεγαλουπόλεων και στις τουριστικές περιοχές έχουν παρατηρηθεί οι μεγαλύτερες αυξήσεις τόσο στη ζήτηση κατοικιών προς πώληση, με κίνητρο τη διάθεση τους προς βραχυχρόνια μίσθωση, όσο και στις ενοικιάσεις, καθώς τα σημαντικά λιγότερα διαθέσιμα ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση που απέμειναν, είχαν αυξημένη ζήτηση»

Επίσης ο κ. Μελαχροινός τονίζει ότι «βάσει των στοιχείων που έχουμε συλλέξει μέσω της ιστοσελίδας του Spitogatos για το 2020, η πανδημία όχι μόνο δεν μείωσε το ενδιαφέρον των Ελλήνων ως προς την αναζήτηση ακινήτου, αντιθέτως προκάλεσε έντονη συσσωρευμένη ζήτηση, με το ενδιαφέρον σε κάποιες απομακρυσμένες από το κέντρο περιοχές και προάστια να εκτινάσσεται σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά..»

Σύμφωνα με την τελευταία απεικόνιση της αγοράς μέσω των στατιστικών στοιχείων που συλλέγει η πλατφόρμα αγγελιών ακινήτων Spitogatos σε πανελλαδικό επίπεδο, οι ζητούμενες τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά +3,3% στις πωλήσεις και +6,5% στις ενοικιάσεις, ενώ σημαντική μείωση τιμών, ανώτερη του 15%, παρατηρήθηκε σε ελάχιστες περιοχές της επικράτειας.

Όπως, επίσης, έχει σημειώσει σε πρόσφατες δηλώσεις του ο κ.Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, η επίδραση της πανδημίας αφορά κυρίως τις συναλλαγές (που για ένα διάστημα μηδένισαν) και δευτερευόντως τις τιμές, οι οποίες κατά κανόνα διορθώνουν με σημαντική «χρονοκαθυστέρηση». Παραπέμπει, δε στο 2008, οπότε η διόρθωση τιμών επήλθε τη διετία 2012-2013. Πάντως, ειδικά σε σχέση με τις αγορές ακινήτων, που δίνουν τον τόνο εκτιμάται ότι η ζήτηση θα επιστρέψει τόσο από εγχώριους αγοραστές όσο και από ξένους επενδυτές, όσο η πανδημία απομακρύνεται.

Πάντως σε ότι αρκετές περιπτώσεις όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς υπ΄ρχαν κάποιες εθελοντικές μειώσεις σε κατοικίες της τάξης του 10-20% σε υφιστάμενα μισθωτήρια, ωστόσο με ορίζοντα έτους και μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο της πανδημίας.

Ήπια ανοδική τάση

Στο μεταξύ συνέχιση της ανοδικής πορείας με σταδιακή επιβράδυνση της δυναμικής της ανόδου καταγράφει στο εβδομαδιαίο της Δελτίο η Alpha bank που εκδόθηκε στι2 22/ Μαρτίου. Αναφέρεται, δε, στις πωλήσεις κατοικιών όμως είναι αυτές που δίνουν τον τόνο και στα ενοίκια.

Όπως αναφέρει το τμήμα μελετών της τράπεζας, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων (διαμερισμάτων) συνεχίστηκε, το τελευταίο τρίμηνο του 2020, για δωδέκατο διαδοχικό τρίμηνο, παρά την πτώση της οικονομικής δραστηριότητας, εξαιτίας της πανδημίας Covid-19. Παρατηρείται, ωστόσο, μια σταδιακή επιβράδυνση του ετήσιου ρυθμού αύξησης των τιμών των οικιστικών ακινήτων, ο οποίος διαμορφώθηκε σε 2,6%, σε ετήσια βάση, έναντι 3,5%, το τρίτο και 4,2%, το δεύτερο τρίμηνο του 2020.

Ως προς την παλαιότητα των διαμερισμάτων, το τέταρτο τρίμηνο του 2020, η αύξηση των τιμών ήταν μεγαλύτερη στα παλαιά διαμερίσματα (άνω των 5 ετών), κατά 3%, σε ετήσια βάση, έναντι 6,4%, την αντίστοιχη περίοδο του 2019. Όσον αφορά στα νέα διαμερίσματα (μέχρι 5 έτη), οι τιμές αυξήθηκαν κατά 2%, σε ετήσια βάση, το τέταρτο τρίμηνο του 2020, ενώ, το ίδιο τρίμηνο του 2019, είχε σημειωθεί ετήσια αύξηση κατά 9,1%.

Αναφορικά με την εξέλιξη των τιμών των διαμερισμάτων ανά γεωγραφική περιοχή, το τέταρτο τρίμηνο του 2020, ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 5,2%, στην Αθήνα και σε 4,1%, στη Θεσσαλονίκη. Αντίθετα, μειώσεις παρατηρήθηκαν στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις (-0,3%) και στις λοιπές περιοχές (-0,5%).

Οι ξένες επενδύσεις

Επιπρόσθετα, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, συνολικά τους πρώτους εννέα μήνες του 2020, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 42,5% ή κατά Ευρώ 438,2 εκατ., σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2019 και διαμορφώθηκαν στα 592 εκατ. Το τρίτο τρίμηνο του 2020, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε Ευρώ 220,7 εκατ., ανακάμπτοντας, σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο (Ευρώ 140,7 εκατ.).

Οι άδειες

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το 2020, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα αυξήθηκε, συγκριτικά με το προηγούμενο έτος, κατά 8,8%, με βάση τον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, κατά 8,9%, με βάση την επιφάνεια (σε χιλ. τετραγωνικά μέτρα) και κατά 5,9%, με βάση τον όγκο της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας (σε χιλ. κυβικά μέτρα). Πιο αναλυτικά, το 2020, εκδόθηκαν 18.747 άδειες οικοδομής, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 4.055,4 χιλ. τετραγωνικά μέτρα και σε 17.196,6 χιλ. κυβικά μέτρα.

Από τις 13 Περιφέρειες της χώρας, οι 8 σημείωσαν θετική ετήσια μεταβολή, σε όρους όγκου ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας. Συγκεκριμένα, αύξηση καταγράφηκε στις Περιφέρειες της Στερεάς Ελλάδας (+65,7%), των Ιόνιων Νήσων (+32,5%), της Θεσσαλίας (+21,7%), της Ηπείρου (+17,9%), της Πελοποννήσου (+13,6%), της Δυτικής Ελλάδας (+9,5%), της Αττικής (+8,7%) και της Κεντρικής Μακεδονίας (+1,2%). Αντίθετα, ετήσια μείωση κατέγραψαν οι Περιφέρειες της Δυτικής Μακεδονίας (-31,8%), του Νοτίου Αιγαίου (-22,8%), της Κρήτης (-15,6%), της Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης (-11,2%) και του Βορείου Αιγαίου (-8,6%).

Επιπρόσθετα, με βάση τον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, άνοδος σημειώθηκε σε όλες τις Περιφέρειες της χώρας, με εξαίρεση την Περιφέρεια Βορείου Αιγαίου, όπου παρατηρήθηκε ετήσια μείωση της τάξης του 4,8%. Οι δύο Περιφέρειες της χώρας, στις οποίες εκδόθηκε ο μεγαλύτερος αριθμός αδειών ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, το 2020, ήταν η Αττική, με 3.933 νέες οικοδομικές άδειες (+8,5%, σε ετήσια βάση) και η Κεντρική Μακεδονία με 2.656 άδειες (+4%, σε ετήσια βάση). Ακολούθησαν οι Περιφέρειες του Νοτίου Αιγαίου (1.877 νέες οικοδομικές άδειες), της Κρήτης (1.771) και της Πελοποννήσου (1.484).

Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της DG-ECFIN και του ΙΟΒΕ, τον Φεβρουάριο 2021, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις ιδιωτικές κατασκευές σημείωσε οριακή αύξηση κατά 0,1 μονάδες, σε μηνιαία βάση και διαμορφώθηκε στις 102,3 μονάδες. Σημειώνεται, επίσης, ότι, συγκριτικά με τον ίδιο μήνα του προηγούμενου έτους, ο εν λόγω δείκτης παρουσιάστηκε βελτιωμένος (Φεβρουάριος 2020: 98,2 μονάδες). Από τις επιμέρους συνιστώσες του δείκτη, οι προβλέψεις για το επίπεδο των προγραμματισμένων εργασιών του κλάδου ενισχύθηκαν, καθώς διαμορφώθηκαν στις -12 μονάδες, τον Φεβρουάριο, από -17 μονάδες, τον προηγούμενο μήνα. Αντίθετα, οι προβλέψεις για την απασχόληση του κλάδου επιδεινώθηκαν και διαμορφώθηκαν σε αρνητικό επίπεδο, στις -2 μονάδες, τον Φεβρουάριο, από +2 μονάδες, τον Ιανουάριο.

Ακολουθήστε το News247.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις