Τα ενοίκια παραμένουν στο “ύψος” τους

Πολύ σκληροί για να «λυγίσουν», χωρίς τον εξαναγκασμό μιας κρατικής παρέμβασης, εμφανίζονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που μισθώνουν χώρους σε επιχειρήσεις. Παρά την αυταπόδεικτη μείωση του τζίρου σε σειρά μικρών και μεγάλων μαγαζιών και εστιατορίων λόγω κορονοϊού, ο κύριος όγκος των ιδιοκτητών – σύμφωνα τόσο με παράγοντες της αγοράς, όσο και με εκπροσώπους του real estate- δεν επαναδιαπραγματεύεται το ύψος των ενοικίων αναμένοντας από φθινόπωρο και την επιβεβαίωση του ύψους των πωλήσεων, ώστε να προβούν στην όποια προσαρμογή των ενοικίων.

Η άρνηση αυτή αποτέλεσε εξάλλου και τον κύριο μοχλό πίεσης των εκπροσώπων της εστίασης προς την κυβέρνηση, η οποία ανακοίνωσε χθες την επέκταση της έκπτωσης ενοικίου κατά 40% και για το δίμηνο Ιουλίου- Αυγούστου για καταστήματα εστίασης και επιχειρήσεις τουρισμού, μεταφορών, πολιτισμού και αθλητισμού.

Η απόφαση αυτή ξεσήκωσε ήδη γκρίνιες με τον πρόεδρο της Εθνικής Συνομοσπονδίας Εμπορίου και Επιχειρηματικότητας, να κάνει λόγο για «άνιση μεταχείριση» όσον αφορά τις επιχειρήσεις λιανικής, οι οποίες εν πολλοίς εξαρτούν μεγάλο μέρος του λειτουργικού κόστους τους από το ύψος του ενοικίου. Εκπρόσωποι του εμπορίου έχουν ζητήσει προσαρμογές ενοικίων έως το τέλος του 2020, όπως ο Εμπορικός Σύλλογος Αθηνών (ιδίως για τα τουριστικά μαγαζιά στην Πλάκα), χωρίς ωστόσο η πρόταση να βρίσκει εφαρμογή είτε μέσω κρατικής παρέμβασης είτε μέσω μιας άτυπης συμφωνίας με την πλευρά των ιδιοκτητών.

Την εβδομάδα που πέρασε επρόκειτο εξάλλου να δοθεί κοινή συνέντευξη τύπου του ΕΣΑ με την ΠΟΜΙΔΑ προκειμένου να παρουσιαστούν πιθανές προτάσεις «χαλάρωσης» αυτής της διελκυστίνδας μεταξύ ιδιοκτητών ακινήτων και των μισθωτών, ωστόσο αυτή αναβλήθηκε επ’αόριστον, υπογραμμίζοντας τη δυσκολία της όλης διαπραγμάτευσης. Από την πλευρά τους, οι ιδιοκτήτες έχουν πολλάκις αναφερθεί σε εξασφάλιση φοροαπαλλαγών από την κυβέρνηση προκειμένου να προσαρμόσουν τα ενοίκια. Και όσο αυτό το αίτημα δεν υιοθετείται για ένα εύλογο διάστημα, τόσο οι ιδιοκτήτες παίζουν «άμυνα».

Οι περισσότεροι εκμισθωτές δε, βρίσκονται με «δεμένα χέρια» από τις εμπορικές μισθώσεις που έχουν υπογράψει, και οι οποίες ως νομικές συμβάσεις δεν αναπροσαρμόζονται με τα «λόγια». Η δε περίπτωση να χρησιμοποιήσουν την ρήτρα της «ανωτέρας βίας» (force majeure) έχει από νομικούς αποκλειστεί, μια και πρόκειται για μια δύσκολα αποδεικτέα ρήτρα.

Οι επιχειρήσεις εκείνες που έχουν μισθωτήρια συμβόλαια, που προβλέπουν την καταβολή ελάχιστου ενοικίου και ποσοστό επί των πωλήσεων, είναι προφανώς σε καλύτερη μοίρα, μια και αποδεικνύοντας την πτώση πωλήσεων, μειώνουν και το μηνιαίο μίσθωμα που καταβάλλουν. Όμως αυτού του είδους τις συμβάσεις μίσθωσης έχουν κατά κανόνα οι μεγάλες και ισχυρές αλυσίδες, με τον κύριο όγκο των επιχειρήσεων λιανικής να διαθέτει συμβόλαια σταθερού μηνιαίου ενοικίου.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής και μέλους του Πανελληνίου Συλλόγου Μεσιτών, Λευτέρη Ποταμιάνο, «ακόμη δεν έχει εμπεδωθεί η επίπτωση τόσο της πανδημίας και της διαφαινόμενης οικονομικής ύφεσης, έτσι ώστε να υπάρξει σαφής τάση στα ενοίκια εμπορικών καταστημάτων». Κατά τον κ.Ποταμιάνο, η αποσαφήνιση των τάσεων στην αγορά εμπορικών ακινήτων θα διαφανεί μετά το φθινόπωρο του 2020, οπότε θα καταγραφεί και η επίπτωση στον κύκλο εργασιών των επιχειρήσεων, αλλά και τα επαπειλούμενα «λουκέτα», που θα αυξήσουν τον αριθμό κενών καταστημάτων και εμπορικών χώρων.

Στο ίδιο πλαίσιο κινούνται και οι εκτιμήσεις παραγόντων της λιανικής αγοράς, οι οποίοι συναντούν μέχρι σήμερα ισχυρές «αντιστάσεις» των ιδιοκτητών, τόσο ιδιωτών όσο και μεγάλων developers.

Μέχρι σήμερα ο κύριος όγκος των εκμισθωτών «αποδέχθηκε» τα κυβερνητικά μέτρα, χωρίς να προχωρήσει σε αναπροσαρμογή των εμπορικών μισθώσεων. Πλην ελάχιστων εξαιρέσεων (όπως η Lamda Development που πρόσφερε μείωση κατά 70% και το Athens Μetro Mall κατά 65% για τις 45 ημέρες του lockdown στη λιανική), αλλά και της Mc Arthur Glenn, που προέβη ήδη σε ρύθμιση των μισθωμάτων για τις επιχειρήσεις στο εκπτωτικό χωριό των Σπάτων έως και το τέλος του 2020, οι υπόλοιποι προσαρμόστηκαν στο υποχρεωτικό μείον 40% ενώ ισχυρές αντιστάσεις για οποιαδήποτε μείωση εκφράζουν ιδιώτες επενδυτές τόσο στα αστικά κέντρα όσο και στην περιφέρεια.

Σύμφωνα με παράγοντες του λιανεμπορίου, οι οποίοι διαθέτουν παρουσία σε χώρες των Βαλκανίων και τις Ανατολικής Ευρώπης, η ανταπόκριση των εκμισθωτών στα αιτήματα μείωσης ενοικίων ήταν καλύτερη. Κρίσιμος παράγοντας ήταν αφενός του ότι σε κάποιες αγορές δεν υπήρξε κυβερνητική παρέμβαση όσον αφορά τα μισθώματα, αλλά τα μέτρα περιορισμού της πανδημίας επέφεραν αντικειμενική «παύση» των εργασιών του εμπορίου, γεγονός που κατανοήθηκε. Επίσης η λιανική ανάπτυξη στα Βαλκάνια και την Ανατολική Ευρώπη πραγματοποιείται κυρίως μέσω εμπορικών κέντρων και πολυχώρων, και οι developers ανταποκρίθηκαν – αν και όχι οριζόντια- στο αίτημα προσαρμογής, προκειμένου να προφυλάξουν τη βιωσιμότητα τόσο των επιχειρήσεων-μισθωτών όσο και του συνολικού προϊόντος των malls.

Τέλος, στελέχη του λιανεμπορίου εκτιμούν ότι την κατάσταση στην εγχώρια κτηματαγορά θα κρίνει η εξέλιξη της οικονομικής δραστηριότητας τους επόμενους μήνες, όταν θα αποσαφηνιστεί αν επικρατεί το «μετριοπαθές» ή το «καταστροφικό» σενάριο όσον αφορά τη ζήτηση και την κατανάλωση.