Προστασία πρώτης κατοικίας: Τα “μυστικά” του νέου νόμου Κατσέλη – Τι κλείδωσε και τι μένει ανοιχτό

Νόμος – πλαίσιο, ο οποίος θα συμπληρωθεί σταδιακά με υπουργικές αποφάσεις, είναι το νέο πλαίσιο για την προστασία της πρώτης κατοικίας που κατατέθηκε χθες το βράδυ στη Βουλή και θα ψηφιστεί την Πέμπτη.

Ο νέος νόμος πλαίσιο – που κατατέθηκε ως τροπολογία σε νομοσχέδιο του Υπουργείου Ανάπτυξης με τη συναίνεση και των δανειστών – είναι σαφώς πιο σύγχρονος από τον νόμο Κατσέλη – Σταθάκη που προστάτευσε πολλές περιουσίες πολιτών, οι οποίες βρέθηκαν λόγω της κρίσης σε οικονομική ένδεια.

Ο νέος νόμος θέτει μια περίμετρο σαφώς χαμηλότερη από αυτή του νόμου Κατσέλη – Σταθάκη αλλά θα μπορεί να περιλάβει για πρώτη φορά και επιχειρηματικά δάνεια με προσημείωση πρώτης κατοικίας.

Τα κριτήρια υπαγωγής όπως αποτυπώνονται στον νόμο είναι:

Α) Περιουσιακά

Η κάλυψη θα γίνεται για πρώτη κατοικία αντικειμενικής αξίας 250.000 ευρώ και επιχειρηματικό δάνειο με προσημείωση πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας μέχρι και 175.000 ευρώ. Θα καλύπτεται επίσης πρόσθετη ακίνητη περιουσία ως και 80.000 ευρώ στην οποία θα συμπεριλαμβάνονται και τα μεταφορικά μέσα του νοικοκυριού.

Β) Εισοδηματικά

Το εισοδηματικό κριτήριο ξεκινάει από τα 12.500 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό που θα προσαυξάνεται κατά 8.500 για την ή τον σύζυγο και 5.000 για κάθε προστατευόμενο μέλος φτάνοντας κατ ανώτερο τα 36.000 ευρώ.

Γ) Καταθέσεις

Το όριο καταθέσεων για να μπορεί να υπαχθεί στον νέο νόμο περιορίστηκε τελικά στα 15.000.

Οι όροι της ρύθμισης

Όριο οφειλής – δεν υπήρχε καθόλου στον νόμο Κατσέλη – τίθενται τα 130.000 ευρώ, όπου θα περιλαμβάνονται και οι λογιστικοποιημένοι τόκοι.  Η υπαγωγή στη ρύθμιση θα γίνεται εξωδικαστικά με μια αίτηση που αν γίνει δεκτή θα παρέχει ρύθμιση του δανείου μέχρι 25 χρόνια.

Τα επιτόκιο της ρύθμισης θα είναι σταθερό και είναι ήμι – κυμαινόμενο και θα ορίζεται με το εκάστοτε Euribor προσαυξημένο κατά 2%. Στην παρούσα φάση η συνθήκη αυτή δίνει επιτόκια 1,69% αφού το Euribor 3m είναι στο -0,31%. Αφής στιγμής ο δανειολήπτης κάνει αίτηση για υπαγωγή στο νέο πλαίσιο δέχεται την άρση του φορολογικού και τραπεζικού του απορρήτου και το παρελθόν του θα εξεταστεί εξονυχιστικά σε βάθος χρόνου πενταετίας.

Όποιος δανειολήπτης συλλαμβάνεται να έχει δώσει ανακριβή στοιχεία για την περιουσιακή ή εισοδηματική κατάσταση, θα αντιμετωπίζει άμεσα την ενεργοποίηση αναγκαστικών μέτρων.

Όπως ξεκαθαρίζεται, στον νόμο μπορούν να ρυθμιστούν κόκκινα στεγαστικά δάνεια ακόμη και αν αυτά έχουν τα τιτλοποιηθεί ή πωληθεί σε εταιρία ε επενδύσεων σε κόκκινα δάνεια.

 Αν ρυθμίζονται περισσότεροι από ένας πιστωτές, τότε η μηνιαία δόση, που προκύπτει μεταξύ των ρυθμιζόμενων πιστωτών, ανάλογα με το ποσοστό συμμετοχής τους σε πλειστηρίασμα που θα προέκυπτε, αν η κύρια κατοικία πλειστηριαζόταν χωρίς έξοδα εκτέλεσης και χωρίς κατάταξη λοιπών πιστωτών, που δεν αναφέρονται στην αίτηση.

Αδιευκρίνιστη η κρατική συμμετοχή

Επίσης το κράτος δεσμεύεται να συνεισφέρει στη δόση μέχρι και το τέλος της ρύθμισης και όχι για τρία χρόνια όπως προέβλεπε ο νομός Κατσέλη – Σταθάκη.

Το πρώτο κενό του νομοσχεδίου είναι ότι δεν αναφέρεται το ποσοστό συμμετοχής του Δημοσίου. Τονίζονται ότι θα είναι κλιμακούμενο ανάλογα με την οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη και ότι θα αναπροσαρμόζεται ανάλογα με τη βελτίωση της οικονομικής κατάστασης του δανειολήπτη.

Δεν ξεκαθαρίζεται ποια θα είναι τα όρια βελτίωσης που θα επιβάλλουν χαμηλότερη επιδότηση του δημοσίου και κάθε πότε θα γίνεται ο έλεγχος της περιουσιακής κατάστασης.

Προστασία και αίτηση υπαγωγής

Αντίθετα με τον νόμο Κατσέλη, η ασυλία έναντι πλειστηριασμών και κατασχέσεων θα παρέχεται όχι με την υποβολή της αίτησης αλλά μετά από προέγκριση επιλεξιμότητας του δανειολήπτη. Ωστόσο η ασυλία θα ισχύει ακόμη και με τη συμφωνία ενός και μόνο από τους πιστωτές έστω και αν οι υπόλοιποι έχουν αρνηθεί να εντάξουν το δανειολήπτη σε ρύθμιση για το δάνειο του.

Μάλιστα ενδιαφέρουσα είναι η πρόνοια του νόμου για όσους δεν καταφέρουν να ενταχθούν σε ρύθμιση μέσα στο νέο πλαίσιο. Προβλέπεται δηλαδή ότι αν κάποιος δεν καταφέρει να ενταχθεί σε ρύθμιση λόγω διαφωνίας των πιστωτών τότε θα έχει το δικαίωμα να αναζητήσει δικαστική προστασία όπως συμβαίνει ακριβώς με τον νόμο Κατσέλη.

Αντίθετα αν όσοι έχουν κάνει αίτηση στον νόμο Κατσέλη ρυθμίσουν το δάνειό τους με το νέο καθεστώς, θα πρέπει να παραιτηθούν από την προηγούμενη αίτηση.  

Πλημμύρα υπουργικών αποφάσεων  

Μετά την ψήφιση του νόμου θα πρέπει να έρθουν συμπληρωματικά άλλες έξι υπουργικές αποφάσεις:

– Η πρώτη θα περιγράφει διεξοδικά τις τεχνικές προδιαγραφές της νέας ηλεκτρονικής πλατφόρμας.

– Η δεύτερη την μορφή και το περιεχόμενο της αίτησης του κάθε δανειολήπτη.

– Η τρίτη τα δικαιολογητικά που θα πρέπει να συνυποβάλλει ο δανειολήπτης στην αίτηση του. 

– Η τέταρτη θα καθορίζει τον τρόπο προσδιορισμού του ακριβούς ύψους της συνεισφοράς του Δημοσίου κατά το άρθρο 9, το όργανο που είναι αρμόδιο να αποφασίζει για τη συνεισφορά του Δημοσίου, καθώς και κάθε άλλο ειδικότερο θέμα σχετικά με τη συνεισφορά του Δημοσίου.

– Η πέμπτη με την οποία θα καθορίζονται λεπτομέρειες της διαδικασίας συναινετικής ρύθμισης.

– Η έκτη με την οποία θα καθορίζεται ο τρόπος προσδιορισμού της αξίας των μεταφορικών μέσων, προκειμένου να ελέγχεται το κριτήριο επιλεξιμότητας.  

Τέλος η έναρξη ισχύος του νέου νόμου καθορίζεται μεν η 30ή Απριλίου 2019 αλλά υπάρχει συμφωνία με τις τράπεζες για μορατόριουμ πλειστηριασμών για Φεβρουάριο και Μάρτιο.

Η προθεσμία υποβολής αιτήσεων ολοκληρώνεται στις 31 Δεκεμβρίου 2019 αφού η φιλοδοξία είναι τα ο 2020 να συνταχθεί και να ισχύσει ένα συνολικά νέο πλαίσιο για την προστασία της πρώτης κατοικίας.