ΝΟΚ – Ακίνητα: Το “θολό” τοπίο “φρενάρει” επενδύσεις

Πλήγμα στην εικόνα της χώρας έναντι της επενδυτικής κοινότητας θεωρείται η θεσμική ασάφεια, που εδώ και αρκετές εβδομάδες συντηρείται σε σχέση με το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), τον οποίο έκρινε ως αντισυνταγματικό το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Όπως τονίζεται, σε μια περίοδο που οι επενδύσεις είναι το μεγάλο ζητούμενο, αλλά και ειδικά στον κλάδο ακινήτων απαιτείται τόνωση της προσφοράς, ώστε να καλυφθεί η ζήτηση και να “φρενάρουν” κάπως οι τιμές, η ακύρωση ενός δεδομένου θεσμικού πλαισίου, βάσει του οποίου μάλιστα είχαν εκδοθεί περίπου 15.000 άδειες, αλλά και κυρίως το ότι δεν υπάρχει σαφής ορίζοντας για τι μέλλει γενέσθαι δημιουργεί ερωτήματα για το κατά πόσο η χώρα πραγματικά θέλει να καταστεί επενδυτικός προορισμός.

Αυτό τουλάχιστον τόνισε, μιλώντας στο NEWS24/7 κορυφαίο στέλεχος μεγάλης εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων, σημειώνοντας ότι ήδη η κυβέρνηση, πέρα από το ορθό ή όχι των αποφάσεων του ανωτάτου δικαστηρίου, θα έπρεπε να είχε καταστήσει σαφές το πώς θα κινηθεί, από την πρώτη στιγμή της αμφισβήτησης του ΝΟΚ, έτσι ώστε η επενδυτική κοινότητα να έχει έναν σχετικό ορίζοντα.

Μάλιστα αφού ανέφερε ότι η εταιρεία του, ήδη, φρέναρε, δυο μεγάλα επενδυτικά σχέδια, υπογράμμισε ότι το βέλτιστο θα ήταν, ήδη, αμέσως μετά την αρχική ανακοίνωση του ΣτΕ, στις αρχές Δεκεμβρίου 20024, η κυβέρνηση να είχε επικοινωνήσει στην επενδυτική κοινότητα τα εναλλακτικά σενάρια νομοθέτησης.

Η ερμηνεία της απόφασης

Όλα αυτά, λίγες ώρες πριν το ΣτΕ δώσει στη δημοσιότητα το αναλυτικό σκεπτικό του, σχετικά με τα ζητήματα συνταγματικότητας του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Υπενθυμίζεται ότι την προσεχή Παρασκευή το πρωί το Συμβούλιο Επικρατείας, θα δημοσιοποιήσει το σκεπτικό του σχετικά με την αντισυνταγματικότητα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Μάλιστα με μια ενέργεια που δε συνηθίζεται, διοργανώνεται, για πρώτη φορά, συνέντευξη Τύπου από τον πρόεδρο του Δικαστηρίου και τις εισηγήτριες, ώστε να υπάρχει στη διάθεση του κοινού κάθε επεξήγηση που απαιτείται. Σύμφωνα με την ανακοίνωση του ΣτΕ «την Παρασκευή 24 Ιανουαρίου 2025 θα δημοσιευθούν οι αποφάσεις της Ολομέλειας επί των υποθέσεων που συζητήθηκαν στις 11 Οκτωβρίου 2024 και αφορούν στην έκδοση οικοδομικών αδειών με βάση τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).

Την ίδια ημέρα στις 11:00 στην αίθουσα διασκέψεων της Ολομέλειας στον 6ο όροφο του κεντρικού κτιρίου του Συμβουλίου της Επικρατείας (Αιόλου 80) θα λάβει χώρα συνέντευξη τύπου για τις αποφάσεις αυτές. Στις ερωτήσεις θα απαντήσουν ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου, Μ. Πικραμένος, και οι εισηγήτριες των υποθέσεων, Σύμβουλοι Επικρατείας, Μ. Σωτηροπούλου και Χ. Μπολόφη».

Το ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό

Σημειώνεται ότι αντίθετες με το Σύνταγμα κρίθηκαν από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας οι προσβαλλόμενες διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Σε ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ Μιχαήλ Πικραμένου σχετικά με το αποτέλεσμα των διασκέψεων αναφερόταν πως κάθε πολεοδομική περίπτωση πρέπει να σταθμίζεται ανάλογα με την περιοχή, ενώ «τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την παρούσα ανακοίνωση».

Όπως αναφερόταν, επίσης, «το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ, με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, αντίκειται στo άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος».

Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο, επίσης, έκρινε ως αντισυνταγματική και τη μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, ενώ αντιθέτως δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων.

Να σημειωθεί ότι οι τέσσερις υποθέσεις που συζητήθηκαν αφορούσαν οικοδομικές άδειες που εξέδωσε η υπηρεσία δόμησης στον Δήμο Αλίμου και οι οποίες ζητείται να ακυρωθούν. Οι υποθέσεις έφτασαν στην Ολομέλεια κατόπιν παραπομπής από το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ, το οποίο μεταξύ άλλων έχει κρίνει αντίθετες προς το Σύνταγμα τις διατάξεις των άρθρων 10 και 25 του ΝΟΚ (νόμος 4067/2012) που προβλέπουν προσαυξήσεις συντελεστή δόμησης λόγω υποτυπώδους μείωσης της κάλυψης και ανέγερσης κτιρίου ανώτερης ενεργειακής απόδοσης (μπόνους δόμησης).

Επίσης, το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ έχει αποφανθεί ότι είναι αντίθετες στο Σύνταγμα και το δίκαιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης οι διατάξεις εκείνες του ΝΟΚ που εξαιρούν από την προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης τους χώρους κύριας χρήσης για πατάρια, σοφίτες και έρκερ (προεξοχές, κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης κ.λπ.), εξαιτίας των οποίων αυξάνεται και το ύψος και η δόμηση και ο αριθμός των ορόφων, καθώς επίσης και τη δημιουργία χώρων κύριας χρήσης στο δώμα.

Ουσιαστικά η με την απόφαση ανατράπηκαν τα μπόνους προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψους), που δίνονταν ως αντιστάθμισμα για τα κόστη για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου. Έτσι, όμως, οικονομικοί σχεδιασμοί, πλάνα ανάπτυξης, ακόμη και άδειες που είχαν εκδοθεί με τον ΝΟΚ, αλλά δεν είχαν οδηγήσει σε έναρξη εργασιών είναι πλέον στον “αέρα”. Ουσιαστικά, πάγωσαν άδειες και πλέον θα πρέπει να γίνουν εκ νέου μελέτες, κάτι που σημαίνει έξτρα κόστη, που είτε επιβαρύνουν τον κατασκευαστή – επενδυτή είτε την όλη αλυσίδα και άρα τον τελικό αγοράστη.

Προφανώς, καθώς, η προσφορά κατοικίας μειώνεται, τα νέα δεδομένα που ουσιαστικά καθιστούν λιγότερο αποδοτικές επενδύσεις σε ακίνητα, σημαίνει ότι τα σπίτια θα γίνουν πιο ακριβά. Κάτι που σημαίνει ότι για να υπάρξει εξισορρόπηση θα πρέπει να δοθεί τόνος για περισσότερο, νόμιμα, πολεοδομημένο χώρο, ώστε να “εκτονωθεί’ η πίεση τιμών στα οικόπεδα, που έχουν, ήδη, διαθέσιμη δόμηση και άρα τα συνολικά κόστη για την προσφερόμενη κατοικία. Αυτό, όμως, απαιτεί χρόνο…

Τα απόνερα

Όπως προαναφέρθηκε, πάντως, η μεγάλη “ζημια” έγινε γιατί η κυβέρνηση δεν έδωσε “ορίζοντα” σε “αναμονές” επενδύσεων, την ώρα που η κριτική για την ασφάλεια δικαίου “ακούγεται” όλο και πιο έντονα. Χαρακτηριστική η αναφορά του προέδρου του ΙΟΒΕ, Γιάννη Ρέτσου, πριν μερικές εβδομάδες, σε εκδήλωση για την παρουσίαση οικονομικής έκθεσης του Ινστιτούτου.

Ο Γιάννης Ρέτσος τόνισε με έμφαση: “Χρειαζεται ασφάλεια δικαίου. Σκεφτείτε τι μήνυμα περνάει στο μυαλού ενός επενδυτή ότι κρίνεται ένα κανονισμός, ο ΝΟΚ, 12 χρόνια μετά την ισχύ του από το ΣτΕ. Επηρεάζει τις επενδύσεις” τόνισε αντιπαραβάλοντας το παράδειγμα της Ισπανίας, όπου παρά το ότι τα κόστη για capex επενδύσεων είναι πολλαπλάσια, οι επενδυτές δεν διστάζουν, μια και ξέρουν το πότε και πώς θα μπουν σε “ρότα” λειτουργίας και άρα σε “δρομολόγιο” αποσβέσεων των επενδεδυμένων κεφαλαίων.

Σε υψηλότερους τόνους και ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος Γιώργος Στασινός, που σε άρθρο του λίγο πριν τα περασμένα Χριστούγεννα στην Καθημερινή σημείωνε:“Με τη συγκεκριμένη απόφαση του ΣτΕ σταματάει κάθε νέα άδεια για πάνω από ένα έτος, όλων των κατοικιών, πολυκατοικιών, τουριστικών εγκαταστάσεων, γενικότερα επενδύσεων που περιλαμβάνουν κτίρια, αλλά παράλληλα και κάθε επένδυση ακόμη και αν προβλέπεται από ΠΔ που αναφέρει ότι μπορεί να κατασκευαστεί σύμφωνα με τον ΝΟΚ και τα περιβαλλοντικά του κίνητρα.

Γιατί ακόμη και αν κάποιος που διαφωνεί μαζί μου έχει την νομική άποψη ότι προστατεύονται όσοι χτίζουν με ΠΔ, τα οποία αναφέρουν ότι χρησιμοποιείται ο ΝΟΚ, ποιος θα εγγυηθεί στον όποιο επενδυτή ο οποίος θα δαπανήσει εκατομμύρια, ότι μόλις κάποιος φορέας ή πολίτης προσφύγει στο ΣτΕ εκείνο δεν θα καταργήσει την επένδυση, λόγω της χρήσης του ΝΟΚ;

Συγκεκριμένα σήμερα βρίσκονται σε καθεστώς αβεβαιότητας περίπου 15.000 άδειες που έχουν εκδοθεί, είναι σε ισχύ και δεν έχει κληθεί ελεγκτής δόμησης. Όλοι οι παραπάνω εμπιστεύτηκαν το Ελληνικό Κράτος και τους νόμους του, αγόρασαν οικόπεδα, έκαναν μελέτες αξίας χιλιάδων ευρώ, πήραν πολλές δύσκολες εγκρίσεις από Αρχαιολογία, Δασαρχεία, Συμβούλια Αρχιτεκτονικής, Πολεοδομίες κ.α. και σήμερα απλώς βρίσκονται «στον αέρα».

Το δε οικονομικό κόστος αυτού του «παγώματος» για τους μελλοντικούς προϋπολογισμούς της χώρας ανέρχεται σε αρκετά δισεκατομμύρια ευρώ.

Ταυτόχρονα τη στιγμή που σε όλη την Ευρώπη και στην Ελλάδα είναι τεράστιο ζητούμενο η μείωση των ενοικίων και η κοινωνική κατοικία, η συγκεκριμένη απόφαση θα οδηγήσει σε μείωση της προσφοράς κατοικιών και κατά συνέπεια σε αύξηση των τιμών πώλησης και ενοικίασης των ακινήτων.”

Η κυβέρνηση

Υπενθυμίζεται, πάντως, ότι ο υπουργός Περιβάλλοντος, Θεόδωρος Σκυλακάκης, τον περασμένο Δεκέμβριο, σχολίαζοντας την απόφαση του ΣτΕ είπε ότι δεν ακυρώνονται άδειες εφόσον έχουν ξεκινήσει οι εργασίες.

Παράλληλα, άφησε να εννοηθεί ότι κάπως θα διαμορφωθεί “ορίζοντας” για κίνητρα για “πράσινα” κτίρια, αλλά και θα αντιμετωπιστεί το ζήτημα με τις 15.000 “ορφανές” άδειες. Χαρακτηριστικά όπως, σημείωσε πως “είναι σημαντικό ότι με την απόφαση αυτή επιβεβαιώνεται η δυνατότητα να υπάρχουν, όπου είναι ανάγκη για λόγους περιβαλλοντικούς ή άλλους, ειδικά κίνητρα (bonus) σε ό,τι αφορά στα ύψη, στα δώματα, στις φυτεμένες στέγες, κ.λπ.

Και αυτό είναι σημαντικό, διότι τα εργαλεία αυτά, είναι απολύτως απαραίτητα για την αντιμετώπιση των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής, ιδίως στις πυκνοδομημένες περιοχές, καθώς ο τρόπος που είναι σήμερα δομημένες οι μεγαλουπόλεις μας (μεγάλη κάλυψη, με μικρό ύψος), τις καθιστά μη βιώσιμες μακροχρόνια σε ένα περιβάλλον οξυνόμενης κλιματικής κρίσης και αυξημένων θερμοκρασιών. Τα κίνητρα αυτά θα προβλεφθούν συνεπώς, όπου αυτό καθίσταται αναγκαίο, στο πλαίσιο του τοπικού, πολεοδομικού σχεδιασμού, που βρίσκεται σε εξέλιξη, με αντίστοιχη νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης, η οποία θα αναληφθεί άμεσα, ώστε να υπάρχει ορατότητα και νομική ασφάλεια.

Η κυβέρνηση υλοποιεί, άλλωστε, εδώ και τρία χρόνια το μεγαλύτερο πρόγραμμα τοπικού σχεδιασμού από συστάσεως του ελληνικού Κράτους, το οποίο θα μας επιτρέψει να καθιερώσουμε με τρόπο νομικά αδιαμφισβήτητο κίνητρα, όπως αυτά περιέχονται στο ΝΟΚ, εκεί που είναι πράγματι αναγκαία. Ταυτόχρονα, θα αναλάβουμε πολλαπλές πρωτοβουλίες, ώστε να περιοριστούν τα φαινόμενα τοπικής διαφθοράς”.

Κοντός ‘ψαλμός”, όπως λέει και ο λαός…