ΝΟΚ: “Στοπ” του ΣτΕ σε οικοδομικές άδειες – Ποιοι επηρεάζονται

«Φρένο» σε όλες τις οικοδομικές άδειες του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που δεν ξεκίνησαν να υλοποιούνται πριν από την 11η Δεκεμβρίου του 2024 βάζει το Συμβούλιο της Επικρατείας, με τη σημερινή δημοσίευση των αποφάσεων της Ολομέλειας του ανωτάτου Δικαστηρίου.

Επικαλούμενοι την αρχή της ασφάλειας δικαίου, οι σύμβουλοι της Επικρατείας σε σχηματισμό Ολομελείας, κατέληξαν -όπως είναι γνωστό- με τρεις αποφάσεις τους (υπ’ αριθμ. 146, 147, 148, 149/2025) ότι είναι αντισυνταγματικό το σύστημα κινήτρων του Ν.Ο.Κ., ο οποίος σταματά να εφαρμόζεται σε οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) δεν έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και τις 11.12.2024, ημερομηνία κατά την οποία το Δικαστήριο, δια του Προέδρου, προέβη σε ανακοίνωση του περιεχομένου της απόφασης.

Όπως διευκρινίζεται με ανακοίνωση από το ΣτΕ, “ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024”.

Τονίζει, δε, το ανώτατο Δικαστήριο ότι “δεν αρκούν η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, τα οποία αφορούν μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών” και συμπληρώνει πως “οι δίκες που εκκρεμούσαν κατά την επίμαχη ημερομηνία δεν καταλαμβάνονται από τον περιορισμό των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας”.

Δηλαδή:

1. Οι άδειες για τις οποίες οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει ή έχουν ολοκληρωθεί δεν μπορούν να ακυρωθούν ή να ανακληθούν εξαιτίας της αντισυνταγματικότητας του ΝΟΚ, ενώ
2. Οι άδειες που την 11η Δεκεμβρίου του 2024 εκκρεμούσαν στα δικαστήρια σε οποιοδήποτε στάδιο, μπορούν να ακυρωθούν ακόμα και αν είχαν ήδη αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες, καθώς διαφορετικά θα υπήρχε παραβίαση του δικαιώματος της δικαστικής προστασίας.

Το σκεπτικό

Μάλιστα, στην ανακοίνωση που υπογράφει ο Πρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας, Μιχ. Πικραμμένος, επισημαίνεται πως δεν είναι από μόνες τους αντισυνταγματικές οι διατάξεις του Ν.Ο.Κ., με τις οποίες παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτηρίων, αλλά το σύστημα των κινήτρων του Κανονισμού.

Και αυτό γιατί μέσω των διατάξεων για τα κίνητρα “παρέχεται απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση από τους ισχύοντες με βάση το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης”, ενώ στην πραγματικότητα “τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του Ν.Ο.Κ., αλλά ανήκει στον πολεοδομικό νομοθέτη να τα συμπεριλάβει στον τοπικό σχεδιασμό”.

Επί της ουσίας, το δικαστήριο κατέληξε ότι δεν μπορεί, κατά το Σύνταγμα, να θεσπιστεί το σύστημα για τα κίνητρα με διάταξη γενικής εφαρμογής, όπως στην προκειμένη περίπτωση, διότι αυτό οδηγεί στην ανατροπή του ισχύοντος πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε περιοχής.

Τέλος, οι ρυθμίσεις του άρθρου 11 παρ. 6 του Ν.Ο.Κ. για την προσμέτρηση ή μη στον συντελεστή δόμησης διαφόρων χώρων των οικοδομών θεμιτώς θεσπίζονται οριζοντίως με τον Οικοδομικό Κανονισμό, διότι δεν αποτελούν ζήτημα που ανάγεται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Είναι, όμως, αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον σ.δ. των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αυτά, επομένως, πρέπει να προσμετρώνται στον σ.δ.

Αντιθέτως, είναι συνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον σ.δ. των έρκερ, δηλαδή αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων, και των κλιμακοστασίων που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης.

Κατόπιν αυτών, η προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια πρέπει να ακυρωθεί.